最新房地产业营改增已经确定方案、备选方案解析及应对

国务院总理李克强3月5日在十二届全国人大三次会议的《政府报告》中指出，2015年“力争全面完成营改增”。据悉房地产企业及其他行业营改增或在2015年10月1日实施。房地产业、建筑业将施行的“营改增”坊间猜想不断，这两个行业营改增将对地方财政收入的获取方式是一大挑战，房地产业营业税税率5%，“营改增”之后增值税率定为11%，政策选择过程中博弈不断展现，政策制定还在争取适合双方最好的方案。

房地产营改增迫在眉睫，前期准备工作从哪里开始？增值税基础理论知识及相应的发票管理、会计处理等必备知识怎样管理？涉税风险怎样控制？最新的动态是怎样的一个情况？土地成本到底可否抵扣相应的进项税？建筑业人工费用可否抵扣相应的进项税额？新旧项目过渡期怎样安排？BT项目怎样确定？PPP项目一揽子项目，后期又新签订转包项目怎样处理？沙石土料怎样获取发票问题？混凝土目前适用三个税率，改增值税后怎样处理？甲方供料是按混业处理，甲方移送给乙方时是否按视同销售处理，还是按建筑劳务统一处理？ 不动产抵扣怎样进行，一次性还是怎样？土地增值税是否还保留，财政部最初方案是怎样设计的？项目完工了，留抵进项税是怎样考虑的可否转移到总公司？财税【2011】111号文件设计时是怎样考虑的？目前应该怎样处理？临时建筑是怎样考虑的？百安居的只提供劳务按11%征税怎样办？增加8%税负怎么办？个人销售二手房怎样抵扣？澳大利亚怎样处理的？我们将怎样处理？BT项目按混业处理，利息中涉及自已关联公司之间贷款发票怎样处理？是否没有财务公司企业能开发票吗？等等问题，本讲座将与企业财务高管分享最新的政策走向及选择正确的应对措施。以案例入手，全面揭示房地产企业项目开发中涉税风险及纳税筹划思路，深度剖析，用最短的时间，让我们房地产企业财务人员掌握房地产企业的项目开发疑难问题及营改增基本原理，全面控制其中的风险，并有效开展纳税筹划，为企业争取最大化的利益！

两天时间：

具体提纲如下：

一、房地产营改增背景及改革实施进程中的问题

1.营改增的背景和动态

2.营改增的进程、意义、机理

3.如何把握机遇

3.1土地增值税是否保留？财政部最初设计是怎样的？

3.2不动产抵扣是否可以一次性抵扣？分多长时间抵扣？

3.3目前营改增的筹划关键点分析

二、房地产营改增政策基本及新变化

2.1.增值税基本政策关键点梳理

2.1.1已试点纳税人征税范围

2.1.2增值税纳税人分类及一般纳税登记管理

2.1.3增值税纳税人税率及征收率

2.1.4房地产企业增值税过渡期税率、建筑业与房地产税率

2.1.5不允许抵扣进项税的范围

2.2增值税税收征管热点变化

2.2.1纳税地点问题（北京原在注册地纳税，现在改为项目所在地纳税，划分到乡镇一级，以后是以省、市、区（县）、乡镇哪个地点纳税？）

2.2.2纳税方式问题（总分机构预缴率是3%、2%还是2.5%？），汇算清缴是一个月、一个季度还是一年？）
2.2.3纳税时间问题（建筑业营业税计提与增值税纳税差异怎样处理？过渡期怎样处理？税务机关地税会怎样处理？）

2.3增值税配套政策新变化

2.3.1增值税价外税与房地产企业工程造价预算管理

2.3.2混合、兼营及与增值税相关业务现行政策及营改增后的变化 （49种政策变化选择）

2.4增值税专用发票科学管理

2.4.1增值税专用发票管理

2.4.2房地产企业目前已经营改增业务及增值税发票管理

2.4.3发票抵扣及抵扣时限

2.4.4发票管理特殊规定

三、房地产营改增的税务处理

3.1房地产企业增值税明细科目的设置与使用

3.2房地产企业增值税发票的使用、收集、认证与抄报税

3.3房地产企业涉税业务的会计核算及增值税处理

3.3.1收入的核算

3.3.2成本的核算

3.3.2.1拿地环节核算及增值税处理

3.3.2.2开发前期工程成本核算及增值税处理

3.3.2.3基础设施费用及增值税处理

3.3.2.4建筑安装工程费用核算及增值税处理

3.3.2.5公共配套设施核算及增值税处理

3.3.2.6开发间接费用核算及增值税处理

3.3.3费用的核算

3.3.4特殊情形下的几种帐务处理

3.4增值税纳税申报关键点审查

3.5增值税纳税时间、纳税方式及纳税资金筹划

3.6案例分析房地产业营改增的影响对策

四、房地产营改增的疑难问题

4.1对在建项目的影响及对策

4.1.1过渡期政策怎样安排？以发票开具时点？以施工许可证发放日期？还是以合同签订日期？各个方案之间有哪些没有解决掉的一些缺陷？

4.1.2出国建筑安装怎样缴纳税款，按混业还是统一处理？混业出口物资退税是否受资质限制？ 混业后按零税率还是按EPC统一按零税率？还是按免税处理？

4.2融资方式选择的影响及应对

4.2.1出租业务处理

4.2.2售后回购

4.2.3售后回租

4.2.4利息费用到底是否要缴纳相关税费？

4.2.5内部关联企业借款利息发票怎样开具？没有金融牌照怎样处理？税法怎样规定？而征管中又面临怎样的问题？

4.3现金流及现金管理的影响及对策

4.4土地取得及材料等成本取得的影响及对策

4.4.1拿地怎样处理才能抵扣？从政府招拍挂可否抵扣？不能抵扣一级开发怎么办？能抵扣有什么依据？企业重组过程中分立、合并、资产收购等方式取得土地怎样处理？是否要缴纳增值税？

4.4.2EPC和PPP项目怎样处理？过渡期怎样划分处理？期后分包业务时点的确认与过渡期怎样融合？

4.4.3沙石土料怎样获取发票问题？改增值税后怎样处理？

4.4.4甲方供料是按混业处理？甲方移送给乙方时是否按视同销售处理？还是按建筑劳务统一处理？如果按混业处理甲方加大材料价格索要17%增值税发票怎么办？双方博弈到底谁能最终取胜？

4.4.5混凝土原来规定三个税率（免税、3%简易征收，17%增值税税率），现在计划怎样处理？对于大企业他们想怎样处理？

4.4.6建筑业人工费用是否可以抵扣？以什么标准划分？怎样处理？

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4.5代收代付款项的影响及对策

4.5.1对于建筑总公司拿项目，项目公司提供建筑劳务，对房地产企业有什么影响？三流不一致怎样处理？他们财务处理有两种选择？一种是在项目公司核算，一种是在总公司核算，两种核算方式的困局是什么？对房地产企业有什么影响？

4.5.2房地产企业项目公司与建筑业项目公司结算，也存在三流不一致的情况，营改增后怎样解决？

4.5.3营改增后，建筑业问题传递到房地产企业到底有哪些？

4.5.4对于一带一路走出去问题，对投资回外转回的利润企业所得税出现签订合同与纳税完税凭证不一致问题？这个国外投资收益是否出现重复征税问题？

4.5.5中冶的实践，以分公司取代子公司是可以解决什么样的问题？

4.6持有物业的影响及对策

4.6.1酒店等自持物业产生大量进项，而收入还未取得问题,可否一次性抵扣进项税？

4.6.2机关事业单位及自然人他们的进项不能抵扣该怎样处理?建材不需要增值税专用发票会出现什么问题？

4.6.3项目完工关闭，留抵进项税是怎样考虑的？原111号文件设计时是怎样考虑的？目前应该怎样处理？临时建筑是怎样考虑的？

4.6.4百安居的只提供劳务按11%征税怎样办？按混业处理？设计免费用广告该怎样处理？

4.6.5自然人再次转让二手房怎样缴纳相关税费？澳大利亚是怎样处理的？自然人销售房屋前装修及新购置家具是否可以抵扣进项税？