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王传宝:两会政策解读与宏观经济、地产政策环境趋势分析

2024-03-20 1910

对象

相关需求者

目的

培训目标：解读两会政策、宏观经济形势、我国最新房地产政策变化和发展趋势，帮助学员正确判断我国建筑行业、房地产行业和建材行业发展走向，进而帮助企业决策，更好地助推工作。讲座“有趣、有理、有用”，图文并茂，通俗易懂。理论与实际相结合，学员可以在知其所以然的基础上，进而知道未来的必然。

内容

两会政策解读与宏观经济、地产政策环境趋势分析

王传宝教授

时长：1天。可根据客户要求调整课纲

培训目标：解读两会政策、宏观经济形势、我国最新房地产政策变化和发展趋势，帮助学员正确判断我国建筑行业、房地产行业和建材行业发展走向，进而帮助企业决策，更好地助推工作。讲座“有趣、有理、有用”，图文并茂，通俗易懂。理论与实际相结合，学员可以在知其所以然的基础上，进而知道未来的必然。

讲座提纲

第一模块 2024两会精神与主要政策亮点解读

课程提纲：

一、2024年主要工作任务

二、2024年主要预期目标

三、2024年政府工作报告主要看点

四、2024年政府工作报告主要政策亮点解读

六、地方/行业/企业如何更好地贯彻落实两会精神

第二模块宏观经济热点问题解读与2024年宏观经济研判

课程提纲：

一、周期为王：百年大变局下当前国际经济形势与热点问题

1、世界经济处于衰退周期与新科技革命兴起

——疫情前世界经济已经进入衰退

——新冠疫情对我国宏观经济和世界经济的影响

——世界经济衰退：当前全球处在罕见的经济增长低迷期

——全球长波周期划分（康得拉季耶夫周期）

——新科技革命兴起：人工智能、工业4.0……

——新科技革命兴起与新经济周期到来

——工业革命、技术变革与城市化

2、通胀与衰退的大博弈

3、大宗商品价格暴涨/暴跌引发通胀/衰退担忧

——油气价格与世界经济景气度

——铁矿石、铜、农产品等大宗商品价格剧烈变动

——大宗商品的中长期走势判断

4、美国加息（缩表）搅动世界经济局势

——新兴市场国家被动货币紧缩

——美元升值，资金回流美国

——美国会否进入衰退？

——美国会不会滞涨？

5、拜登上台后的内外政策新变化与中美会不会“脱钩”

——2023.11.15中美元首旧金山会谈及其后中美关系走向

——布林肯：你要么在餐桌旁，要么在菜单上

6、“灰犀牛”与全球大变局初显

——警惕“灰犀牛”式大概率危机的到来

——黑天鹅与绿天鹅

——全球大变局初显

——疫情对全球化的影响

7、俄乌战争（俄乌冲突）的后果及其对世界经济的影响

8、中美贸易战、中美“脱钩”风险及其对世界经济的影响

9、全球供应链安全与中国防止欧美“去风险化”转变为“去中国化”

——全球供应链安全

——中国防止欧美“去风险化”转变为“去中国化”

——大变局下中国以双循环应对“脱钩断链”

——二十大报告关于着力提升产业链供应链韧性和安全水平

——中国积极寻求加入CPTPP

——中国担心卡脖子，美欧也担心卡脖子

——中国如何应用包括出口管制在内的多元化手段应对美欧的“脱钩断链”

10、如何应对世界粮食风险与中国粮食安全

——应对ABCD四大粮商的挑战

——展开与澳大利亚、加拿大、巴西等国的合作

——种子、化肥、农业科技的进步

——积极应对气候变化

——多元化展开国际粮油合作，避免可能类似俄乌战争等地缘政治风险对粮食安全的冲击

11、以新能源应对能源危机

——新能源在世界与中国的发展

——新能源汽车产业的发展

——煤炭的清洁高效利用与核能安全开发

12、2024年全球面临五大危机

13、思考：国际政治经济形势的影响与应对

二、周期影响下中国经济中长期发展趋势

1、宏观经济分析的基本框架：总需求与总供给

2、双循环与大变局下需求三架马车分析

（1）消费

（2）投资

（3）出口

3、双循环与大变局下供给侧分析

（1）人口问题：未富先老

（2）资源环境问题

（3）科技创新问题

4、经济增长的三大动力来源

——城镇化没有完成

——中西部地区的后发优势

——消费结构升级

5、近年中国出现的几个重要拐点

6、中国经济将现“四大分化”

——新兴产业的强势发展

7、实体经济企业面临的六大问题、五大危机

——2023.7.19扶持民营企业，31条

8、碳中和与绿色发展将重塑中国经济

9、加快数字化发展，建设数字中国及其对经济社会/行业/企业的冲击

10、时刻谨防金融风险与债务危机：中小银行风险、房地产、地方债务危机

11、对我国未来经济增长的基本判断

12、二十大报告关于中国经济中长期发展

——二十大报告关于高质量发展

——二十大报告关于着力提升产业链供应链韧性和安全水平

——二十大报告关于战略机遇期的表述

——二十大报告：未来五年是全面建设社会主义现代化国家开局起步的关键时期

13、思考：中国宏观经济长期形势的影响与应对

三、周期影响下当前宏观经济形势与2024年宏观经济形势预判

1、客观判断经济发展趋势

——如何判断经济形势

——四大古典名著中的经济管理密码

2、克强指数看经济冷暖

3、产业形势判断：PMI指数看经济冷暖

4、从CPI、PPI指数看通胀：到底是通货膨胀还是通货紧缩？

5、当前宏观经济形势与对策

——消费、投资、出口、房地产等

6、当前主要金融风险

——地方政府债务风险

——房地产市场风险

——部分中小银行风险,

——债券基金风险

7、2024年宏观经济形势分析与预测

——未来半年至一年中国经济总体走势如何？

——当前中国经济困局的原因

8、2024年中国经济须警惕八大经济风险

9、中央经济工作会议精神解读（根据需要）

10、两会与《政府工作报告》精神解读（根据需要）

11、最新宏观经济政策解读（根据需要）

12、思考：当前宏观经济形势的影响与应对

第三模块地产政策环境趋势分析与2024年房地产市场预测

课程提纲：

一、2021年5月前房地产金融政策（点到为止）

1、三道红线

——2020年8月央行和住建部发布加强对房企资金“三道红线”管控

2、房贷收紧、房贷利率提高

——2020年12月央行发布对银行房贷“五档分类”要求

——广东地区LPR加点提高

——严查房抵经营贷违规流入楼市

——上海、广东限购政策升级，对政策“打补丁”

3、地产信托业务正经历又一轮监管调控

——针对狂飙突进的地产信托业务，2021年5月中旬，银保监会祭出《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(简称“23号文”)后，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严格限制了前端融资模式的发展。

——23号文+窗口指导后，部分信托房地产业务暂停，旧改、供应链金融购房尾款类项目除外

4、房贷集中度管理新政

——2021年1月9日中国人民银行、银保监会日前发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度

——各省加码

5、“集中发布出让公告、集中组织出让活动”两集中

——22城住宅用地公告不能超过三次

——与22城GDP接近的城市，会成为房企拿地的潜在目标

二、2021年下半年到2022年上半年房地产政策变化（点到为止）

1、2021年下半年开始个别龙头房地产开发企业开始出现债务风险

2、2021年底房地产政策在需求侧进行微调

3、2022年1月份人民银行将5年期LPR下降5BP至4.6%。各城市纷纷松绑限购限贷政策。2022年2月份，重庆、江西赣州将首套房首付比下调至20%

4、2022年3月，郑州发布房地产“一揽子”政策，取消认房又认贷。

5、2022年4月份的政治局会议之后，金融监管部门进一步提高了对房地产需求的支持力度

6、2022年4月份央行、外汇管理局联合印发“金融23条”，提出要因城施策实施好差别化住房信贷政策，保持开发贷平稳有序投放

7、2022年5月，首套房贷利率下限调整为5年期LPR减20BP，叠加5年期LPR年内第二次下降15BP至4.45%，最低房贷利率降至4.25%。地方政府努力降低购房门槛

8、2022年6月，温州发布“安居贷”、郑州鼓励棚改房票安置、珠海推出“一人购房全家帮”。

9、从上半年的房地产政策看，重点还是刺激需求，各地将“因城施策”的政策发挥到了极致，但效果不及预期，每个月的房地产销售面积及房地产投资数据仍然在不断下滑。

三、2022年7月份以后房地产政策重点由需求侧转向了供给侧（点到为止）

1、2022年7月底的政治局会议明确提出房地产工作的重点是“保交楼、稳民生”，房地产政策重点由需求侧转向了供给侧

2、决策层已经认识到当前房地产开发企业的债务风险具有相当的普遍性

3、2022年8月，住建部、财政部、央行通过政策性银行专项借款方式支持保交楼，初期规模2000亿元。

4、2022年11月，央行和银保监会联合发布“金融16条”，证监会调整优化涉房企业5项股权融资措施，明确支持和放开了房地产企业的重组上市和再融资需求。

5、2022房地产十大政策：全面松绑，需求、供给齐发力

6、2023年以来各地刺激房地产政策纷纷加码，除了降价以外所有政策“能出尽出”

7、截止2023年2月初，部分城市首套房房贷利率已经降到3.7%

8、2023房地产政策主要变化

9、2023.4.28，中央政治局会议指出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

10、2024年开年以来房地产政策主要变化

——思考：香港2024.2.28特区政府决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施（即所谓“辣招”），香港楼市时隔14年再次进入“零辣招”时代，对大陆房地产市场的影响

四、新变化：2023年7月24日政治局会议公告关于房地产市场政策的重大转变及其对建筑行业/企业的影响（新增，重要）

1、2020-2021房地产金融紧缩政策给建筑行业、房地产行业带来的挑战

——房地产政策收紧叠加疫情影响，房地产市场不景气+地方财政收入困难

——“三重压力”下，经济下行叠加疫情影响，倒逼房地产政策放松

2、2022年至今房地产政策的放松及建筑市场、房地产市场的表现

——2023年两会（特别是政府工作报告）关于房地产与“大基建”的论述及影响

3、2023年7月24日政治局会议公告关于房地产市场政策的重大转变

——关于房地产市场，2023年7月24日政治局会议公告提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，没有再提“房住不炒”。“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，是历史上首次做出如此判断。不提“房住不炒”的目的主要是为了更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。虽然没有提“房住不炒”，但在地产行业已经进入下行周期的背景下，炒房的空间实际上越来越小。而下一步，放开一线城市限购政策，降低税费、首付和贷款利率将成为提升楼市交易活跃度的重要选项。

——关于城中村改造，2023.7.24政治局会议最新表述相比2023.4.28政治局会议，城中村改造前面的“特大城市”已经去掉。这次城中村改造也许是超规模的。

——关于地方债的表述，从“严控隐性债务”变成了“有效防范化解地方债务风险”。地方政府的主要任务由严控隐性债务变成在有效防范化解地方债风险的前提下促进经济复苏，支持基础设施建设和优化房地产政策。

4、2023.7.24政治局公告中的房地产政策开始兑现了，后续政策估计也在路上了。

——2023.7.27，住建部：进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施

——2023.7.29，何立峰副总理在京召开超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议，以上海为蓝本的城中村改造将作为刺激内需的重要手段提速上马。受邀参加电视电话会议的城市，将首先开始行动。这说明政府下场维护楼市。

——关于城中村改造，由于2023.7.24政治局会议最新表述相比2023.4.28政治局会议，城中村改造前面的“特大城市”已经去掉。因此，这次城中村改造，未来应该不仅仅局限于特大城市，也许是超规模的。对于建筑企业的机遇是空前的。

5、思考：2023.7.24政治局公告中的房地产政策对基建和工程建设行业是持续性机遇，如何抓住这个机遇

6、长期看，建筑行业会健康平稳发展

——在经济“双循环”特别是提振经济中，基建必将扮演重要角色

——新型城镇化和都市圈建设，需要基建的支持

——我国经济长期向好支撑基建和房地产需求，预示建筑行业平稳发展

——尽管基建扩张面临财政的巨大阻力，但地方政府的主要任务由严控隐性债务变成在有效防范化解地方债风险的前提下促进经济复苏，支持基础设施建设和优化房地产政策。对建筑行业是利好。

五、地产政策环境趋势分析：2023年12月中央经济工作会议关于房地产表述、房地产政策未来变化预测与中国房地产未来发展

六、地产政策环境趋势分析：2024年两会《政府工作报告》关于房地产表述、房地产政策未来变化预测与中国房地产未来发展

说明：本部分要等2024年3月5日两会召开以后才能列出提纲。

七、2024年房地产发展趋势预测与房地产政策变化预测

1、2024年房地产市场形势严峻

——就当前形势来看，一系列政策刺激下房地产市场可能会出现一个小阳春，但全国范围内房地产态势短期难以完全扭转，而且可能更严重。

——2023年全年国房景气指数、房地产投资、住房销售、房贷等数据不乐观

——2024年开年国房景气指数、房地产投资、住房销售、房贷等数据有所好转

2、恢复楼市信心关键是调整政策思维

——面对严峻的形势，中国政府2024年房地产政策取向出现重大调整。

3、疫情后中国经济复苏要求房地产市场必须健康平稳发展

4、房地产市场风险最严重的时刻可能已经过去。房地产市场的平稳发展。经济不景气期间，稳定房地产投资增速与稳定房地产价格同样重要。

5、 “住房改善”被列为“第一内需”

——刘副总理再次肯定房地产是中国的“支柱产业”。

6、既然“住房改善”被放在了重要位置，那么对2套房的诸多限制，比如限购、限贷（认房认贷）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低门槛。相信连一线城市，也都会有相当幅度的松动。

7、防风险成为第一要务。

8、在“保交楼、稳民生”的基础上，新增“保稳定”，或旨在遏制房地产产业链风险的蔓延。

——房地产政策的“防风险、保交楼”要务，尽管是一体两面，但更重要的着力点是在“保交楼”上。因为只有居民购买的期房能保证交付，才能让以期房为主体的楼市信心逐渐恢复，风险逐渐化解。否则，不仅会引发整个市场崩塌的危机，居民拒绝偿还按揭贷款，也将引发银行危机及金融市场风险，以及购房居民把损失责任指向政府的社会危机。

9、为了“保交楼、防风险”，房地产政策是“抓两头、带中间”。

——“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。近期央行、银保监会召开主要银行信贷工作座谈会，提出实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。也就是说，全面放松优质房企的各种融资条件，保住建房主体，让优质房企能承担起“保交楼”的主体责任。

——“一头”是抓出险房企，一方面帮助这些房企自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者金蝉脱壳，不让损害群众利益的行为蒙混过关。也就是说，房地产融资政策的放松，并非重回以往融资模式的老路，而是通过市场化、法治化方式对房企优胜劣汰，并严厉打击销售套取资金的犯罪行为。这是房地产政策首次有这样的提法，意味着今年房企破产倒闭将成常态，10万家房企的规模将逐渐收缩。

——优质房企主体保住及扩张发展，既是“保交楼”最重要的一环，也是重启房市信心的重要一环。房地产信心提振将是漫长的路。

10、促进房地产全面转型，主要包括两个方面。

——完善与改进现有的房地产法律法规。比如，2022年“保交楼”事件爆发，主要是与住房预售制度存在严重缺陷有关。所以，今年的政策对住房预售制度有新取向，比如要求有条件的地方进行现房销售；继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。这意味着多年来一直受到严重质疑的住房预售制度将有重大改革，一方面为现房销售创造制度条件，另一方面即使继续实行住房预售，也会建立严格监管资金运行的制度。房地产融资及资金运行模式将出现巨大变化，并将严重影响房企行为方式。

——房地产市场如何向三位一体（购买、租赁、保障）的市场长效机制转型。发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房。比如，最近深圳推出共有产权住房，主要是解决当前安居、人才房的问题。这既可让现有房地产利益格局不至于发生巨大变化（或房价不再持续下跌），又可适当解决这些城市弱势居民的基本住房需求。

——这些转型既有房地产融资模式、资金管理模式、市场运行模式的转型，也有市场发展模式转型、观念上的转型（强调建筑业是实体经济，发展房地产市场就是发展实体经济）等。房地产政策的转型在今年将是全方位的。

11、疫情后居民资产负债表恶化、预防性储蓄抬升、房地产风险事件冲击的共同影响。政策出台到明显见效需要时间。

12、房地产市场进一步分化（特别是区域分化）

13、房企进一步分化

14、大房企的命运将全面分化

——对优质头部房企的支持

——坚决依法打击违法犯罪行为

15、2024年市场形势的严峻，政策取向出现重大调整，会把房地产市场引向何方，效果如何，就目前来看，相当不确定。

——政策肯定是利好。政策对房地产市场好转肯定是促进作用。具体效果多大要看市场反应。

——过去20年房价只涨不跌、极度繁荣的时代已经结束，中国房地产将进入一个新时代。

16、房地产市场预判：短期与长期

——房地产市场短期看金融，中期看土地，长期看人口