2014年12月3日-4日，中国最具影响力的商务地产年度盛会--中国写字楼综合体发展论坛第十一届年会在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网（www.funxun.com）发起并联合全国工商联房地产商会联合主办，主题为"多元与分化：白银时代下的房地产"。
　　600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、天骥智谷（北京）有限公司董事长刘芷均、全联房地产商会秘书长钟彬、全联房地产商会常务副秘书长赵正挺、中国建筑金属结构协会秘书长助理孟繁军、全联房地产商会秘书长钟彬、中国REITs联盟秘书长王刚、中国房地产部部品采购联盟首席专家高少义、百度大客户销售部总监刘立军等业界专家、学者、大碗，共同探讨多元与分化：白银时代下的房地产系列话题。

　　以下是 北京师范大学房地产研究中心主任 董藩演讲实录：

　　董藩：大家好，昨天主办方给了我一个题目，是房地产发展趋势问题。我就不讲关于目前市场的状况了，我讲点不一样的。
　　未来从中长期来看，市场会是什么格局，这个点非常关键。我们知道政府会对市场形成干预，包括今天我们的市场之所以陷入困境，完全是政府宏观调控导致的。四年半前的限购限贷政策，带来了现在房地产市场的困境，导致现在三四线城市房地产一塌糊涂。最近两个月，又出了非常大的投资项目，高铁项目也是过去的六次修改计划，由年初的五百亿的投资规模，到了现在大约一万亿，现在基本上回到了08年之后的救市状态，只不过我们一直不说，一直不谈，不会把整体端给大家。下一步我们还会看到进一步的放松，但是政府的这些措施，舆论没有配合上，领导的讲话没有配合上，一直采取羞羞答答、扭扭捏捏的做法，如果当市场的预期不转变，这些钱砸进去还是白砸。
　　当一个人心情不好的时候，我们不能暗中帮助他，我们除了帮助他，还要鼓励他，如果不鼓励这个市场，整个老百姓信心往下滑，下一步你砸再多钱也救不起来，所以两方面要结合起来。
　　从中长期来看，市场会是什么格局。
　　第一，人口和财富大整合，大迁移，带来房地产市场的调整。首先户籍制度的管理放松和大学生就业落户的变革为契机，中国将迎来20年左右的人口、财富大整合、大迁移。由落后区域向发达区域流动，由干旱缺水区域向水源丰沛的地方区域，由气候较差的区域向向后较好的区域流动等等，我们会看到以人口与财富的空间调整为奇迹，房地产市场在空间上也将发生很大的变化。房地产开发和交易规模增速，一般高于中小城市。最终有很多公司是要垮掉的。还有人口由干旱缺水区域向水资源丰沛地区流动，房地产因此也与水资源产生了联系。资源丰富意味着现在的经济规模和未来的开发潜力大，意味着就业规模或者说潜力比较大，这就是意味着房地产市场比较大。相反，资源枯竭的城镇，房地产会逐渐陷入停滞状态，甚至衰退。像冬天的海南一样，房地产会出现气候型需求，这个词是我引进的，我们在国内来说只有一个人讲了这方面的内容，没有提，气候型需求，以大连和青岛为代表的辽东半岛、山东半岛的优势渐渐胜出，特别是一些过热的城市夏季居住人口会减少，比如南方。
　　房价在区域间、城市间的差异进一步拉大。房价不仅仅是普涨问题，而且会出现一系列变化。环渤海会因为经济发展和气候原因而崛起，相对来说这块比较宜居。
　　总体来看，东中西带的房价的绝对差距和相对差距会进一步拉大，核心城市的均价相当于落后城市的15倍以上，单个楼盘甚至会出现超越百倍的差距，现在已经出现这种楼盘了。京沪深杭等一些核心城市房价在管制中上涨，涨幅仍然超越大多数人的想象，由于城市病全面爆发，城市病爆发的原因是源于政府的控制。一线城市交通基本瘫痪。十年前我就说，用不了五六年，北京交通全面瘫痪，当时很多人不相信，现在就是这种格局。我今天来的时候，从西直门那边跑到这边两，用了整整一个小时，这就是控制房价的代价，因为哪个地方拥堵就意味着哪个地方房价得到了控制，没有有效发挥人口的调节功能。
　　二线城市也基本上出现同样的情况，二线城市现在已经出现这种情况了，只不过平时上下游期间比较拥堵，平时还可以走得动。普通住宅以每年8到12的速度在增值，即使卖不动，但是成本会推进它。处在特殊资源环境中的豪宅潜力巨大，但是眼前豪宅是不行的。15年后，大部分90到100平方米的住宅会成为垃圾住房，这就像80年代的五六十平方米的房子一样，80年代的时候省部级领导才住100平方，现在90、100平方米的房子已经成为保障房了。少数偏僻落后区域市场衰退，房价停涨。我前面说8到10是一个平均的状况。不同规模公司的市场边界会进一步变化，一些大公司的总部会进一步迁往北京、上海、深圳，总部最主要的是往北京集中，因为北京的政治优势、智力优势、融资优势、创新优势等等更加明显，深圳的优势也很大，但是地位进一步下降。唯一的中心就是北京，连上海都不是。前几天我在上海得罪了很人，上海有人说是金融中心，我说上海怎么可能是金融中心，什么中心都不是，中心只有一个，我们紧密团结在以习大大为主的周边，证监会、保监会、金融街等等都在哪里？在北京，上海是什么？其实是安慰他们的，上海不可能是金融中心。无数的中心都是北京，所以北京这个城市，如果不控制正常的价格，那就是非常厉害的。我当时说过25年之后，北京的均价不到80万，当时人民日报带头骂了我很长时间，实际上我们会看到这一切，很快30万的楼盘就会走到我们面前。
　　一些中型房地产开发公司分别在上海、深圳设立分公司或者办事处，十年后会出现多家房地产公司进入世界500强，就像服装业有裁缝店是一样的，像美国至少有12万家开发商，香港还有几家大开发商，同时还有非常多的小开发商我们不知道。策划、代理、融资、信息服务等中介服务机构会进一步向北京、上海、深圳聚集，速度快于开发商的速度。
　　开发规模会随着发展进程先扬后抑。从目前到2023年左右，达到开发高峰。规划的变动必然带来大拆大建，包括大的战略，比如说西部大开发，后来变成了东北老工业基地振兴，现在又在提京津冀一体化，这些规划都会带来一些大的开发。
　　由于质量、户型等原因，很多90年代之前的房子将陆续被拆掉。人口会继续上升，估计会增加一亿左右，这就需要房地产提供支撑。最近官场上有一个词，叫“通奸”，这个词很难听，但是已经出现这个苗头了。生活方式继续演化，需要房地产提供支撑，所谓生活方式的演化，第一，离婚的人越来越增加。第二，大龄青年不结婚。第三，结婚之后跟父母住在一起一段时间，然后再分开。第四，周末夫妻大量出现，分居情况越来越严重。第五，别墅生活大量出现。第六，学区房，星期一到星期五陪着小孩在学区房里生活，周末回到别墅里。
　　2023年到2030年之后，可能会处在稳中有降的状态。仍然存在不少拆迁活动，但规模上变小。家庭分化趋于稳定，平均每个家庭2.6个人左右。2030年之后，开发活动明显降低，一个是拆迁活动大大减少，那时候想拆也拆不动了，因为全是高楼。再就是城市化进程趋于结束。人口达到顶峰。二手房交易大大增加，只不过我要强调的是，那个时候房地产依然是支柱产业。第一，房地产具有主导性。第二，房地产是支柱产业。第三，房地产是先导产业。没有任何一个行业能跟房地产业相抗衡。
　　美国到今天为止，房地产业仍然是第一大支柱产业，GDP总量中13%是由房地产来完成的。雄霸世界的美国金融业、房地产业加在一起，也只有8%。很多人天天到我微博里骂我，房地产联系着60%到70%的其他产业，通过管理几乎把整个国民经济是联系在一起的，甚至是烟酒盐看似跟房地产毫不相关的，都联系在一起。全世界财富的70%左右表现在不动产上，像北京这样的家庭有80%到90%的财富表现为房产，所以它的振荡对整个国民经济、对整个社会的破坏作用非常强。本地本级财政收入当中，一半是来自卖地。从现在的角度来讲，这个我们改不了，基本上无路可走，只要一动，这些问题要先解决，但是解决不了，就动不了。所以其实很多年前也有很多改革、也有很多决定和中央的文件，但是回头一看，我们能够把它落地吗？很难。
　　刚才讨论房产税的问题，这几年基本被我搅黄了，我讲了至少20年，谈到贾康，他讲不过我。征房产税至少1%，但是在北京一套房子最起码600万，征1%，一年就得五六万，那谁交得起，交不起，老头老太太两人都退休了，退休金有没有五六万，如果有一个去世了，就很困难。年轻人基本上都是在老人的帮助之下买了房子，这边要交贷款，那边还要年年交这个税，这是不可能的。现在正常的公务员，基本上也是把两个人的收入的1/3拿走了。
　　住房自主化率先升后降，住房私有化率先微上升再下降。真要想让大家买得起房子，应该采取别的措施，比如降低首付，比如降低还款，改革还款方式，年轻人可以前五年只还利息，不还本金，对于贷款期限来说，可以延长贷款期限，比如延到40年。全世界贷款最难的国家就是中国，在国外经常用5%、10%当首付，就可以先启动。如果降到5%、10%，当然很多年轻人就可以进入这个市场，然后用一辈子的收入慢慢偿还。为什么不采取这样的措施？现在限购、限贷引起我们人权方面很多冲突。我的学生找我，说老师，我要跟某某人去登记了，我说不许登记，为什么不许登记？登记你俩算一家了，一套房首付50%，二套房首付70%，三套房不许买，你都知道吧。父母要过来吧，买不了二套房怎么办。被老师批评了，你不许结婚，结婚了怎么办？为了把父母接过来，只能离婚，俩人都有私心，一个说我父母岁数大了，一个说我父母身体不好，谁先来，感情好的，在家里锤头剪刀布商量，感情不好的就打架。当这种政策逼着大家不敢结婚，还怎么搞民生呢？民生就是为了让大家买房子更方便。买不起房子，全世界没有一个国家能做到全买得起房子。美国这么强大的国家，1/3的家庭没有自己的房产，欧洲也是，买不起房子是规律，买得起那是意外，意外发财。所以我们要通过保障的方式和租赁市场的方式来解决，谁是最可爱的人？房东。从外地来到这个城市的时候，谁先接待来人口？就是房东，尽管他是为了赚钱，但是使我们可以在这个城市待下来，任何一个国家、一个健康的市场肯定包括两部分，一部分是买卖市场，一部分是租赁市场。
　　凡是政府管的严的地方，往往都是搞不好的地方。房地产市场尤其突出，你们觉得今天房价跌了，好像是市场的自然反应，错了，不是市场的自然反应。你们来开会的，如果跟父母住在一起，出门的时候父母会不会说好好走路，别摔倒了，会不会说这样的话？不会说，因为摔不倒，因为长大了。但是如果你走到今天酒店门口，有人在门口拿棍子打你一下，说你走路太快了，你倒了。如果你没倒，再来一下，倒了。你约束他，给他腿上绑了个绳，说他跑不快，这是错误的。
　　真实的市场不但要让一部分人买得起房，还要让曾经拥有房产的一部分家庭在某种情况下失去房产。现在有大约85%的家庭拥有自己的房产，11%的家庭主着公租房。10年左右的时间，我们会发现，住房的自有化率会进一步上升，就是自己买房自己住的进一步上升，然后趋于稳定，20年左右时间里会进一步下降，最后会有30%的家庭没有自己的房产，这是市场带给我们的，20年之后大家再看我的结论对不对。如果不对，中国这个市场就是个怪物，证明跟西方的市场完全不一样。
　　在住房保障思路变化的情况之下，未来20年内，住房自有化率先微微下降然后上升，然后继续上升，出现一批出租食利阶层。资源有效利用，就像别人没有自行车，你有自行车，你租给他一样，人家没自行车，天天在那走，你看着他，你或者借给他，或者租给他，这是对的。但是他买不起，你买个车直接租给他，这够更好了，你的钱利用起来了，他也解决了交通问题。
　　人均住房面积继续增加，品质不断提升，住房过滤现象明显。住房永远少一间，住房永远少一套，这个现象对年轻人还没有开始，慢慢慢慢会开始的。西方都是小城镇，七八万人、三五万人，不需要第二套，换大一点的就行。但中国不行，城市都太大了。新住房与旧住房相比，总是更加节能、环保、配套，科技含量更高。旧房存在价值贬损，新房价值量更高。
　　贴牌生产成为一种开发合作模式，现在已经大量出现。
　　追求绿色、低碳成为共识。
　　普通住宅的智能化水平也大大上升。
　　房地产市场的国际化程度明显上升。中国的开发商会大量走出去，中国的购买力会大量走出去，同时外国人也会来到中国，像望京有大量韩国人在购房，更主要表现为中国大量资金流向海外。
　　商业地产出现饱和，风险加大。这是要很小心的，商业地产阶段性的供应量太大。
　　精装修渐渐成为趋势。
　　七种开发商将被淘汰掉。1，靠关系拿地，自己没有能力开发的。2，知识陈旧、不学习。3，技能单一、目光短浅。4，反应迟钝。5，自以为是。6，心理脆弱。7，智能低下。
　　财富排行榜上大量开发商和物业经营商涌现。未来10到20年，中国富豪在世界财富榜上将大量涌现，市场因素的影响，中国市场大，便于财富积累。中国人口多，产业创新能力强，文化因素的影响，不信宗教，逐利欲望强。能灵活应付各种法规，出人头地意识非常强。华人还有一个特点，共苦意识，如果企业不景气的时候，在一起行，在比较好的情况下，往往就闹。工作主动性强。对工作有兴趣，不把休闲当作必需的事情。
　　地产商在财富排行榜上占据领导地位。1，房地产是资本密集型行业最早开放。2，市场容量第一，容易造就富豪。3，杠杆作用大。4，中国人多地少，使得房地产的价值得到凸显。
　　我就讲这些。谢谢大家。