第1步：设计不力，梦想实现起来总是很难

    A地块的规划设计评审会上，群雄云集，有名列富豪榜的房产大佬、有国内顶尖豪宅设计院工程师、有大陆著名房产策划大师、也有港台的商业地产专家，气氛凝重。

    因为历时6个月的土地规划案，被否决了。

   “这块地死定了。”港台专家一语惊四席。

    房产大佬的心“咯噔”一下，笑容僵硬。

    土地位于杭州城东交通集合要道，商圈潜力巨大，这是毋庸置疑的。但是项目的规划设计却至关重要。

    业态类型，业态体量，人流动线、车流动线，不仅影响着未来商业体的人流量，更影响着商家的营业额，而这与商业体开业后2年、5年，甚至更长远的经济利益息息相关。

    不巧的是，这块土地的规划案里尚未想到这么长远的事情。

    写字楼、酒店、商场是经典组合，很多设计院认为这总不会错，就像白色与黑色，无论搭配什么颜色都显得很好看，因为这是百搭色嘛。

    但是sorry，商业地产不是住宅地产，更不是颜色，没有通用模式可走。所以当这个经典组合放到这块土地的时候，就死定了。

    因为杭州的写字楼够多了。据戴德梁行年中统计，杭州2012年上半年的净吸纳量全国最低，仅为1036平方米，同时还预估到杭州从2012年下半年到2014年写字楼供应量将达到100%以上。

    同质化竞争激烈的情况下，那些国际百强、国内大型企业的第一选择自然是钱江新城那一幢幢空置的甲级写字楼。这里的写字楼只能得到偶尔关注，最终的入住率可想而知是惨淡的。

    而且杭州大大小小的酒店已达900余家，都是靠着杭州游客、商旅人士盈利。离景区近，商务办公便捷，成为选择酒店的首要条件。A地块并非景区旁边，也没有商务办公优势，这里若建酒店，又该靠什么吸引客群呢？

    另外让港台专家更头痛的是，土地明明处在交通线路的出入口，就是所谓的“匝道口”。这里是人流最聚集的地方，在人群出入匝道口的时候能否吸引他们的目光，很大程度上将影响商业体的客流量。

    台湾地铁上盖综合体的权威专家认为，车行中，人一般看到正前方左右两边15?角视线范围的物体，而A地块正好处于匝道口车行视线范围。如果项目在此处设计车行地标的话，将很大程度上吸引住车流客群的注意力。

    同时不能忽略步行人群的视线，因此在步行人群密集的位置上设计人行地标也很必要。

    然而这家设计院却并未想到这一些，白白浪费了这么好的地理位置。着实让他无语。

    “堆泥块”。这是这位专家对设计图纸的评价。就像美术课上做泥塑模型，把一个泥块放到另一个泥块上去。OK，这就是你要的商业体设计稿，这个泥块是酒店，这个泥块是写字楼，那个方块是商场。

    在台湾房地产的楼盘宣传片中，楼盘外立面效果是放在真实城市背景之下的。当把这一个个方块集合式的建筑放到真实的城市背景中，请问哪位房产大佬能一眼认出自己的项目来。答案是少之又少的。

    相似的方块外表，相似的业态组合，在半小时生活圈内如果一下子跳出5个如同孪生兄弟的商业体来，请问每位兄弟能分到多少消费者的青睐？又请问，当遇到LV这样只打算在一个城市开2家专卖店的奢侈品牌时，这些兄弟又该如何去竞争呢？

    答案就是独一无二的定位和优势。

    A地块，占据了理想的地理位置，就像一块原钻，等着手艺精湛的切割大师让它绽放独有的光彩。

    商业地产的规划设计，不能只考虑到项目营销，因为它不是住宅，不能卖完就结束了，从招商开始，它的营销就不再停止，5年、10年甚至更长的时间里，受到最初规划设计的影响。

    这是成败的第一步，就像多米诺骨牌，第一张永远都是占据着很重要的地位。

    仔细地评估现在和未来的市场定位效益，反复地衡量招商业种体量规划的可行，商业体的形象不只是为了好看，更能创造效益。

    商业体的第一步，走得稳，走得准，施工、招商才能有条不紊。

    相信房产大佬们，在这个环节得到了对未来肯定的答复，他们手中的烟、额头的汗，还是心里的慌都能得到减少吧。