董藩（微博）认为，对地方政府放松调控的指责并不合理。地方政府有财政压力，因此必然松动调控。“让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。”他认为各地房价是各地竞争力的体现。“一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。”政府基于财税理由，不会认可小产权房。
董藩认为，房地产调控走错了路，老百姓并没有更容易买房。支持调控的老百姓不懂专业。房价大跌受损最大的是工薪阶层。房价只能稳不能跌。
董藩：房价下跌不利中国经济 2012-06-06 来源: 网易财经 点击视频： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 网易财经《意见中国－－网易经济学家访谈录》栏目近日专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩。他真诚地表达观点，尽管这些观点饱受争议，但他相信时间会站在他这一边。他主张学者的良心要建立在专业的态度上。他如何看房地产的调控松动？ 董藩（微博）认为，对地方政府放松调控的指责并不合理。地方政府有财政压力，因此必然松动调控。“让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。”他认为各地房价是各地竞争力的体现。“一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。”政府基于财税理由，不会认可小产权房。 董藩认为，房地产调控走错了路，老百姓并没有更容易买房。支持调控的老百姓不懂专业。房价大跌受损最大的是工薪阶层。房价只能稳不能跌。 董藩认为开征房产税的很多条件并不具备，其中最重要的是土地没有私有化，将会遭到全面拒交。房产税既不公平也缺乏可执行性。政府说开征房产税，只是吓唬大家，并把吓唬当成了一种调控。“我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。” 董藩反对房屋限购，认为限购干预契约，违背宪法精神。限购出台容易，但想取消却很难，于是只能长期化，时紧时松。 董藩主张学者的良心在于尊重专业，不偏不倚。他认为很多学者迎合官员和大众，有良心的学者很少。张维迎、茅于轼（微博）等是令人尊敬的有良心的学者。 以下为访谈实录： 房价调控无法维持只能松动 网易财经：董老师您好，您最近在微博上说，可以买房了，您说出这个话的依据是什么呢？ 董藩：我们主要是根据政策和市场的变化做了这样一个判断。大家知道，在此前我们总理一直在谈“毫不动摇地调控房地产市场，坚定不移地压价”，但是总理最近的两次谈话语气大大缓解，他虽然也还是提房地产宏观调控问题，但是他都放到了相对不重要的位置上，为什么呢？因为最近经济增长受到了极大的威胁，地方的财政收入也得到了极大地威胁。总理还有其他的中央主要领导已经到地方调研，发现确实问题比较严重，这样的话整个的政策，保增长这块可能就更突出了。毫无疑问，尽管我们不直接松动房地产业，但是我们的投入，我们的政策会间接影响到房地产的发展，至少在信心上大家会有所转变。 另外有一些大的集团公司，他通过其他行业融资，可以间接的为房地产行业使用，所以公司的财务状况会得到缓解。所以压力减轻之后，他可能不一定按照过去的那种折扣再继续卖房子了。 还有一点，我们注意到地方政府有一些变相的救市措施，在这个过程当中没有被中央政府叫停，这就意味着什么？在积压了大量需求的情况下，你必须确保能买到某一个楼盘，这样的话未来几年你上班的成本，上学的成本、交通和时间两个方面都会大大减少，所以如果出手慢的话，可能就被别人抢走了。 当然了，这不是说你买完房子之后还会像2009年春天那样暴涨，因为毕竟国家层面限购政策现在没有立刻取消。 网易财经：您刚才提到温家宝总理的一个表态有了变化，我们这里也有一个资料，就说是在4月13号，国务院常务委员会议强调的是“巩固房地产市场调控的成果”但是5月30号温家宝总理就提出说“要稳定和严格实施房地产调控政策”，这个稳定意味着什么？ 董藩：稳定就意味着这个政策不会再变化了，至少不会像更严厉的方向去演化了。 网易财经：那是不是可以解读为最严厉的房地产调控政策已经过去了？ 董藩：政策的底部早就出现了。当去年一月份出现了今天正在实行的严厉的宏观调控政策的时候，我们就知道那是底部，因为什么？不可能再出严厉政策，而且这个政策实施一段时间之后，对中国经济会产生一些致命的影响。因为毕竟整个国民经济对房地产业的依赖度是非常高的，我们承认也好，不承认也好，它是主导产业，是支柱产业，同时还是国家的先导产业。在保增长的情况之下，肯定还是要发展房地产市场，只不过我们在这个过程当中，政府生怕出现过度的反弹，带来更大的舆论压力，所以这个过程当中它必须拿捏好这个分寸。 网易财经：现在我们看到一些地方政府的调控是这样的，有40个城市做出了房地产政策的一个微调，其中有10个城市是通过改变住房公积金，就是叫做充值住房公积金的方式，还有的其他城市的，比如说两、三个城市通过放松限购，都被叫停了。这个可不可以说中央调控房地产政策的一个方向是释放刚需？ 董藩：我们会看到，越来越多的城市放松对市场的调控，当然了，他们只是在地方政府这个有限的权限范围内。为什么这么多城市动用了公积金这个措施？因为公积金是在地方政府手中掌握着，所以动用那个政策他们自己说了算。让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。 在地方财政收入急剧下滑的情况下，地方的财力受到了很大的威胁，地方的一些公共开支没有办法维系，工资开支可能都受到威胁，这种情况之下，毫无疑问必须让房地产市场恢复交易。当然引发，当然促使大家，当然让大家在参加到交易活动当中来，必须有一些政策，给大家一些优惠，所以我们看到地方政府在动脑筋、想办法。 你所说的叫停是前一段时间，如果最近采取一点措施，他也未必会叫停。 我到有的地方去调研，营业税下滑了60%，大家想象一下，这样下去，再下去半年会是什么结果？ 网易财经：我这里还有一个资料，是一个政策部门的人士，他对于稳定的一个看法。他说其实中央现在调控房地产政策的一个思路，应该是希望有一个三全其美的办法，就是既能降低房价，又能促成成交量，另外也能拉动投资增长，您认为有这种三全其美的方式存在吗？ 董藩：这种说法太美好，但是不现实，没有办法做到这一点。 高房价体现高竞争力 网易财经：媒体舆论喜欢指责地方政府没有严格的执行中央的调控政策，在您看来，地方政府没有去严格遵守这个调控政策是好事还是坏事呢？ 董藩：地方政府，就像儿媳妇，在那儿当家的儿媳妇，老婆婆高高在上指手划脚，但是她可能不管钱了，她就不知道多难。一个外来的人，看着那个儿媳妇不听老婆婆的指挥，那么他们对她进行一些评论也很正常。而且为什么媒体喜欢评论这个？因为媒体现在的从业者主要是年轻人，他们更盼望着房价下跌，甚至是什么？最好是送给他一套房子。所以中央政府没有提房地产政策明显转向，而地方政府开始自救的时候，首先从媒体角度来讲他是不干的。 前期扬州也好，或者说其他广东的某个市也好，他们在救市的时候我们看到了媒体激烈的反应，甚至有些政策应该说在媒体的炒作之下被迫终止了。地方政府为什么不听中央的？是因为它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方财政收入下滑太快，开不了工资，公务员要上街，要闹事肯定也不行，所以松动也就成为一个必然。 网易财经：今天看到您发的一条微博是说，城市房价和地方竞争力的一个关系，您说城市的价值越高，竞争力越强，那它的房价就应该是越高的，想请您在这里详细的解释一下这一点。 董藩：房地产价格是很多因素综合作用的反映。一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。看一看全世界房价最高的地方，像纽约、东京、香港这样的地方，新加坡这样的地方，新加坡有20%是市场化的，房价都很高，都七、八万，八、九万甚至更高，这些地方为什么房价高？其实城市的功能都是非常强大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、贸易中心等等。像北京、上海、深圳这样的城市，毫无疑问在中国城市功能是最强大的，经济上是极强的增长点，是龙头，教育、医疗、科技都是非常强的，另外福利搞得非常好，产业的形态比较高级，比如说第三产业占的比较大的比重，就业机会比较多，这种产业创造的财富量大，分配的时候收入也偏高，所以我们看到无数的人涌向了北京、上海、杭州这样的城市，所以需求肯定就旺。 为什么要讲这条？我就是告诉大家，一定要正确对待房价，我们北京、上海、深圳、杭州这样的城市，不可能房价降到三线、四线这样的城市的水平。所以每个人正确对待房价，正确对待这个城市，也使我们的政府能够在相对理性，不是在很多舆论刺激之下去制定这个政策，政策更科学，更理性。 网易财经：我们看到最近深圳土地制度进行了一些改革，有学者就期待深圳对小产权房进行确权，结果深圳政府是否认了小产权房确权，另外还有就是2005年前，广州一直在试图进入宅基地入市，2005年宏观调控之后也就没有再提了，为什么地方的小产权房改革一直没有能够得到推进呢？ 董藩：这个其实是有深刻的社会背景的。小产权房这个问题是合理的，但是按我们国家现行法律规定来讲它不合法，所以理和法就发生了冲突，所以它们在这里较劲。民间不断地产生小产权房，他有这个动力，为什么？便宜，而拥有土地的一方，集体单位，比如说就是村委会，或者乡镇政府，它们又不愿意把土地白白让国家政府，让国家，让城市政府给征走，它得到的很少，所以它愿意盖房子卖。有人想买小产权房，有人想开发、卖，但是我们中央政府要叫停他，为什么呢？是因为我们国家现行的财税制度就是这样的。 如果能够允许农地直接跟开发市场对接，我们地方政府就没有地卖了，没有地卖他们就得饿死，为什么呢？我们看看地方财政收入状况，现在平均50%的地方财政收入是来自卖地，还不包括开发、交易，只是卖地。告诉你两个数字，去年卖地收入，尽管在严厉打压的情况下，仍然占地方财政收入的60.11%。我亲自算了一遍，前年是72.38%。 当然了已经产生了很多小产权房，我们现在处理它很难，为啥？我打过一个比方，这个孩子是超生的，是违反计划生育法规超生的，但是已经生出来了，你能把他抱着扔到井里吗？似乎也不可能。政府现在的做法是什么？没法儿管，口上说我们要坚决治理，但实际是没有办法采取行动，因为已经卖给了老百姓，我们去强行把它推倒，毫无疑问也会产生激烈的冲突，要死人的，所以没有地方政府敢做这个事情。中央政府也不敢下这个令把小产权房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢说它合法化。如果让存量合法化，就意味着什么？后边董藩认为开征房产税的很多条件并不具备，其中最重要的是土地没有私有化，将会遭到全面拒交。房产税既不公平也缺乏可执行性。政府说开征房产税，只是吓唬大家，并把吓唬当成了一种调控。“我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。”
还有人受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。 网易财经：您认为经济对于房地产市场过度依赖是好的还是非常有弊端的？ 董藩：我们不要简单的用好和坏来衡量，形成今天这个格局一定有它的道理，为什么呢？首先房地产这些年火爆，发展规模比较大，有客观原因。一个最基本的客观原因是啥？我们过去几十年几乎没有开发房子。所以到了1998年之后，借着那次金融危机救市，我们让房地产业充当支柱产业，起动需求、拉动经济增长，所以它有客观原因。积压了很多年，就像我们什么？连续两天没吃饭，或者说连续两天没有吃饱，终于来了，允许我们随便吃了，吃得多很正常，如果还吃的很少，那是不正常的。所以首先是这样一个大的原因。 再加上在这个过程当中，我们大规模的城市化过程开始了，产生了巨大的需求，人口还在增长，还有一个原因改变家庭在裂变，过去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？两口人、三口人。所以原来的房子不够了，需要什么？增加一套、两套房子。所以人口不增长，也产生了大量的需求。 还有一个非常重要的方面，就是生活方式发生了大的变化。我说离婚的跟过去相比大大增加了，所以不能住在一起产生需求；大龄青年虽然没结婚，买了一套房子，过去没有这种情况，所以需求产生了。 所有这些因素的存在，我能，在这个方面我能讲八、九个方面。个别有所谓的买了房子空在那里等着炒作的，但是他不占主流，很少。 所以当标准不同的时候，我们判断市场肯定是会有毛病。所以我一直强调，大家要客观的、理性的、正确对待市场，我也希望一些大学问家，不是去迎合一些舆论，而要引导这些舆论正确对待这个市场。 房价大跌大家都倒霉 网易财经：有一个是，我们之前刚才一直谈到，有一个规律您也发现了，就是说政府一旦是调控房地产的话，房价反而会越涨越高，为什么现在大家还不断呼吁说政府应该调控房价呢，为什么还不吸取之前的调训呢？ 董藩：我们以往的调控，在很长时间思路上是错的。我们去惩罚开发商，而不是鼓励开发商多生产房子，所以导致了市场的供求关系进一步紧张，所以以往越调控房价越涨，以至于老百姓都不信任政府了。 你们已经看到，我们北京这五个月来几乎没有几块住宅地的成交量，几乎没有几块住宅地成交，这就意味着什么？再下去半年、一年，新的供应量跟不上，国土资源部门在讲什么？说我们放出去多少地，盖完了之后能卖多少多少年，这个数字是有问题的，他们放出去的地当中有很多不具备开发条件，比如说拆迁的问题，比如说大的配套不具备开发的条件，水、电都没有拉到这个地方来，没有办法，所以真正能开发的还很少，而在卖不动房子的情况之下开发商又不敢开发，这样的话会进一步加剧市场的振荡。 老百姓还是盼着在打压，就有几个问题，第一，老百姓对这个行业是没有很科学、很理性的认识的，没有专业知识的，他按照对普通商品的理解来理解这个事情，本身就是错的。第二，源于对政府的一个信任。其实我们发现了，凡是以往政府插手最多的时候，往往过多少年之后去检查，发现都是错的时候，所以我们回过头来我们要说这样的话，调控是必须的，但是这决不是要否定市场，一定要尊重市场，让市场自动的去发挥作用。 如果我们希望饭店价格便宜，服务质量好，你只要鼓励多盖饭店，或者说不限制他们开饭店，用不了多久就会出现这个结果，但是你打压他，不让大家开饭店，我相信饭店的价格一定是高的，饭菜的价格一定是高的，而饭菜的质量也一定是差的。 网易财经：在您看来，什么样的房价下跌才能让普通人真正得到好处呢？ 董藩：不存在这个问题。我不认为房价下跌普通人能得到好处。 我们没有看到全世界一个国家房价下跌的时候，老百姓欢欣鼓舞。房价下跌是满盘皆输，中央政府经济增长完蛋了，地方政府税收上不来，没法儿运转了，税务部门收不上税了，银行部门资产全部出问题了，贷款收不回来了，老百姓90%以上的老百姓家里有房产，缩水了，我们单位还不起贷款了，然后面临着破产了，能有好处吗？没有好处。所以全世界都在对抗经济衰退，对抗房价下跌。房价能涨能稳不能跌，只要一跌就出事。 说这个话没有房的人会骂我，会很不高兴，但是这是规律。而且我还要告诉大家，当房价下跌的时候，最倒霉的人是买不起房的人，为啥？他们处在底端，处在底端是靠租房子。我们在严厉打压房价的情况之下，你们看到没有，最近这一年来租金涨没涨，这两年租金哗哗涨。2010年我就说，这么调控，租金上涨30%毫无悬念，你去查2010年的数据，你做一个调查，房租一定涨了30%，所以告诉大家，不要以为打压房价的时候，没有房子的人是占便宜的。 而且打压房价的时候，政府收入下降，也没有钱搞保障了。 网易财经：这里还有一个资料，说是关于中国住房自有率的一个数据，一些机构发布数据，引起了网友的争议，比如说西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据是89.68%。您认为这个数据和网友感受之间，这种差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因为网友表达意见，和他们的调查这部分人群是不吻合的。为什么这么说呢？他们在做这个调研的时候会研究怎么样使这个调查更科学，所以不同收入阶层，不同人群，不同年龄段都有充分的考虑，我相信这个数据更接近于事实。我们过去提过说86%以上，因为这个数字很难非常精确，每年都有很多新开发的房子卖给了老百姓，又有一些旧房子扒掉，这个数字是动态的，但是肯定是不低于86%的，我过去曾经提这个数字，被国家统计局一个袁局长给批判了，我们俩也产生过这种在网上的所谓的讨论或者争吵，事实上他说的那个根本就不对，他更多的去迎合了网友的说法，说很多人没有房子。 网友为什么都在抱怨呢？因为网友大部分表现为年轻人，即使是有些网友有房子，他可能不去留言，但是没有房子的人对这个数字很敏感，很刺激。 房产税就是吓唬人 网易财经：最近我们听到一些呼声，就是希望房产税尽快出台，然后能够代替目前一直在执行的房产限购政策，您认为这个政策有可能执行吗？ 董藩：房产税这个问题由来已久了，最早我们叫物业税，从2003年中央的文件当中就提出了房产税，但是直到今天仍然没有实施。所以我曾经写过一篇文章《住宅物业税，十年出不来》，到今天我也认为我们没有办法去搞这个房产税。中央政府似乎在探索，通过实施房产税，把限购政策给它替代了，现在来看不可能，为什么呢？告诉大家，实施这个房产税第一个理论条件是什么？是土地要私有化。我们已经交了70年的土地租金，我们租了公有的土地在上面盖了房子，我们自己住着，但是，再征我们一个房产税，等于重复征收，这是个理论问题，我不详细去讲它。所以既交了土地出让金，再交房产税，这是剥夺大家的财产权。 而且我们会发现，按照现在的法律规定，40年、70年之后，土地收归国家，连上面的房子一块收走了，我们交了这么多年税，但是我们并没有拥有这块财产，所以这是不对的，凡是搞房产税的国家都是土地私有化的，所以在法理上我们中国搞是行不通的，因为毕竟土地不是私有的。 第二个是什么？我们要搞这个房产税，一个大的前提是什么？我们要理顺所有房产关系，知道每一套房子在谁手里，这就产生了一系列的问题，首先要跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得了彻底的胜利，我们知道在每个人手里到底有多少套房子，我们再去研究这个房子是该没收还是合法收入买的，可以征税，然后这个事情才实施，而反腐败斗争这个事情是很难的，当然要做，但是非常非常难，需要时间。 还有一个问题，我们现在发现很多地方政府2005年、2006年以来，他们的房地产的产权产系信息管理系统才建立起来，2那么2006年以前的房子在这个系统当中没有体现，你怎么去征？你把它整个搞明白，没有十年、二十年是搞不明白的。 还有，一个大的前提是什么，老百姓愿意交这个税。在西方他是愿意交的，为什么？西方这个税搞得很清楚，你交了这个税，这个税都是地税，直接用到咱们这个社区，修一个社区的医院，或者修小学，或者是提高教学质量，大家一块等于集资改善了我们地方的公共设施，公共的福利，但是在中国，这个钱是被政府拿了，用到哪里我们都不知道，老百姓会对抗的。 最关键的一点，它和征个人所得税不一样，个人所得税是从源头上代扣了，单位在给我们发钱的时候就交给了我们，单位在给我们发钱的时候就把这笔税扣掉了，如果个人所得税也是交给我们，让我们自己去税务局交，我相信他是收不上来的。但是房产就面临这样一个问题，房产已经在我们的手中，政府评估完了说你该交，你今天交3万，我们去交吗？我们不会去交，已经在我们手里了，全民性的可能会对抗。 我开过玩笑，我说啥，雷锋活着也不交，为啥？这个数额巨大，它不是三块、五块钱，所以大家都觉得有压力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我们在很多小区连物业公司给我们服务，让我们交物业费都收不上来，何况一个国家要交这么大额的税呢？没有办法。 还有很多前提都决定了这些搞不了。 另外没有操作思路，怎么来征？如果按照物业的价值征，我们会发现在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，现在价值多少？可能价值三百万、四百万，征1%也要交三、四万，但是这个老房子住的是谁？最底端的家庭，可能60平方米住着五口人，还有两个下岗，只有一个人上班，一个月挣两千，你能征上来吗？你征不上来。 网易财经：但是我们看到在重庆和上海，现在已经开始试行房产税了，还看到一个政策说今年在北京也要推广。 董藩：好，的确一直有这个呼声，我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。我还告诉你，重庆也好，上海也好，他们搞的不叫房产税，房产税是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是对你这个存量资产的价值额征收的，但是你看看重庆和上海怎么搞的？都不是这么回事。我不去评价他们的模式，我告诉大家，这两种模式都不叫房产税，跟房产税本来的含义基本上没关系。但是为什么要搞？牵扯到领导人的思维，对领导人决策的评价，这里我就不去谈了。 限购违宪容易取消难 网易财经：另外一个政策，就是限购政策，这个限购政策目前是已经 董藩反对房屋限购，认为限购干预契约，违背宪法精神。限购出台容易，但想取消却很难，于是只能长期化，时紧时松。
董藩主张学者的良心在于尊重专业，不偏不倚。他认为很多学者迎合官员和大众，有良心的学者很少。张维迎、茅于轼（微博）等是令人尊敬的有良心的学者。
将很多刚性需求阻挡在购房的队伍之外了，您认为这个限购政策什么时候能够放开，大家也非常关心。 董藩：你说的非常对。你想改善，那叫不叫刚性啊？你们家里五口人，60平方米里住着，没法儿住，你说第二套，其实这也是蛮刚性的吧？父母呢必须来你这里养老了，但是你瞪着眼买第二套买不成，你说这个需求是刚性不？所以限购这个政策我们不主张，因为从道理上来讲，限购政策是违法的，违反了《宪法》的基本精神，违反了《民法通则》的基本原则。因为这两个法律都要保证我们交易自由，它违反了《合同法》的规定，《合同法》规定它是一个房子，是一个商品房，是个商品，你作为开发商愿意卖，我作为消费者愿意买，没有欺诈行为，一签合同成交。但是现在我们就不让你成交，为啥？说你再买多了，你已经名下有几套了，不让你买，对不对？ 什么意思，你名下没有才可以，好比你一个人到商场里买衣服，不行，你穿衣服来的，你得脱光了来，然后我们还要派人到你们家翻箱倒柜，发现你确实没有衣服，才能卖给你，这本身严重侵犯了我们的人权，另外也侵犯了公司的经营自主权。 请得神送不得神，这个政策原本不该有，但是一旦搞出来之后，麻烦了，就像户籍制度历史上不该有，但是后来我们搞了户籍制度，实行城乡隔离，到今天不敢取消。 这个政策可能松动，但是不会立刻取消，为啥？担心房价暴涨，只要你一暴涨，这根绳还在我手里，我没扔掉，我继续拽，拽一拽，紧一紧，想起到这样的作用，所以限购限贷政策，很有可能长期化，只不过不是这种严厉程度长期化，而是有所松动的长期化。 网易财经：还有一个我们看到一个新闻，说是在北京下半年有可能放开工作居住证办理，据说就是要放开有十万个的工作居住证。 董藩：可以买房子？ 网易财经：对，这个工作居住证就是可以买房子，这可能也是一个松动限购政策的一个办法。 董藩：对，这就是我说的，地方要采取措施自救的一个表现。 有良心的经济学者很少 网易财经：我们知道您的很多言论是引起了一些广泛的争议的，甚至是辱骂，但是另一方面我们又看到很多经济学家说一些反市场的话，确实非常对老百姓的胃口，您是怎么看这些经济学家的呢，您觉得经济学家的良心是怎么样评价呢？ 董藩：我们总是试图去评价经济学家的良心。我觉得对一个经济学家来讲，重要的是什么？他的语言，重要是他言论的科学性和客观性，是否尊重事实，是否尊重经济规律。在房地产这个问题上我们发现，已经被彻底的政治化、道德化、娱乐化、社会化，而且这个行业的一些问题被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情况之下，就没有人说实话，说实话可能就意味着挨骂，说实话就有人质问你“屁股坐到哪里去了”说实话就有人问你“是否拿了开发商的钱”。每天都有人到我那留言“你拿了开发商多少钱？开发商是不是又扔给你一个什么骨头”这种话，一开始我开了还很生气，反正现在习惯了，也无所谓了，因为社会上总是存在这种人。 我客观的说，迎合老百姓，顺着老百姓去说，一般情况都是错的。为什么呢？老百姓是谁呀？老百姓回到生活当中来是一帮最普通的人，他们只管自己，不管他人；只管目前，不管长远；只管小家庭，不管大社会。如果政治家、学者也去迎合眼前，毫无疑问我们所有的政策都是短期的，我们会制造出很多的麻烦，比如说房价的问题。 曾经有两个很有影响的人，这些人都可以称经济学家，其中有一个人的影响应该说也不比我弱。我问他，我说你说要征房产税，我问你几个问题，你如果能回答得了，我就认可他能够征，回答不了证明是你在胡说，结果三个问题他一个也回答不了。但是他换一个场合他还这么说。所以我们希望学者的观点不要刻意的去迎合决策者。我们要帮助政府去科学决策。我希望更多的学者，所谓的有良心是尊重经济规律，尊重科学、尊重客观事实，而不是去迎合一些人，让那些人说你好。 网易财经：您认为经济学家的良心和知识之间是一种什么样的关系呢？ 董藩：良心的问题，回到了伦理道德层面，我不够权威，可能回答不了，回到我刚才说的话，我就希望这个人是尊重经济规律，尊重科学的。 网易财经：您对于中国的良心经济学家您认为有哪几位呢？ 董藩：在经济学方面有着相当修养的人，通常被我们称为经济学家，但是我们看到大家不一样，我一直强调经济学家应该站在一个球体的顶端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翘翘板，要么偏向这边，要么偏向那边。他必须做到什么，既考虑目前，又考虑长远，既考虑小家庭，又考虑大社会，既考虑农民的利益，我们农业的稳定和发展，又要考虑城市的住房问题，既考虑房地产业的发展，又考虑整个社会的进步和整个国民经济发展的问题，但是我们在这个过程中发现，这种人非常少。 如果一定要让我回答，应该说还是有一些学者我非常佩服的，你比如说像张维迎，我非常佩服他。张维迎非常聪明，对中国的影响那是不可低估的，他已经超越了经济学家层面，实际上是一个思想家。 茅于轼老先生也有很多观点也是对的，当然茅于轼在房地产上有些观点不对，为什么呢？他不是态度不对，是对这个行业的了解还是很有限的。比如说在北大，在清华，我们还看到有些学者，他们本着一个客观公正、尊重经济规律的角度，研究经济规律，研究中国的政策，所以这都让人尊重。 但是我们同时看到，更多的学者其实放弃了什么？对规律的尊重，对客观事实的尊重，他们去迎合政府，迎合百姓的舆论，我认为这是错的。所以经济学家良心问题，的确是一个话题，但是我们要讨论什么才是良心。 (本文来源：网易财经 )以下为访谈实录：
房价调控无法维持只能松动
网易财经：董老师您好，您最近在微博上说，可以买房了，您说出这个话的依据是什么呢？
董藩将很多刚性需求阻挡在购房的队伍之外了，您认为这个限购政策什么时候能够放开，大家也非常关心。 董藩：你说的非常对。你想改善，那叫不叫刚性啊？你们家里五口人，60平方米里住着，没法儿住，你说第二套，其实这也是蛮刚性的吧？父母呢必须来你这里养老了，但是你瞪着眼买第二套买不成，你说这个需求是刚性不？所以限购这个政策我们不主张，因为从道理上来讲，限购政策是违法的，违反了《宪法》的基本精神，违反了《民法通则》的基本原则。因为这两个法律都要保证我们交易自由，它违反了《合同法》的规定，《合同法》规定它是一个房子，是一个商品房，是个商品，你作为开发商愿意卖，我作为消费者愿意买，没有欺诈行为，一签合同成交。但是现在我们就不让你成交，为啥？说你再买多了，你已经名下有几套了，不让你买，对不对？ 什么意思，你名下没有才可以，好比你一个人到商场里买衣服，不行，你穿衣服来的，你得脱光了来，然后我们还要派人到你们家翻箱倒柜，发现你确实没有衣服，才能卖给你，这本身严重侵犯了我们的人权，另外也侵犯了公司的经营自主权。 请得神送不得神，这个政策原本不该有，但是一旦搞出来之后，麻烦了，就像户籍制度历史上不该有，但是后来我们搞了户籍制度，实行城乡隔离，到今天不敢取消。 这个政策可能松动，但是不会立刻取消，为啥？担心房价暴涨，只要你一暴涨，这根绳还在我手里，我没扔掉，我继续拽，拽一拽，紧一紧，想起到这样的作用，所以限购限贷政策，很有可能长期化，只不过不是这种严厉程度长期化，而是有所松动的长期化。 网易财经：还有一个我们看到一个新闻，说是在北京下半年有可能放开工作居住证办理，据说就是要放开有十万个的工作居住证。 董藩：可以买房子？ 网易财经：对，这个工作居住证就是可以买房子，这可能也是一个松动限购政策的一个办法。 董藩：对，这就是我说的，地方要采取措施自救的一个表现。 有良心的经济学者很少 网易财经：我们知道您的很多言论是引起了一些广泛的争议的，甚至是辱骂，但是另一方面我们又看到很多经济学家说一些反市场的话，确实非常对老百姓的胃口，您是怎么看这些经济学家的呢，您觉得经济学家的良心是怎么样评价呢？ 董藩：我们总是试图去评价经济学家的良心。我觉得对一个经济学家来讲，重要的是什么？他的语言，重要是他言论的科学性和客观性，是否尊重事实，是否尊重经济规律。在房地产这个问题上我们发现，已经被彻底的政治化、道德化、娱乐化、社会化，而且这个行业的一些问题被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情况之下，就没有人说实话，说实话可能就意味着挨骂，说实话就有人质问你“屁股坐到哪里去了”说实话就有人问你“是否拿了开发商的钱”。每天都有人到我那留言“你拿了开发商多少钱？开发商是不是又扔给你一个什么骨头”这种话，一开始我开了还很生气，反正现在习惯了，也无所谓了，因为社会上总是存在这种人。 我客观的说，迎合老百姓，顺着老百姓去说，一般情况都是错的。为什么呢？老百姓是谁呀？老百姓回到生活当中来是一帮最普通的人，他们只管自己，不管他人；只管目前，不管长远；只管小家庭，不管大社会。如果政治家、学者也去迎合眼前，毫无疑问我们所有的政策都是短期的，我们会制造出很多的麻烦，比如说房价的问题。 曾经有两个很有影响的人，这些人都可以称经济学家，其中有一个人的影响应该说也不比我弱。我问他，我说你说要征房产税，我问你几个问题，你如果能回答得了，我就认可他能够征，回答不了证明是你在胡说，结果三个问题他一个也回答不了。但是他换一个场合他还这么说。所以我们希望学者的观点不要刻意的去迎合决策者。我们要帮助政府去科学决策。我希望更多的学者，所谓的有良心是尊重经济规律，尊重科学、尊重客观事实，而不是去迎合一些人，让那些人说你好。 网易财经：您认为经济学家的良心和知识之间是一种什么样的关系呢？ 董藩：良心的问题，回到了伦理道德层面，我不够权威，可能回答不了，回到我刚才说的话，我就希望这个人是尊重经济规律，尊重科学的。 网易财经：您对于中国的良心经济学家您认为有哪几位呢？ 董藩：在经济学方面有着相当修养的人，通常被我们称为经济学家，但是我们看到大家不一样，我一直强调经济学家应该站在一个球体的顶端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翘翘板，要么偏向这边，要么偏向那边。他必须做到什么，既考虑目前，又考虑长远，既考虑小家庭，又考虑大社会，既考虑农民的利益，我们农业的稳定和发展，又要考虑城市的住房问题，既考虑房地产业的发展，又考虑整个社会的进步和整个国民经济发展的问题，但是我们在这个过程中发现，这种人非常少。 如果一定要让我回答，应该说还是有一些学者我非常佩服的，你比如说像张维迎，我非常佩服他。张维迎非常聪明，对中国的影响那是不可低估的，他已经超越了经济学家层面，实际上是一个思想家。 茅于轼老先生也有很多观点也是对的，当然茅于轼在房地产上有些观点不对，为什么呢？他不是态度不对，是对这个行业的了解还是很有限的。比如说在北大，在清华，我们还看到有些学者，他们本着一个客观公正、尊重经济规律的角度，研究经济规律，研究中国的政策，所以这都让人尊重。 但是我们同时看到，更多的学者其实放弃了什么？对规律的尊重，对客观事实的尊重，他们去迎合政府，迎合百姓的舆论，我认为这是错的。所以经济学家良心问题，的确是一个话题，但是我们要讨论什么才是良心。 (本文来源：网易财经 ) ：我们主要是根据政策和市场的变化做了这样一个判断。大家知道，在此前我们总理一直在谈“毫不动摇地调控房地产市场，坚定不移地压价”，但是总理最近的两次谈话语气大大缓解，他虽然也还是提房地产宏观调控问题，但是他都放到了相对不重要的位置上，为什么呢？因为最近经济增长受到了极大的威胁，地方的财政收入也得到了极大地威胁。总理还有其他的中央主要领导已经到地方调研，发现确实问题比较严重，这样的话整个的政策，保增长这块可能就更突出了。毫无疑问，尽管我们不直接松动房地产业，但是我们的投入，我们的政策会间接影响到房地产的发展，至少在信心上大家会有所转变。
另外有一些大的集团公司，他通过其他行业融资，可以间接的为房地产行业使用，所以公司的财务状况会得到缓解。所以压力减轻之后，他可能不一定按照过去的那种折扣再继续卖房子了。
还有人受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。 网易财经：您认为经济对于房地产市场过度依赖是好的还是非常有弊端的？ 董藩：我们不要简单的用好和坏来衡量，形成今天这个格局一定有它的道理，为什么呢？首先房地产这些年火爆，发展规模比较大，有客观原因。一个最基本的客观原因是啥？我们过去几十年几乎没有开发房子。所以到了1998年之后，借着那次金融危机救市，我们让房地产业充当支柱产业，起动需求、拉动经济增长，所以它有客观原因。积压了很多年，就像我们什么？连续两天没吃饭，或者说连续两天没有吃饱，终于来了，允许我们随便吃了，吃得多很正常，如果还吃的很少，那是不正常的。所以首先是这样一个大的原因。 再加上在这个过程当中，我们大规模的城市化过程开始了，产生了巨大的需求，人口还在增长，还有一个原因改变家庭在裂变，过去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？两口人、三口人。所以原来的房子不够了，需要什么？增加一套、两套房子。所以人口不增长，也产生了大量的需求。 还有一个非常重要的方面，就是生活方式发生了大的变化。我说离婚的跟过去相比大大增加了，所以不能住在一起产生需求；大龄青年虽然没结婚，买了一套房子，过去没有这种情况，所以需求产生了。 所有这些因素的存在，我能，在这个方面我能讲八、九个方面。个别有所谓的买了房子空在那里等着炒作的，但是他不占主流，很少。 所以当标准不同的时候，我们判断市场肯定是会有毛病。所以我一直强调，大家要客观的、理性的、正确对待市场，我也希望一些大学问家，不是去迎合一些舆论，而要引导这些舆论正确对待这个市场。 房价大跌大家都倒霉 网易财经：有一个是，我们之前刚才一直谈到，有一个规律您也发现了，就是说政府一旦是调控房地产的话，房价反而会越涨越高，为什么现在大家还不断呼吁说政府应该调控房价呢，为什么还不吸取之前的调训呢？ 董藩：我们以往的调控，在很长时间思路上是错的。我们去惩罚开发商，而不是鼓励开发商多生产房子，所以导致了市场的供求关系进一步紧张，所以以往越调控房价越涨，以至于老百姓都不信任政府了。 你们已经看到，我们北京这五个月来几乎没有几块住宅地的成交量，几乎没有几块住宅地成交，这就意味着什么？再下去半年、一年，新的供应量跟不上，国土资源部门在讲什么？说我们放出去多少地，盖完了之后能卖多少多少年，这个数字是有问题的，他们放出去的地当中有很多不具备开发条件，比如说拆迁的问题，比如说大的配套不具备开发的条件，水、电都没有拉到这个地方来，没有办法，所以真正能开发的还很少，而在卖不动房子的情况之下开发商又不敢开发，这样的话会进一步加剧市场的振荡。 老百姓还是盼着在打压，就有几个问题，第一，老百姓对这个行业是没有很科学、很理性的认识的，没有专业知识的，他按照对普通商品的理解来理解这个事情，本身就是错的。第二，源于对政府的一个信任。其实我们发现了，凡是以往政府插手最多的时候，往往过多少年之后去检查，发现都是错的时候，所以我们回过头来我们要说这样的话，调控是必须的，但是这决不是要否定市场，一定要尊重市场，让市场自动的去发挥作用。 如果我们希望饭店价格便宜，服务质量好，你只要鼓励多盖饭店，或者说不限制他们开饭店，用不了多久就会出现这个结果，但是你打压他，不让大家开饭店，我相信饭店的价格一定是高的，饭菜的价格一定是高的，而饭菜的质量也一定是差的。 网易财经：在您看来，什么样的房价下跌才能让普通人真正得到好处呢？ 董藩：不存在这个问题。我不认为房价下跌普通人能得到好处。 我们没有看到全世界一个国家房价下跌的时候，老百姓欢欣鼓舞。房价下跌是满盘皆输，中央政府经济增长完蛋了，地方政府税收上不来，没法儿运转了，税务部门收不上税了，银行部门资产全部出问题了，贷款收不回来了，老百姓90%以上的老百姓家里有房产，缩水了，我们单位还不起贷款了，然后面临着破产了，能有好处吗？没有好处。所以全世界都在对抗经济衰退，对抗房价下跌。房价能涨能稳不能跌，只要一跌就出事。 说这个话没有房的人会骂我，会很不高兴，但是这是规律。而且我还要告诉大家，当房价下跌的时候，最倒霉的人是买不起房的人，为啥？他们处在底端，处在底端是靠租房子。我们在严厉打压房价的情况之下，你们看到没有，最近这一年来租金涨没涨，这两年租金哗哗涨。2010年我就说，这么调控，租金上涨30%毫无悬念，你去查2010年的数据，你做一个调查，房租一定涨了30%，所以告诉大家，不要以为打压房价的时候，没有房子的人是占便宜的。 而且打压房价的时候，政府收入下降，也没有钱搞保障了。 网易财经：这里还有一个资料，说是关于中国住房自有率的一个数据，一些机构发布数据，引起了网友的争议，比如说西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据是89.68%。您认为这个数据和网友感受之间，这种差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因为网友表达意见，和他们的调查这部分人群是不吻合的。为什么这么说呢？他们在做这个调研的时候会研究怎么样使这个调查更科学，所以不同收入阶层，不同人群，不同年龄段都有充分的考虑，我相信这个数据更接近于事实。我们过去提过说86%以上，因为这个数字很难非常精确，每年都有很多新开发的房子卖给了老百姓，又有一些旧房子扒掉，这个数字是动态的，但是肯定是不低于86%的，我过去曾经提这个数字，被国家统计局一个袁局长给批判了，我们俩也产生过这种在网上的所谓的讨论或者争吵，事实上他说的那个根本就不对，他更多的去迎合了网友的说法，说很多人没有房子。 网友为什么都在抱怨呢？因为网友大部分表现为年轻人，即使是有些网友有房子，他可能不去留言，但是没有房子的人对这个数字很敏感，很刺激。 房产税就是吓唬人 网易财经：最近我们听到一些呼声，就是希望房产税尽快出台，然后能够代替目前一直在执行的房产限购政策，您认为这个政策有可能执行吗？ 董藩：房产税这个问题由来已久了，最早我们叫物业税，从2003年中央的文件当中就提出了房产税，但是直到今天仍然没有实施。所以我曾经写过一篇文章《住宅物业税，十年出不来》，到今天我也认为我们没有办法去搞这个房产税。中央政府似乎在探索，通过实施房产税，把限购政策给它替代了，现在来看不可能，为什么呢？告诉大家，实施这个房产税第一个理论条件是什么？是土地要私有化。我们已经交了70年的土地租金，我们租了公有的土地在上面盖了房子，我们自己住着，但是，再征我们一个房产税，等于重复征收，这是个理论问题，我不详细去讲它。所以既交了土地出让金，再交房产税，这是剥夺大家的财产权。 而且我们会发现，按照现在的法律规定，40年、70年之后，土地收归国家，连上面的房子一块收走了，我们交了这么多年税，但是我们并没有拥有这块财产，所以这是不对的，凡是搞房产税的国家都是土地私有化的，所以在法理上我们中国搞是行不通的，因为毕竟土地不是私有的。 第二个是什么？我们要搞这个房产税，一个大的前提是什么？我们要理顺所有房产关系，知道每一套房子在谁手里，这就产生了一系列的问题，首先要跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得了彻底的胜利，我们知道在每个人手里到底有多少套房子，我们再去研究这个房子是该没收还是合法收入买的，可以征税，然后这个事情才实施，而反腐败斗争这个事情是很难的，当然要做，但是非常非常难，需要时间。 还有一个问题，我们现在发现很多地方政府2005年、2006年以来，他们的房地产的产权产系信息管理系统才建立起来，2那么2006年以前的房子在这个系统当中没有体现，你怎么去征？你把它整个搞明白，没有十年、二十年是搞不明白的。 还有，一个大的前提是什么，老百姓愿意交这个税。在西方他是愿意交的，为什么？西方这个税搞得很清楚，你交了这个税，这个税都是地税，直接用到咱们这个社区，修一个社区的医院，或者修小学，或者是提高教学质量，大家一块等于集资改善了我们地方的公共设施，公共的福利，但是在中国，这个钱是被政府拿了，用到哪里我们都不知道，老百姓会对抗的。 最关键的一点，它和征个人所得税不一样，个人所得税是从源头上代扣了，单位在给我们发钱的时候就交给了我们，单位在给我们发钱的时候就把这笔税扣掉了，如果个人所得税也是交给我们，让我们自己去税务局交，我相信他是收不上来的。但是房产就面临这样一个问题，房产已经在我们的手中，政府评估完了说你该交，你今天交3万，我们去交吗？我们不会去交，已经在我们手里了，全民性的可能会对抗。 我开过玩笑，我说啥，雷锋活着也不交，为啥？这个数额巨大，它不是三块、五块钱，所以大家都觉得有压力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我们在很多小区连物业公司给我们服务，让我们交物业费都收不上来，何况一个国家要交这么大额的税呢？没有办法。 还有很多前提都决定了这些搞不了。 另外没有操作思路，怎么来征？如果按照物业的价值征，我们会发现在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，现在价值多少？可能价值三百万、四百万，征1%也要交三、四万，但是这个老房子住的是谁？最底端的家庭，可能60平方米住着五口人，还有两个下岗，只有一个人上班，一个月挣两千，你能征上来吗？你征不上来。 网易财经：但是我们看到在重庆和上海，现在已经开始试行房产税了，还看到一个政策说今年在北京也要推广。 董藩：好，的确一直有这个呼声，我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。我还告诉你，重庆也好，上海也好，他们搞的不叫房产税，房产税是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是对你这个存量资产的价值额征收的，但是你看看重庆和上海怎么搞的？都不是这么回事。我不去评价他们的模式，我告诉大家，这两种模式都不叫房产税，跟房产税本来的含义基本上没关系。但是为什么要搞？牵扯到领导人的思维，对领导人决策的评价，这里我就不去谈了。 限购违宪容易取消难 网易财经：另外一个政策，就是限购政策，这个限购政策目前是已经还有一点，我们注意到地方政府有一些变相的救市措施，在这个过程当中没有被中央政府叫停，这就意味着什么？在积压了大量需求的情况下，你必须确保能买到某一个楼盘，这样的话未来几年你上班的成本，上学的成本、交通和时间两个方面都会大大减少，所以如果出手慢的话，可能就被别人抢走了。
当然了，这不是说你买完房子之后还会像2009年春天那样暴涨，因为毕竟国家层面限购政策现在没有立刻取消。
董藩：房价下跌不利中国经济 2012-06-06 来源: 网易财经 点击视频： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 网易财经《意见中国－－网易经济学家访谈录》栏目近日专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩。他真诚地表达观点，尽管这些观点饱受争议，但他相信时间会站在他这一边。他主张学者的良心要建立在专业的态度上。他如何看房地产的调控松动？ 董藩（微博）认为，对地方政府放松调控的指责并不合理。地方政府有财政压力，因此必然松动调控。“让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。”他认为各地房价是各地竞争力的体现。“一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。”政府基于财税理由，不会认可小产权房。 董藩认为，房地产调控走错了路，老百姓并没有更容易买房。支持调控的老百姓不懂专业。房价大跌受损最大的是工薪阶层。房价只能稳不能跌。 董藩认为开征房产税的很多条件并不具备，其中最重要的是土地没有私有化，将会遭到全面拒交。房产税既不公平也缺乏可执行性。政府说开征房产税，只是吓唬大家，并把吓唬当成了一种调控。“我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。” 董藩反对房屋限购，认为限购干预契约，违背宪法精神。限购出台容易，但想取消却很难，于是只能长期化，时紧时松。 董藩主张学者的良心在于尊重专业，不偏不倚。他认为很多学者迎合官员和大众，有良心的学者很少。张维迎、茅于轼（微博）等是令人尊敬的有良心的学者。 以下为访谈实录： 房价调控无法维持只能松动 网易财经：董老师您好，您最近在微博上说，可以买房了，您说出这个话的依据是什么呢？ 董藩：我们主要是根据政策和市场的变化做了这样一个判断。大家知道，在此前我们总理一直在谈“毫不动摇地调控房地产市场，坚定不移地压价”，但是总理最近的两次谈话语气大大缓解，他虽然也还是提房地产宏观调控问题，但是他都放到了相对不重要的位置上，为什么呢？因为最近经济增长受到了极大的威胁，地方的财政收入也得到了极大地威胁。总理还有其他的中央主要领导已经到地方调研，发现确实问题比较严重，这样的话整个的政策，保增长这块可能就更突出了。毫无疑问，尽管我们不直接松动房地产业，但是我们的投入，我们的政策会间接影响到房地产的发展，至少在信心上大家会有所转变。 另外有一些大的集团公司，他通过其他行业融资，可以间接的为房地产行业使用，所以公司的财务状况会得到缓解。所以压力减轻之后，他可能不一定按照过去的那种折扣再继续卖房子了。 还有一点，我们注意到地方政府有一些变相的救市措施，在这个过程当中没有被中央政府叫停，这就意味着什么？在积压了大量需求的情况下，你必须确保能买到某一个楼盘，这样的话未来几年你上班的成本，上学的成本、交通和时间两个方面都会大大减少，所以如果出手慢的话，可能就被别人抢走了。 当然了，这不是说你买完房子之后还会像2009年春天那样暴涨，因为毕竟国家层面限购政策现在没有立刻取消。 网易财经：您刚才提到温家宝总理的一个表态有了变化，我们这里也有一个资料，就说是在4月13号，国务院常务委员会议强调的是“巩固房地产市场调控的成果”但是5月30号温家宝总理就提出说“要稳定和严格实施房地产调控政策”，这个稳定意味着什么？ 董藩：稳定就意味着这个政策不会再变化了，至少不会像更严厉的方向去演化了。 网易财经：那是不是可以解读为最严厉的房地产调控政策已经过去了？ 董藩：政策的底部早就出现了。当去年一月份出现了今天正在实行的严厉的宏观调控政策的时候，我们就知道那是底部，因为什么？不可能再出严厉政策，而且这个政策实施一段时间之后，对中国经济会产生一些致命的影响。因为毕竟整个国民经济对房地产业的依赖度是非常高的，我们承认也好，不承认也好，它是主导产业，是支柱产业，同时还是国家的先导产业。在保增长的情况之下，肯定还是要发展房地产市场，只不过我们在这个过程当中，政府生怕出现过度的反弹，带来更大的舆论压力，所以这个过程当中它必须拿捏好这个分寸。 网易财经：现在我们看到一些地方政府的调控是这样的，有40个城市做出了房地产政策的一个微调，其中有10个城市是通过改变住房公积金，就是叫做充值住房公积金的方式，还有的其他城市的，比如说两、三个城市通过放松限购，都被叫停了。这个可不可以说中央调控房地产政策的一个方向是释放刚需？ 董藩：我们会看到，越来越多的城市放松对市场的调控，当然了，他们只是在地方政府这个有限的权限范围内。为什么这么多城市动用了公积金这个措施？因为公积金是在地方政府手中掌握着，所以动用那个政策他们自己说了算。让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。 在地方财政收入急剧下滑的情况下，地方的财力受到了很大的威胁，地方的一些公共开支没有办法维系，工资开支可能都受到威胁，这种情况之下，毫无疑问必须让房地产市场恢复交易。当然引发，当然促使大家，当然让大家在参加到交易活动当中来，必须有一些政策，给大家一些优惠，所以我们看到地方政府在动脑筋、想办法。 你所说的叫停是前一段时间，如果最近采取一点措施，他也未必会叫停。 我到有的地方去调研，营业税下滑了60%，大家想象一下，这样下去，再下去半年会是什么结果？ 网易财经：我这里还有一个资料，是一个政策部门的人士，他对于稳定的一个看法。他说其实中央现在调控房地产政策的一个思路，应该是希望有一个三全其美的办法，就是既能降低房价，又能促成成交量，另外也能拉动投资增长，您认为有这种三全其美的方式存在吗？ 董藩：这种说法太美好，但是不现实，没有办法做到这一点。 高房价体现高竞争力 网易财经：媒体舆论喜欢指责地方政府没有严格的执行中央的调控政策，在您看来，地方政府没有去严格遵守这个调控政策是好事还是坏事呢？ 董藩：地方政府，就像儿媳妇，在那儿当家的儿媳妇，老婆婆高高在上指手划脚，但是她可能不管钱了，她就不知道多难。一个外来的人，看着那个儿媳妇不听老婆婆的指挥，那么他们对她进行一些评论也很正常。而且为什么媒体喜欢评论这个？因为媒体现在的从业者主要是年轻人，他们更盼望着房价下跌，甚至是什么？最好是送给他一套房子。所以中央政府没有提房地产政策明显转向，而地方政府开始自救的时候，首先从媒体角度来讲他是不干的。 前期扬州也好，或者说其他广东的某个市也好，他们在救市的时候我们看到了媒体激烈的反应，甚至有些政策应该说在媒体的炒作之下被迫终止了。地方政府为什么不听中央的？是因为它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方财政收入下滑太快，开不了工资，公务员要上街，要闹事肯定也不行，所以松动也就成为一个必然。 网易财经：今天看到您发的一条微博是说，城市房价和地方竞争力的一个关系，您说城市的价值越高，竞争力越强，那它的房价就应该是越高的，想请您在这里详细的解释一下这一点。 董藩：房地产价格是很多因素综合作用的反映。一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。看一看全世界房价最高的地方，像纽约、东京、香港这样的地方，新加坡这样的地方，新加坡有20%是市场化的，房价都很高，都七、八万，八、九万甚至更高，这些地方为什么房价高？其实城市的功能都是非常强大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、贸易中心等等。像北京、上海、深圳这样的城市，毫无疑问在中国城市功能是最强大的，经济上是极强的增长点，是龙头，教育、医疗、科技都是非常强的，另外福利搞得非常好，产业的形态比较高级，比如说第三产业占的比较大的比重，就业机会比较多，这种产业创造的财富量大，分配的时候收入也偏高，所以我们看到无数的人涌向了北京、上海、杭州这样的城市，所以需求肯定就旺。 为什么要讲这条？我就是告诉大家，一定要正确对待房价，我们北京、上海、深圳、杭州这样的城市，不可能房价降到三线、四线这样的城市的水平。所以每个人正确对待房价，正确对待这个城市，也使我们的政府能够在相对理性，不是在很多舆论刺激之下去制定这个政策，政策更科学，更理性。 网易财经：我们看到最近深圳土地制度进行了一些改革，有学者就期待深圳对小产权房进行确权，结果深圳政府是否认了小产权房确权，另外还有就是2005年前，广州一直在试图进入宅基地入市，2005年宏观调控之后也就没有再提了，为什么地方的小产权房改革一直没有能够得到推进呢？ 董藩：这个其实是有深刻的社会背景的。小产权房这个问题是合理的，但是按我们国家现行法律规定来讲它不合法，所以理和法就发生了冲突，所以它们在这里较劲。民间不断地产生小产权房，他有这个动力，为什么？便宜，而拥有土地的一方，集体单位，比如说就是村委会，或者乡镇政府，它们又不愿意把土地白白让国家政府，让国家，让城市政府给征走，它得到的很少，所以它愿意盖房子卖。有人想买小产权房，有人想开发、卖，但是我们中央政府要叫停他，为什么呢？是因为我们国家现行的财税制度就是这样的。 如果能够允许农地直接跟开发市场对接，我们地方政府就没有地卖了，没有地卖他们就得饿死，为什么呢？我们看看地方财政收入状况，现在平均50%的地方财政收入是来自卖地，还不包括开发、交易，只是卖地。告诉你两个数字，去年卖地收入，尽管在严厉打压的情况下，仍然占地方财政收入的60.11%。我亲自算了一遍，前年是72.38%。 当然了已经产生了很多小产权房，我们现在处理它很难，为啥？我打过一个比方，这个孩子是超生的，是违反计划生育法规超生的，但是已经生出来了，你能把他抱着扔到井里吗？似乎也不可能。政府现在的做法是什么？没法儿管，口上说我们要坚决治理，但实际是没有办法采取行动，因为已经卖给了老百姓，我们去强行把它推倒，毫无疑问也会产生激烈的冲突，要死人的，所以没有地方政府敢做这个事情。中央政府也不敢下这个令把小产权房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢说它合法化。如果让存量合法化，就意味着什么？后边 网易财经：您刚才提到温家宝总理的一个表态有了变化，我们这里也有一个资料，就说是在将很多刚性需求阻挡在购房的队伍之外了，您认为这个限购政策什么时候能够放开，大家也非常关心。 董藩：你说的非常对。你想改善，那叫不叫刚性啊？你们家里五口人，60平方米里住着，没法儿住，你说第二套，其实这也是蛮刚性的吧？父母呢必须来你这里养老了，但是你瞪着眼买第二套买不成，你说这个需求是刚性不？所以限购这个政策我们不主张，因为从道理上来讲，限购政策是违法的，违反了《宪法》的基本精神，违反了《民法通则》的基本原则。因为这两个法律都要保证我们交易自由，它违反了《合同法》的规定，《合同法》规定它是一个房子，是一个商品房，是个商品，你作为开发商愿意卖，我作为消费者愿意买，没有欺诈行为，一签合同成交。但是现在我们就不让你成交，为啥？说你再买多了，你已经名下有几套了，不让你买，对不对？ 什么意思，你名下没有才可以，好比你一个人到商场里买衣服，不行，你穿衣服来的，你得脱光了来，然后我们还要派人到你们家翻箱倒柜，发现你确实没有衣服，才能卖给你，这本身严重侵犯了我们的人权，另外也侵犯了公司的经营自主权。 请得神送不得神，这个政策原本不该有，但是一旦搞出来之后，麻烦了，就像户籍制度历史上不该有，但是后来我们搞了户籍制度，实行城乡隔离，到今天不敢取消。 这个政策可能松动，但是不会立刻取消，为啥？担心房价暴涨，只要你一暴涨，这根绳还在我手里，我没扔掉，我继续拽，拽一拽，紧一紧，想起到这样的作用，所以限购限贷政策，很有可能长期化，只不过不是这种严厉程度长期化，而是有所松动的长期化。 网易财经：还有一个我们看到一个新闻，说是在北京下半年有可能放开工作居住证办理，据说就是要放开有十万个的工作居住证。 董藩：可以买房子？ 网易财经：对，这个工作居住证就是可以买房子，这可能也是一个松动限购政策的一个办法。 董藩：对，这就是我说的，地方要采取措施自救的一个表现。 有良心的经济学者很少 网易财经：我们知道您的很多言论是引起了一些广泛的争议的，甚至是辱骂，但是另一方面我们又看到很多经济学家说一些反市场的话，确实非常对老百姓的胃口，您是怎么看这些经济学家的呢，您觉得经济学家的良心是怎么样评价呢？ 董藩：我们总是试图去评价经济学家的良心。我觉得对一个经济学家来讲，重要的是什么？他的语言，重要是他言论的科学性和客观性，是否尊重事实，是否尊重经济规律。在房地产这个问题上我们发现，已经被彻底的政治化、道德化、娱乐化、社会化，而且这个行业的一些问题被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情况之下，就没有人说实话，说实话可能就意味着挨骂，说实话就有人质问你“屁股坐到哪里去了”说实话就有人问你“是否拿了开发商的钱”。每天都有人到我那留言“你拿了开发商多少钱？开发商是不是又扔给你一个什么骨头”这种话，一开始我开了还很生气，反正现在习惯了，也无所谓了，因为社会上总是存在这种人。 我客观的说，迎合老百姓，顺着老百姓去说，一般情况都是错的。为什么呢？老百姓是谁呀？老百姓回到生活当中来是一帮最普通的人，他们只管自己，不管他人；只管目前，不管长远；只管小家庭，不管大社会。如果政治家、学者也去迎合眼前，毫无疑问我们所有的政策都是短期的，我们会制造出很多的麻烦，比如说房价的问题。 曾经有两个很有影响的人，这些人都可以称经济学家，其中有一个人的影响应该说也不比我弱。我问他，我说你说要征房产税，我问你几个问题，你如果能回答得了，我就认可他能够征，回答不了证明是你在胡说，结果三个问题他一个也回答不了。但是他换一个场合他还这么说。所以我们希望学者的观点不要刻意的去迎合决策者。我们要帮助政府去科学决策。我希望更多的学者，所谓的有良心是尊重经济规律，尊重科学、尊重客观事实，而不是去迎合一些人，让那些人说你好。 网易财经：您认为经济学家的良心和知识之间是一种什么样的关系呢？ 董藩：良心的问题，回到了伦理道德层面，我不够权威，可能回答不了，回到我刚才说的话，我就希望这个人是尊重经济规律，尊重科学的。 网易财经：您对于中国的良心经济学家您认为有哪几位呢？ 董藩：在经济学方面有着相当修养的人，通常被我们称为经济学家，但是我们看到大家不一样，我一直强调经济学家应该站在一个球体的顶端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翘翘板，要么偏向这边，要么偏向那边。他必须做到什么，既考虑目前，又考虑长远，既考虑小家庭，又考虑大社会，既考虑农民的利益，我们农业的稳定和发展，又要考虑城市的住房问题，既考虑房地产业的发展，又考虑整个社会的进步和整个国民经济发展的问题，但是我们在这个过程中发现，这种人非常少。 如果一定要让我回答，应该说还是有一些学者我非常佩服的，你比如说像张维迎，我非常佩服他。张维迎非常聪明，对中国的影响那是不可低估的，他已经超越了经济学家层面，实际上是一个思想家。 茅于轼老先生也有很多观点也是对的，当然茅于轼在房地产上有些观点不对，为什么呢？他不是态度不对，是对这个行业的了解还是很有限的。比如说在北大，在清华，我们还看到有些学者，他们本着一个客观公正、尊重经济规律的角度，研究经济规律，研究中国的政策，所以这都让人尊重。 但是我们同时看到，更多的学者其实放弃了什么？对规律的尊重，对客观事实的尊重，他们去迎合政府，迎合百姓的舆论，我认为这是错的。所以经济学家良心问题，的确是一个话题，但是我们要讨论什么才是良心。 (本文来源：网易财经 ) 4月13号，国务院常务委员会议强调的是“巩固房地产市场调控的成果”但是5月 董藩：房价下跌不利中国经济 2012-06-06 来源: 网易财经 点击视频： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 网易财经《意见中国－－网易经济学家访谈录》栏目近日专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩。他真诚地表达观点，尽管这些观点饱受争议，但他相信时间会站在他这一边。他主张学者的良心要建立在专业的态度上。他如何看房地产的调控松动？ 董藩（微博）认为，对地方政府放松调控的指责并不合理。地方政府有财政压力，因此必然松动调控。“让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。”他认为各地房价是各地竞争力的体现。“一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。”政府基于财税理由，不会认可小产权房。 董藩认为，房地产调控走错了路，老百姓并没有更容易买房。支持调控的老百姓不懂专业。房价大跌受损最大的是工薪阶层。房价只能稳不能跌。 董藩认为开征房产税的很多条件并不具备，其中最重要的是土地没有私有化，将会遭到全面拒交。房产税既不公平也缺乏可执行性。政府说开征房产税，只是吓唬大家，并把吓唬当成了一种调控。“我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。” 董藩反对房屋限购，认为限购干预契约，违背宪法精神。限购出台容易，但想取消却很难，于是只能长期化，时紧时松。 董藩主张学者的良心在于尊重专业，不偏不倚。他认为很多学者迎合官员和大众，有良心的学者很少。张维迎、茅于轼（微博）等是令人尊敬的有良心的学者。 以下为访谈实录： 房价调控无法维持只能松动 网易财经：董老师您好，您最近在微博上说，可以买房了，您说出这个话的依据是什么呢？ 董藩：我们主要是根据政策和市场的变化做了这样一个判断。大家知道，在此前我们总理一直在谈“毫不动摇地调控房地产市场，坚定不移地压价”，但是总理最近的两次谈话语气大大缓解，他虽然也还是提房地产宏观调控问题，但是他都放到了相对不重要的位置上，为什么呢？因为最近经济增长受到了极大的威胁，地方的财政收入也得到了极大地威胁。总理还有其他的中央主要领导已经到地方调研，发现确实问题比较严重，这样的话整个的政策，保增长这块可能就更突出了。毫无疑问，尽管我们不直接松动房地产业，但是我们的投入，我们的政策会间接影响到房地产的发展，至少在信心上大家会有所转变。 另外有一些大的集团公司，他通过其他行业融资，可以间接的为房地产行业使用，所以公司的财务状况会得到缓解。所以压力减轻之后，他可能不一定按照过去的那种折扣再继续卖房子了。 还有一点，我们注意到地方政府有一些变相的救市措施，在这个过程当中没有被中央政府叫停，这就意味着什么？在积压了大量需求的情况下，你必须确保能买到某一个楼盘，这样的话未来几年你上班的成本，上学的成本、交通和时间两个方面都会大大减少，所以如果出手慢的话，可能就被别人抢走了。 当然了，这不是说你买完房子之后还会像2009年春天那样暴涨，因为毕竟国家层面限购政策现在没有立刻取消。 网易财经：您刚才提到温家宝总理的一个表态有了变化，我们这里也有一个资料，就说是在4月13号，国务院常务委员会议强调的是“巩固房地产市场调控的成果”但是5月30号温家宝总理就提出说“要稳定和严格实施房地产调控政策”，这个稳定意味着什么？ 董藩：稳定就意味着这个政策不会再变化了，至少不会像更严厉的方向去演化了。 网易财经：那是不是可以解读为最严厉的房地产调控政策已经过去了？ 董藩：政策的底部早就出现了。当去年一月份出现了今天正在实行的严厉的宏观调控政策的时候，我们就知道那是底部，因为什么？不可能再出严厉政策，而且这个政策实施一段时间之后，对中国经济会产生一些致命的影响。因为毕竟整个国民经济对房地产业的依赖度是非常高的，我们承认也好，不承认也好，它是主导产业，是支柱产业，同时还是国家的先导产业。在保增长的情况之下，肯定还是要发展房地产市场，只不过我们在这个过程当中，政府生怕出现过度的反弹，带来更大的舆论压力，所以这个过程当中它必须拿捏好这个分寸。 网易财经：现在我们看到一些地方政府的调控是这样的，有40个城市做出了房地产政策的一个微调，其中有10个城市是通过改变住房公积金，就是叫做充值住房公积金的方式，还有的其他城市的，比如说两、三个城市通过放松限购，都被叫停了。这个可不可以说中央调控房地产政策的一个方向是释放刚需？ 董藩：我们会看到，越来越多的城市放松对市场的调控，当然了，他们只是在地方政府这个有限的权限范围内。为什么这么多城市动用了公积金这个措施？因为公积金是在地方政府手中掌握着，所以动用那个政策他们自己说了算。让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。 在地方财政收入急剧下滑的情况下，地方的财力受到了很大的威胁，地方的一些公共开支没有办法维系，工资开支可能都受到威胁，这种情况之下，毫无疑问必须让房地产市场恢复交易。当然引发，当然促使大家，当然让大家在参加到交易活动当中来，必须有一些政策，给大家一些优惠，所以我们看到地方政府在动脑筋、想办法。 你所说的叫停是前一段时间，如果最近采取一点措施，他也未必会叫停。 我到有的地方去调研，营业税下滑了60%，大家想象一下，这样下去，再下去半年会是什么结果？ 网易财经：我这里还有一个资料，是一个政策部门的人士，他对于稳定的一个看法。他说其实中央现在调控房地产政策的一个思路，应该是希望有一个三全其美的办法，就是既能降低房价，又能促成成交量，另外也能拉动投资增长，您认为有这种三全其美的方式存在吗？ 董藩：这种说法太美好，但是不现实，没有办法做到这一点。 高房价体现高竞争力 网易财经：媒体舆论喜欢指责地方政府没有严格的执行中央的调控政策，在您看来，地方政府没有去严格遵守这个调控政策是好事还是坏事呢？ 董藩：地方政府，就像儿媳妇，在那儿当家的儿媳妇，老婆婆高高在上指手划脚，但是她可能不管钱了，她就不知道多难。一个外来的人，看着那个儿媳妇不听老婆婆的指挥，那么他们对她进行一些评论也很正常。而且为什么媒体喜欢评论这个？因为媒体现在的从业者主要是年轻人，他们更盼望着房价下跌，甚至是什么？最好是送给他一套房子。所以中央政府没有提房地产政策明显转向，而地方政府开始自救的时候，首先从媒体角度来讲他是不干的。 前期扬州也好，或者说其他广东的某个市也好，他们在救市的时候我们看到了媒体激烈的反应，甚至有些政策应该说在媒体的炒作之下被迫终止了。地方政府为什么不听中央的？是因为它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方财政收入下滑太快，开不了工资，公务员要上街，要闹事肯定也不行，所以松动也就成为一个必然。 网易财经：今天看到您发的一条微博是说，城市房价和地方竞争力的一个关系，您说城市的价值越高，竞争力越强，那它的房价就应该是越高的，想请您在这里详细的解释一下这一点。 董藩：房地产价格是很多因素综合作用的反映。一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。看一看全世界房价最高的地方，像纽约、东京、香港这样的地方，新加坡这样的地方，新加坡有20%是市场化的，房价都很高，都七、八万，八、九万甚至更高，这些地方为什么房价高？其实城市的功能都是非常强大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、贸易中心等等。像北京、上海、深圳这样的城市，毫无疑问在中国城市功能是最强大的，经济上是极强的增长点，是龙头，教育、医疗、科技都是非常强的，另外福利搞得非常好，产业的形态比较高级，比如说第三产业占的比较大的比重，就业机会比较多，这种产业创造的财富量大，分配的时候收入也偏高，所以我们看到无数的人涌向了北京、上海、杭州这样的城市，所以需求肯定就旺。 为什么要讲这条？我就是告诉大家，一定要正确对待房价，我们北京、上海、深圳、杭州这样的城市，不可能房价降到三线、四线这样的城市的水平。所以每个人正确对待房价，正确对待这个城市，也使我们的政府能够在相对理性，不是在很多舆论刺激之下去制定这个政策，政策更科学，更理性。 网易财经：我们看到最近深圳土地制度进行了一些改革，有学者就期待深圳对小产权房进行确权，结果深圳政府是否认了小产权房确权，另外还有就是2005年前，广州一直在试图进入宅基地入市，2005年宏观调控之后也就没有再提了，为什么地方的小产权房改革一直没有能够得到推进呢？ 董藩：这个其实是有深刻的社会背景的。小产权房这个问题是合理的，但是按我们国家现行法律规定来讲它不合法，所以理和法就发生了冲突，所以它们在这里较劲。民间不断地产生小产权房，他有这个动力，为什么？便宜，而拥有土地的一方，集体单位，比如说就是村委会，或者乡镇政府，它们又不愿意把土地白白让国家政府，让国家，让城市政府给征走，它得到的很少，所以它愿意盖房子卖。有人想买小产权房，有人想开发、卖，但是我们中央政府要叫停他，为什么呢？是因为我们国家现行的财税制度就是这样的。 如果能够允许农地直接跟开发市场对接，我们地方政府就没有地卖了，没有地卖他们就得饿死，为什么呢？我们看看地方财政收入状况，现在平均50%的地方财政收入是来自卖地，还不包括开发、交易，只是卖地。告诉你两个数字，去年卖地收入，尽管在严厉打压的情况下，仍然占地方财政收入的60.11%。我亲自算了一遍，前年是72.38%。 当然了已经产生了很多小产权房，我们现在处理它很难，为啥？我打过一个比方，这个孩子是超生的，是违反计划生育法规超生的，但是已经生出来了，你能把他抱着扔到井里吗？似乎也不可能。政府现在的做法是什么？没法儿管，口上说我们要坚决治理，但实际是没有办法采取行动，因为已经卖给了老百姓，我们去强行把它推倒，毫无疑问也会产生激烈的冲突，要死人的，所以没有地方政府敢做这个事情。中央政府也不敢下这个令把小产权房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢说它合法化。如果让存量合法化，就意味着什么？后边30号温家宝总理就提出说“要稳定和严格实施房地产调控政策”，这个稳定意味着什么？
董藩：房价下跌不利中国经济 2012-06-06 来源: 网易财经 点击视频： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 网易财经《意见中国－－网易经济学家访谈录》栏目近日专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩。他真诚地表达观点，尽管这些观点饱受争议，但他相信时间会站在他这一边。他主张学者的良心要建立在专业的态度上。他如何看房地产的调控松动？ 董藩（微博）认为，对地方政府放松调控的指责并不合理。地方政府有财政压力，因此必然松动调控。“让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。”他认为各地房价是各地竞争力的体现。“一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。”政府基于财税理由，不会认可小产权房。 董藩认为，房地产调控走错了路，老百姓并没有更容易买房。支持调控的老百姓不懂专业。房价大跌受损最大的是工薪阶层。房价只能稳不能跌。 董藩认为开征房产税的很多条件并不具备，其中最重要的是土地没有私有化，将会遭到全面拒交。房产税既不公平也缺乏可执行性。政府说开征房产税，只是吓唬大家，并把吓唬当成了一种调控。“我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。” 董藩反对房屋限购，认为限购干预契约，违背宪法精神。限购出台容易，但想取消却很难，于是只能长期化，时紧时松。 董藩主张学者的良心在于尊重专业，不偏不倚。他认为很多学者迎合官员和大众，有良心的学者很少。张维迎、茅于轼（微博）等是令人尊敬的有良心的学者。 以下为访谈实录： 房价调控无法维持只能松动 网易财经：董老师您好，您最近在微博上说，可以买房了，您说出这个话的依据是什么呢？ 董藩：我们主要是根据政策和市场的变化做了这样一个判断。大家知道，在此前我们总理一直在谈“毫不动摇地调控房地产市场，坚定不移地压价”，但是总理最近的两次谈话语气大大缓解，他虽然也还是提房地产宏观调控问题，但是他都放到了相对不重要的位置上，为什么呢？因为最近经济增长受到了极大的威胁，地方的财政收入也得到了极大地威胁。总理还有其他的中央主要领导已经到地方调研，发现确实问题比较严重，这样的话整个的政策，保增长这块可能就更突出了。毫无疑问，尽管我们不直接松动房地产业，但是我们的投入，我们的政策会间接影响到房地产的发展，至少在信心上大家会有所转变。 另外有一些大的集团公司，他通过其他行业融资，可以间接的为房地产行业使用，所以公司的财务状况会得到缓解。所以压力减轻之后，他可能不一定按照过去的那种折扣再继续卖房子了。 还有一点，我们注意到地方政府有一些变相的救市措施，在这个过程当中没有被中央政府叫停，这就意味着什么？在积压了大量需求的情况下，你必须确保能买到某一个楼盘，这样的话未来几年你上班的成本，上学的成本、交通和时间两个方面都会大大减少，所以如果出手慢的话，可能就被别人抢走了。 当然了，这不是说你买完房子之后还会像2009年春天那样暴涨，因为毕竟国家层面限购政策现在没有立刻取消。 网易财经：您刚才提到温家宝总理的一个表态有了变化，我们这里也有一个资料，就说是在4月13号，国务院常务委员会议强调的是“巩固房地产市场调控的成果”但是5月30号温家宝总理就提出说“要稳定和严格实施房地产调控政策”，这个稳定意味着什么？ 董藩：稳定就意味着这个政策不会再变化了，至少不会像更严厉的方向去演化了。 网易财经：那是不是可以解读为最严厉的房地产调控政策已经过去了？ 董藩：政策的底部早就出现了。当去年一月份出现了今天正在实行的严厉的宏观调控政策的时候，我们就知道那是底部，因为什么？不可能再出严厉政策，而且这个政策实施一段时间之后，对中国经济会产生一些致命的影响。因为毕竟整个国民经济对房地产业的依赖度是非常高的，我们承认也好，不承认也好，它是主导产业，是支柱产业，同时还是国家的先导产业。在保增长的情况之下，肯定还是要发展房地产市场，只不过我们在这个过程当中，政府生怕出现过度的反弹，带来更大的舆论压力，所以这个过程当中它必须拿捏好这个分寸。 网易财经：现在我们看到一些地方政府的调控是这样的，有40个城市做出了房地产政策的一个微调，其中有10个城市是通过改变住房公积金，就是叫做充值住房公积金的方式，还有的其他城市的，比如说两、三个城市通过放松限购，都被叫停了。这个可不可以说中央调控房地产政策的一个方向是释放刚需？ 董藩：我们会看到，越来越多的城市放松对市场的调控，当然了，他们只是在地方政府这个有限的权限范围内。为什么这么多城市动用了公积金这个措施？因为公积金是在地方政府手中掌握着，所以动用那个政策他们自己说了算。让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。 在地方财政收入急剧下滑的情况下，地方的财力受到了很大的威胁，地方的一些公共开支没有办法维系，工资开支可能都受到威胁，这种情况之下，毫无疑问必须让房地产市场恢复交易。当然引发，当然促使大家，当然让大家在参加到交易活动当中来，必须有一些政策，给大家一些优惠，所以我们看到地方政府在动脑筋、想办法。 你所说的叫停是前一段时间，如果最近采取一点措施，他也未必会叫停。 我到有的地方去调研，营业税下滑了60%，大家想象一下，这样下去，再下去半年会是什么结果？ 网易财经：我这里还有一个资料，是一个政策部门的人士，他对于稳定的一个看法。他说其实中央现在调控房地产政策的一个思路，应该是希望有一个三全其美的办法，就是既能降低房价，又能促成成交量，另外也能拉动投资增长，您认为有这种三全其美的方式存在吗？ 董藩：这种说法太美好，但是不现实，没有办法做到这一点。 高房价体现高竞争力 网易财经：媒体舆论喜欢指责地方政府没有严格的执行中央的调控政策，在您看来，地方政府没有去严格遵守这个调控政策是好事还是坏事呢？ 董藩：地方政府，就像儿媳妇，在那儿当家的儿媳妇，老婆婆高高在上指手划脚，但是她可能不管钱了，她就不知道多难。一个外来的人，看着那个儿媳妇不听老婆婆的指挥，那么他们对她进行一些评论也很正常。而且为什么媒体喜欢评论这个？因为媒体现在的从业者主要是年轻人，他们更盼望着房价下跌，甚至是什么？最好是送给他一套房子。所以中央政府没有提房地产政策明显转向，而地方政府开始自救的时候，首先从媒体角度来讲他是不干的。 前期扬州也好，或者说其他广东的某个市也好，他们在救市的时候我们看到了媒体激烈的反应，甚至有些政策应该说在媒体的炒作之下被迫终止了。地方政府为什么不听中央的？是因为它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方财政收入下滑太快，开不了工资，公务员要上街，要闹事肯定也不行，所以松动也就成为一个必然。 网易财经：今天看到您发的一条微博是说，城市房价和地方竞争力的一个关系，您说城市的价值越高，竞争力越强，那它的房价就应该是越高的，想请您在这里详细的解释一下这一点。 董藩：房地产价格是很多因素综合作用的反映。一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。看一看全世界房价最高的地方，像纽约、东京、香港这样的地方，新加坡这样的地方，新加坡有20%是市场化的，房价都很高，都七、八万，八、九万甚至更高，这些地方为什么房价高？其实城市的功能都是非常强大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、贸易中心等等。像北京、上海、深圳这样的城市，毫无疑问在中国城市功能是最强大的，经济上是极强的增长点，是龙头，教育、医疗、科技都是非常强的，另外福利搞得非常好，产业的形态比较高级，比如说第三产业占的比较大的比重，就业机会比较多，这种产业创造的财富量大，分配的时候收入也偏高，所以我们看到无数的人涌向了北京、上海、杭州这样的城市，所以需求肯定就旺。 为什么要讲这条？我就是告诉大家，一定要正确对待房价，我们北京、上海、深圳、杭州这样的城市，不可能房价降到三线、四线这样的城市的水平。所以每个人正确对待房价，正确对待这个城市，也使我们的政府能够在相对理性，不是在很多舆论刺激之下去制定这个政策，政策更科学，更理性。 网易财经：我们看到最近深圳土地制度进行了一些改革，有学者就期待深圳对小产权房进行确权，结果深圳政府是否认了小产权房确权，另外还有就是2005年前，广州一直在试图进入宅基地入市，2005年宏观调控之后也就没有再提了，为什么地方的小产权房改革一直没有能够得到推进呢？ 董藩：这个其实是有深刻的社会背景的。小产权房这个问题是合理的，但是按我们国家现行法律规定来讲它不合法，所以理和法就发生了冲突，所以它们在这里较劲。民间不断地产生小产权房，他有这个动力，为什么？便宜，而拥有土地的一方，集体单位，比如说就是村委会，或者乡镇政府，它们又不愿意把土地白白让国家政府，让国家，让城市政府给征走，它得到的很少，所以它愿意盖房子卖。有人想买小产权房，有人想开发、卖，但是我们中央政府要叫停他，为什么呢？是因为我们国家现行的财税制度就是这样的。 如果能够允许农地直接跟开发市场对接，我们地方政府就没有地卖了，没有地卖他们就得饿死，为什么呢？我们看看地方财政收入状况，现在平均50%的地方财政收入是来自卖地，还不包括开发、交易，只是卖地。告诉你两个数字，去年卖地收入，尽管在严厉打压的情况下，仍然占地方财政收入的60.11%。我亲自算了一遍，前年是72.38%。 当然了已经产生了很多小产权房，我们现在处理它很难，为啥？我打过一个比方，这个孩子是超生的，是违反计划生育法规超生的，但是已经生出来了，你能把他抱着扔到井里吗？似乎也不可能。政府现在的做法是什么？没法儿管，口上说我们要坚决治理，但实际是没有办法采取行动，因为已经卖给了老百姓，我们去强行把它推倒，毫无疑问也会产生激烈的冲突，要死人的，所以没有地方政府敢做这个事情。中央政府也不敢下这个令把小产权房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢说它合法化。如果让存量合法化，就意味着什么？后边 董藩：稳定就意味着这个政策不会再变化了，至少不会像更严厉的方向去演化了。
网易财经：那是不是可以解读为最严厉的房地产调控政策已经过去了？
还有人受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。 网易财经：您认为经济对于房地产市场过度依赖是好的还是非常有弊端的？ 董藩：我们不要简单的用好和坏来衡量，形成今天这个格局一定有它的道理，为什么呢？首先房地产这些年火爆，发展规模比较大，有客观原因。一个最基本的客观原因是啥？我们过去几十年几乎没有开发房子。所以到了1998年之后，借着那次金融危机救市，我们让房地产业充当支柱产业，起动需求、拉动经济增长，所以它有客观原因。积压了很多年，就像我们什么？连续两天没吃饭，或者说连续两天没有吃饱，终于来了，允许我们随便吃了，吃得多很正常，如果还吃的很少，那是不正常的。所以首先是这样一个大的原因。 再加上在这个过程当中，我们大规模的城市化过程开始了，产生了巨大的需求，人口还在增长，还有一个原因改变家庭在裂变，过去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？两口人、三口人。所以原来的房子不够了，需要什么？增加一套、两套房子。所以人口不增长，也产生了大量的需求。 还有一个非常重要的方面，就是生活方式发生了大的变化。我说离婚的跟过去相比大大增加了，所以不能住在一起产生需求；大龄青年虽然没结婚，买了一套房子，过去没有这种情况，所以需求产生了。 所有这些因素的存在，我能，在这个方面我能讲八、九个方面。个别有所谓的买了房子空在那里等着炒作的，但是他不占主流，很少。 所以当标准不同的时候，我们判断市场肯定是会有毛病。所以我一直强调，大家要客观的、理性的、正确对待市场，我也希望一些大学问家，不是去迎合一些舆论，而要引导这些舆论正确对待这个市场。 房价大跌大家都倒霉 网易财经：有一个是，我们之前刚才一直谈到，有一个规律您也发现了，就是说政府一旦是调控房地产的话，房价反而会越涨越高，为什么现在大家还不断呼吁说政府应该调控房价呢，为什么还不吸取之前的调训呢？ 董藩：我们以往的调控，在很长时间思路上是错的。我们去惩罚开发商，而不是鼓励开发商多生产房子，所以导致了市场的供求关系进一步紧张，所以以往越调控房价越涨，以至于老百姓都不信任政府了。 你们已经看到，我们北京这五个月来几乎没有几块住宅地的成交量，几乎没有几块住宅地成交，这就意味着什么？再下去半年、一年，新的供应量跟不上，国土资源部门在讲什么？说我们放出去多少地，盖完了之后能卖多少多少年，这个数字是有问题的，他们放出去的地当中有很多不具备开发条件，比如说拆迁的问题，比如说大的配套不具备开发的条件，水、电都没有拉到这个地方来，没有办法，所以真正能开发的还很少，而在卖不动房子的情况之下开发商又不敢开发，这样的话会进一步加剧市场的振荡。 老百姓还是盼着在打压，就有几个问题，第一，老百姓对这个行业是没有很科学、很理性的认识的，没有专业知识的，他按照对普通商品的理解来理解这个事情，本身就是错的。第二，源于对政府的一个信任。其实我们发现了，凡是以往政府插手最多的时候，往往过多少年之后去检查，发现都是错的时候，所以我们回过头来我们要说这样的话，调控是必须的，但是这决不是要否定市场，一定要尊重市场，让市场自动的去发挥作用。 如果我们希望饭店价格便宜，服务质量好，你只要鼓励多盖饭店，或者说不限制他们开饭店，用不了多久就会出现这个结果，但是你打压他，不让大家开饭店，我相信饭店的价格一定是高的，饭菜的价格一定是高的，而饭菜的质量也一定是差的。 网易财经：在您看来，什么样的房价下跌才能让普通人真正得到好处呢？ 董藩：不存在这个问题。我不认为房价下跌普通人能得到好处。 我们没有看到全世界一个国家房价下跌的时候，老百姓欢欣鼓舞。房价下跌是满盘皆输，中央政府经济增长完蛋了，地方政府税收上不来，没法儿运转了，税务部门收不上税了，银行部门资产全部出问题了，贷款收不回来了，老百姓90%以上的老百姓家里有房产，缩水了，我们单位还不起贷款了，然后面临着破产了，能有好处吗？没有好处。所以全世界都在对抗经济衰退，对抗房价下跌。房价能涨能稳不能跌，只要一跌就出事。 说这个话没有房的人会骂我，会很不高兴，但是这是规律。而且我还要告诉大家，当房价下跌的时候，最倒霉的人是买不起房的人，为啥？他们处在底端，处在底端是靠租房子。我们在严厉打压房价的情况之下，你们看到没有，最近这一年来租金涨没涨，这两年租金哗哗涨。2010年我就说，这么调控，租金上涨30%毫无悬念，你去查2010年的数据，你做一个调查，房租一定涨了30%，所以告诉大家，不要以为打压房价的时候，没有房子的人是占便宜的。 而且打压房价的时候，政府收入下降，也没有钱搞保障了。 网易财经：这里还有一个资料，说是关于中国住房自有率的一个数据，一些机构发布数据，引起了网友的争议，比如说西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据是89.68%。您认为这个数据和网友感受之间，这种差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因为网友表达意见，和他们的调查这部分人群是不吻合的。为什么这么说呢？他们在做这个调研的时候会研究怎么样使这个调查更科学，所以不同收入阶层，不同人群，不同年龄段都有充分的考虑，我相信这个数据更接近于事实。我们过去提过说86%以上，因为这个数字很难非常精确，每年都有很多新开发的房子卖给了老百姓，又有一些旧房子扒掉，这个数字是动态的，但是肯定是不低于86%的，我过去曾经提这个数字，被国家统计局一个袁局长给批判了，我们俩也产生过这种在网上的所谓的讨论或者争吵，事实上他说的那个根本就不对，他更多的去迎合了网友的说法，说很多人没有房子。 网友为什么都在抱怨呢？因为网友大部分表现为年轻人，即使是有些网友有房子，他可能不去留言，但是没有房子的人对这个数字很敏感，很刺激。 房产税就是吓唬人 网易财经：最近我们听到一些呼声，就是希望房产税尽快出台，然后能够代替目前一直在执行的房产限购政策，您认为这个政策有可能执行吗？ 董藩：房产税这个问题由来已久了，最早我们叫物业税，从2003年中央的文件当中就提出了房产税，但是直到今天仍然没有实施。所以我曾经写过一篇文章《住宅物业税，十年出不来》，到今天我也认为我们没有办法去搞这个房产税。中央政府似乎在探索，通过实施房产税，把限购政策给它替代了，现在来看不可能，为什么呢？告诉大家，实施这个房产税第一个理论条件是什么？是土地要私有化。我们已经交了70年的土地租金，我们租了公有的土地在上面盖了房子，我们自己住着，但是，再征我们一个房产税，等于重复征收，这是个理论问题，我不详细去讲它。所以既交了土地出让金，再交房产税，这是剥夺大家的财产权。 而且我们会发现，按照现在的法律规定，40年、70年之后，土地收归国家，连上面的房子一块收走了，我们交了这么多年税，但是我们并没有拥有这块财产，所以这是不对的，凡是搞房产税的国家都是土地私有化的，所以在法理上我们中国搞是行不通的，因为毕竟土地不是私有的。 第二个是什么？我们要搞这个房产税，一个大的前提是什么？我们要理顺所有房产关系，知道每一套房子在谁手里，这就产生了一系列的问题，首先要跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得了彻底的胜利，我们知道在每个人手里到底有多少套房子，我们再去研究这个房子是该没收还是合法收入买的，可以征税，然后这个事情才实施，而反腐败斗争这个事情是很难的，当然要做，但是非常非常难，需要时间。 还有一个问题，我们现在发现很多地方政府2005年、2006年以来，他们的房地产的产权产系信息管理系统才建立起来，2那么2006年以前的房子在这个系统当中没有体现，你怎么去征？你把它整个搞明白，没有十年、二十年是搞不明白的。 还有，一个大的前提是什么，老百姓愿意交这个税。在西方他是愿意交的，为什么？西方这个税搞得很清楚，你交了这个税，这个税都是地税，直接用到咱们这个社区，修一个社区的医院，或者修小学，或者是提高教学质量，大家一块等于集资改善了我们地方的公共设施，公共的福利，但是在中国，这个钱是被政府拿了，用到哪里我们都不知道，老百姓会对抗的。 最关键的一点，它和征个人所得税不一样，个人所得税是从源头上代扣了，单位在给我们发钱的时候就交给了我们，单位在给我们发钱的时候就把这笔税扣掉了，如果个人所得税也是交给我们，让我们自己去税务局交，我相信他是收不上来的。但是房产就面临这样一个问题，房产已经在我们的手中，政府评估完了说你该交，你今天交3万，我们去交吗？我们不会去交，已经在我们手里了，全民性的可能会对抗。 我开过玩笑，我说啥，雷锋活着也不交，为啥？这个数额巨大，它不是三块、五块钱，所以大家都觉得有压力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我们在很多小区连物业公司给我们服务，让我们交物业费都收不上来，何况一个国家要交这么大额的税呢？没有办法。 还有很多前提都决定了这些搞不了。 另外没有操作思路，怎么来征？如果按照物业的价值征，我们会发现在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，现在价值多少？可能价值三百万、四百万，征1%也要交三、四万，但是这个老房子住的是谁？最底端的家庭，可能60平方米住着五口人，还有两个下岗，只有一个人上班，一个月挣两千，你能征上来吗？你征不上来。 网易财经：但是我们看到在重庆和上海，现在已经开始试行房产税了，还看到一个政策说今年在北京也要推广。 董藩：好，的确一直有这个呼声，我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。我还告诉你，重庆也好，上海也好，他们搞的不叫房产税，房产税是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是对你这个存量资产的价值额征收的，但是你看看重庆和上海怎么搞的？都不是这么回事。我不去评价他们的模式，我告诉大家，这两种模式都不叫房产税，跟房产税本来的含义基本上没关系。但是为什么要搞？牵扯到领导人的思维，对领导人决策的评价，这里我就不去谈了。 限购违宪容易取消难 网易财经：另外一个政策，就是限购政策，这个限购政策目前是已经董藩：政策的底部早就出现了。当去年一月份出现了今天正在实行的严厉的宏观调控政策的时候，我们就知道那是底部，因为什么？不可能再出严厉政策，而且这个政策实施一段时间之后，对中国经济会产生一些致命的影响。因为毕竟整个国民经济对房地产业的依赖度是非常高的，我们承认也好，不承认也好，它是主导产业，是支柱产业，同时还是国家的先导产业。在保增长的情况之下，肯定还是要发展房地产市场，只不过我们在这个过程当中，政府生怕出现过度的反弹，带来更大的舆论压力，所以这个过程当中它必须拿捏好这个分寸。
网易财经：现在我们看到一些地方政府的调控是这样的，有40个城市做出了房地产政策的一个微调，其中有将很多刚性需求阻挡在购房的队伍之外了，您认为这个限购政策什么时候能够放开，大家也非常关心。 董藩：你说的非常对。你想改善，那叫不叫刚性啊？你们家里五口人，60平方米里住着，没法儿住，你说第二套，其实这也是蛮刚性的吧？父母呢必须来你这里养老了，但是你瞪着眼买第二套买不成，你说这个需求是刚性不？所以限购这个政策我们不主张，因为从道理上来讲，限购政策是违法的，违反了《宪法》的基本精神，违反了《民法通则》的基本原则。因为这两个法律都要保证我们交易自由，它违反了《合同法》的规定，《合同法》规定它是一个房子，是一个商品房，是个商品，你作为开发商愿意卖，我作为消费者愿意买，没有欺诈行为，一签合同成交。但是现在我们就不让你成交，为啥？说你再买多了，你已经名下有几套了，不让你买，对不对？ 什么意思，你名下没有才可以，好比你一个人到商场里买衣服，不行，你穿衣服来的，你得脱光了来，然后我们还要派人到你们家翻箱倒柜，发现你确实没有衣服，才能卖给你，这本身严重侵犯了我们的人权，另外也侵犯了公司的经营自主权。 请得神送不得神，这个政策原本不该有，但是一旦搞出来之后，麻烦了，就像户籍制度历史上不该有，但是后来我们搞了户籍制度，实行城乡隔离，到今天不敢取消。 这个政策可能松动，但是不会立刻取消，为啥？担心房价暴涨，只要你一暴涨，这根绳还在我手里，我没扔掉，我继续拽，拽一拽，紧一紧，想起到这样的作用，所以限购限贷政策，很有可能长期化，只不过不是这种严厉程度长期化，而是有所松动的长期化。 网易财经：还有一个我们看到一个新闻，说是在北京下半年有可能放开工作居住证办理，据说就是要放开有十万个的工作居住证。 董藩：可以买房子？ 网易财经：对，这个工作居住证就是可以买房子，这可能也是一个松动限购政策的一个办法。 董藩：对，这就是我说的，地方要采取措施自救的一个表现。 有良心的经济学者很少 网易财经：我们知道您的很多言论是引起了一些广泛的争议的，甚至是辱骂，但是另一方面我们又看到很多经济学家说一些反市场的话，确实非常对老百姓的胃口，您是怎么看这些经济学家的呢，您觉得经济学家的良心是怎么样评价呢？ 董藩：我们总是试图去评价经济学家的良心。我觉得对一个经济学家来讲，重要的是什么？他的语言，重要是他言论的科学性和客观性，是否尊重事实，是否尊重经济规律。在房地产这个问题上我们发现，已经被彻底的政治化、道德化、娱乐化、社会化，而且这个行业的一些问题被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情况之下，就没有人说实话，说实话可能就意味着挨骂，说实话就有人质问你“屁股坐到哪里去了”说实话就有人问你“是否拿了开发商的钱”。每天都有人到我那留言“你拿了开发商多少钱？开发商是不是又扔给你一个什么骨头”这种话，一开始我开了还很生气，反正现在习惯了，也无所谓了，因为社会上总是存在这种人。 我客观的说，迎合老百姓，顺着老百姓去说，一般情况都是错的。为什么呢？老百姓是谁呀？老百姓回到生活当中来是一帮最普通的人，他们只管自己，不管他人；只管目前，不管长远；只管小家庭，不管大社会。如果政治家、学者也去迎合眼前，毫无疑问我们所有的政策都是短期的，我们会制造出很多的麻烦，比如说房价的问题。 曾经有两个很有影响的人，这些人都可以称经济学家，其中有一个人的影响应该说也不比我弱。我问他，我说你说要征房产税，我问你几个问题，你如果能回答得了，我就认可他能够征，回答不了证明是你在胡说，结果三个问题他一个也回答不了。但是他换一个场合他还这么说。所以我们希望学者的观点不要刻意的去迎合决策者。我们要帮助政府去科学决策。我希望更多的学者，所谓的有良心是尊重经济规律，尊重科学、尊重客观事实，而不是去迎合一些人，让那些人说你好。 网易财经：您认为经济学家的良心和知识之间是一种什么样的关系呢？ 董藩：良心的问题，回到了伦理道德层面，我不够权威，可能回答不了，回到我刚才说的话，我就希望这个人是尊重经济规律，尊重科学的。 网易财经：您对于中国的良心经济学家您认为有哪几位呢？ 董藩：在经济学方面有着相当修养的人，通常被我们称为经济学家，但是我们看到大家不一样，我一直强调经济学家应该站在一个球体的顶端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翘翘板，要么偏向这边，要么偏向那边。他必须做到什么，既考虑目前，又考虑长远，既考虑小家庭，又考虑大社会，既考虑农民的利益，我们农业的稳定和发展，又要考虑城市的住房问题，既考虑房地产业的发展，又考虑整个社会的进步和整个国民经济发展的问题，但是我们在这个过程中发现，这种人非常少。 如果一定要让我回答，应该说还是有一些学者我非常佩服的，你比如说像张维迎，我非常佩服他。张维迎非常聪明，对中国的影响那是不可低估的，他已经超越了经济学家层面，实际上是一个思想家。 茅于轼老先生也有很多观点也是对的，当然茅于轼在房地产上有些观点不对，为什么呢？他不是态度不对，是对这个行业的了解还是很有限的。比如说在北大，在清华，我们还看到有些学者，他们本着一个客观公正、尊重经济规律的角度，研究经济规律，研究中国的政策，所以这都让人尊重。 但是我们同时看到，更多的学者其实放弃了什么？对规律的尊重，对客观事实的尊重，他们去迎合政府，迎合百姓的舆论，我认为这是错的。所以经济学家良心问题，的确是一个话题，但是我们要讨论什么才是良心。 (本文来源：网易财经 ) 10个城市是通过改变住房公积金，就是叫做充值住房公积金的方式，还有的其他城市的，比如说两、三个城市通过放松限购，都被叫停了。这个可不可以说中央调控房地产政策的一个方向是释放刚需？
董藩：我们会看到，越来越多的城市放松对市场的调控，当然了，他们只是在地方政府这个有限的权限范围内。为什么这么多城市动用了公积金这个措施？因为公积金是在地方政府手中掌握着，所以动用那个政策他们自己说了算。让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。
还有人受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。 网易财经：您认为经济对于房地产市场过度依赖是好的还是非常有弊端的？ 董藩：我们不要简单的用好和坏来衡量，形成今天这个格局一定有它的道理，为什么呢？首先房地产这些年火爆，发展规模比较大，有客观原因。一个最基本的客观原因是啥？我们过去几十年几乎没有开发房子。所以到了1998年之后，借着那次金融危机救市，我们让房地产业充当支柱产业，起动需求、拉动经济增长，所以它有客观原因。积压了很多年，就像我们什么？连续两天没吃饭，或者说连续两天没有吃饱，终于来了，允许我们随便吃了，吃得多很正常，如果还吃的很少，那是不正常的。所以首先是这样一个大的原因。 再加上在这个过程当中，我们大规模的城市化过程开始了，产生了巨大的需求，人口还在增长，还有一个原因改变家庭在裂变，过去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？两口人、三口人。所以原来的房子不够了，需要什么？增加一套、两套房子。所以人口不增长，也产生了大量的需求。 还有一个非常重要的方面，就是生活方式发生了大的变化。我说离婚的跟过去相比大大增加了，所以不能住在一起产生需求；大龄青年虽然没结婚，买了一套房子，过去没有这种情况，所以需求产生了。 所有这些因素的存在，我能，在这个方面我能讲八、九个方面。个别有所谓的买了房子空在那里等着炒作的，但是他不占主流，很少。 所以当标准不同的时候，我们判断市场肯定是会有毛病。所以我一直强调，大家要客观的、理性的、正确对待市场，我也希望一些大学问家，不是去迎合一些舆论，而要引导这些舆论正确对待这个市场。 房价大跌大家都倒霉 网易财经：有一个是，我们之前刚才一直谈到，有一个规律您也发现了，就是说政府一旦是调控房地产的话，房价反而会越涨越高，为什么现在大家还不断呼吁说政府应该调控房价呢，为什么还不吸取之前的调训呢？ 董藩：我们以往的调控，在很长时间思路上是错的。我们去惩罚开发商，而不是鼓励开发商多生产房子，所以导致了市场的供求关系进一步紧张，所以以往越调控房价越涨，以至于老百姓都不信任政府了。 你们已经看到，我们北京这五个月来几乎没有几块住宅地的成交量，几乎没有几块住宅地成交，这就意味着什么？再下去半年、一年，新的供应量跟不上，国土资源部门在讲什么？说我们放出去多少地，盖完了之后能卖多少多少年，这个数字是有问题的，他们放出去的地当中有很多不具备开发条件，比如说拆迁的问题，比如说大的配套不具备开发的条件，水、电都没有拉到这个地方来，没有办法，所以真正能开发的还很少，而在卖不动房子的情况之下开发商又不敢开发，这样的话会进一步加剧市场的振荡。 老百姓还是盼着在打压，就有几个问题，第一，老百姓对这个行业是没有很科学、很理性的认识的，没有专业知识的，他按照对普通商品的理解来理解这个事情，本身就是错的。第二，源于对政府的一个信任。其实我们发现了，凡是以往政府插手最多的时候，往往过多少年之后去检查，发现都是错的时候，所以我们回过头来我们要说这样的话，调控是必须的，但是这决不是要否定市场，一定要尊重市场，让市场自动的去发挥作用。 如果我们希望饭店价格便宜，服务质量好，你只要鼓励多盖饭店，或者说不限制他们开饭店，用不了多久就会出现这个结果，但是你打压他，不让大家开饭店，我相信饭店的价格一定是高的，饭菜的价格一定是高的，而饭菜的质量也一定是差的。 网易财经：在您看来，什么样的房价下跌才能让普通人真正得到好处呢？ 董藩：不存在这个问题。我不认为房价下跌普通人能得到好处。 我们没有看到全世界一个国家房价下跌的时候，老百姓欢欣鼓舞。房价下跌是满盘皆输，中央政府经济增长完蛋了，地方政府税收上不来，没法儿运转了，税务部门收不上税了，银行部门资产全部出问题了，贷款收不回来了，老百姓90%以上的老百姓家里有房产，缩水了，我们单位还不起贷款了，然后面临着破产了，能有好处吗？没有好处。所以全世界都在对抗经济衰退，对抗房价下跌。房价能涨能稳不能跌，只要一跌就出事。 说这个话没有房的人会骂我，会很不高兴，但是这是规律。而且我还要告诉大家，当房价下跌的时候，最倒霉的人是买不起房的人，为啥？他们处在底端，处在底端是靠租房子。我们在严厉打压房价的情况之下，你们看到没有，最近这一年来租金涨没涨，这两年租金哗哗涨。2010年我就说，这么调控，租金上涨30%毫无悬念，你去查2010年的数据，你做一个调查，房租一定涨了30%，所以告诉大家，不要以为打压房价的时候，没有房子的人是占便宜的。 而且打压房价的时候，政府收入下降，也没有钱搞保障了。 网易财经：这里还有一个资料，说是关于中国住房自有率的一个数据，一些机构发布数据，引起了网友的争议，比如说西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据是89.68%。您认为这个数据和网友感受之间，这种差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因为网友表达意见，和他们的调查这部分人群是不吻合的。为什么这么说呢？他们在做这个调研的时候会研究怎么样使这个调查更科学，所以不同收入阶层，不同人群，不同年龄段都有充分的考虑，我相信这个数据更接近于事实。我们过去提过说86%以上，因为这个数字很难非常精确，每年都有很多新开发的房子卖给了老百姓，又有一些旧房子扒掉，这个数字是动态的，但是肯定是不低于86%的，我过去曾经提这个数字，被国家统计局一个袁局长给批判了，我们俩也产生过这种在网上的所谓的讨论或者争吵，事实上他说的那个根本就不对，他更多的去迎合了网友的说法，说很多人没有房子。 网友为什么都在抱怨呢？因为网友大部分表现为年轻人，即使是有些网友有房子，他可能不去留言，但是没有房子的人对这个数字很敏感，很刺激。 房产税就是吓唬人 网易财经：最近我们听到一些呼声，就是希望房产税尽快出台，然后能够代替目前一直在执行的房产限购政策，您认为这个政策有可能执行吗？ 董藩：房产税这个问题由来已久了，最早我们叫物业税，从2003年中央的文件当中就提出了房产税，但是直到今天仍然没有实施。所以我曾经写过一篇文章《住宅物业税，十年出不来》，到今天我也认为我们没有办法去搞这个房产税。中央政府似乎在探索，通过实施房产税，把限购政策给它替代了，现在来看不可能，为什么呢？告诉大家，实施这个房产税第一个理论条件是什么？是土地要私有化。我们已经交了70年的土地租金，我们租了公有的土地在上面盖了房子，我们自己住着，但是，再征我们一个房产税，等于重复征收，这是个理论问题，我不详细去讲它。所以既交了土地出让金，再交房产税，这是剥夺大家的财产权。 而且我们会发现，按照现在的法律规定，40年、70年之后，土地收归国家，连上面的房子一块收走了，我们交了这么多年税，但是我们并没有拥有这块财产，所以这是不对的，凡是搞房产税的国家都是土地私有化的，所以在法理上我们中国搞是行不通的，因为毕竟土地不是私有的。 第二个是什么？我们要搞这个房产税，一个大的前提是什么？我们要理顺所有房产关系，知道每一套房子在谁手里，这就产生了一系列的问题，首先要跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得了彻底的胜利，我们知道在每个人手里到底有多少套房子，我们再去研究这个房子是该没收还是合法收入买的，可以征税，然后这个事情才实施，而反腐败斗争这个事情是很难的，当然要做，但是非常非常难，需要时间。 还有一个问题，我们现在发现很多地方政府2005年、2006年以来，他们的房地产的产权产系信息管理系统才建立起来，2那么2006年以前的房子在这个系统当中没有体现，你怎么去征？你把它整个搞明白，没有十年、二十年是搞不明白的。 还有，一个大的前提是什么，老百姓愿意交这个税。在西方他是愿意交的，为什么？西方这个税搞得很清楚，你交了这个税，这个税都是地税，直接用到咱们这个社区，修一个社区的医院，或者修小学，或者是提高教学质量，大家一块等于集资改善了我们地方的公共设施，公共的福利，但是在中国，这个钱是被政府拿了，用到哪里我们都不知道，老百姓会对抗的。 最关键的一点，它和征个人所得税不一样，个人所得税是从源头上代扣了，单位在给我们发钱的时候就交给了我们，单位在给我们发钱的时候就把这笔税扣掉了，如果个人所得税也是交给我们，让我们自己去税务局交，我相信他是收不上来的。但是房产就面临这样一个问题，房产已经在我们的手中，政府评估完了说你该交，你今天交3万，我们去交吗？我们不会去交，已经在我们手里了，全民性的可能会对抗。 我开过玩笑，我说啥，雷锋活着也不交，为啥？这个数额巨大，它不是三块、五块钱，所以大家都觉得有压力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我们在很多小区连物业公司给我们服务，让我们交物业费都收不上来，何况一个国家要交这么大额的税呢？没有办法。 还有很多前提都决定了这些搞不了。 另外没有操作思路，怎么来征？如果按照物业的价值征，我们会发现在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，现在价值多少？可能价值三百万、四百万，征1%也要交三、四万，但是这个老房子住的是谁？最底端的家庭，可能60平方米住着五口人，还有两个下岗，只有一个人上班，一个月挣两千，你能征上来吗？你征不上来。 网易财经：但是我们看到在重庆和上海，现在已经开始试行房产税了，还看到一个政策说今年在北京也要推广。 董藩：好，的确一直有这个呼声，我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。我还告诉你，重庆也好，上海也好，他们搞的不叫房产税，房产税是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是对你这个存量资产的价值额征收的，但是你看看重庆和上海怎么搞的？都不是这么回事。我不去评价他们的模式，我告诉大家，这两种模式都不叫房产税，跟房产税本来的含义基本上没关系。但是为什么要搞？牵扯到领导人的思维，对领导人决策的评价，这里我就不去谈了。 限购违宪容易取消难 网易财经：另外一个政策，就是限购政策，这个限购政策目前是已经 在地方财政收入急剧下滑的情况下，地方的财力受到了很大的威胁，地方的一些公共开支没有办法维系，工资开支可能都受到威胁，这种情况之下，毫无疑问必须让房地产市场恢复交易。当然引发，当然促使大家，当然让大家在参加到交易活动当中来，必须有一些政策，给大家一些优惠，所以我们看到地方政府在动脑筋、想办法。
你所说的叫停是前一段时间，如果最近采取一点措施，他也未必会叫停。
还有人受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。 网易财经：您认为经济对于房地产市场过度依赖是好的还是非常有弊端的？ 董藩：我们不要简单的用好和坏来衡量，形成今天这个格局一定有它的道理，为什么呢？首先房地产这些年火爆，发展规模比较大，有客观原因。一个最基本的客观原因是啥？我们过去几十年几乎没有开发房子。所以到了1998年之后，借着那次金融危机救市，我们让房地产业充当支柱产业，起动需求、拉动经济增长，所以它有客观原因。积压了很多年，就像我们什么？连续两天没吃饭，或者说连续两天没有吃饱，终于来了，允许我们随便吃了，吃得多很正常，如果还吃的很少，那是不正常的。所以首先是这样一个大的原因。 再加上在这个过程当中，我们大规模的城市化过程开始了，产生了巨大的需求，人口还在增长，还有一个原因改变家庭在裂变，过去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？两口人、三口人。所以原来的房子不够了，需要什么？增加一套、两套房子。所以人口不增长，也产生了大量的需求。 还有一个非常重要的方面，就是生活方式发生了大的变化。我说离婚的跟过去相比大大增加了，所以不能住在一起产生需求；大龄青年虽然没结婚，买了一套房子，过去没有这种情况，所以需求产生了。 所有这些因素的存在，我能，在这个方面我能讲八、九个方面。个别有所谓的买了房子空在那里等着炒作的，但是他不占主流，很少。 所以当标准不同的时候，我们判断市场肯定是会有毛病。所以我一直强调，大家要客观的、理性的、正确对待市场，我也希望一些大学问家，不是去迎合一些舆论，而要引导这些舆论正确对待这个市场。 房价大跌大家都倒霉 网易财经：有一个是，我们之前刚才一直谈到，有一个规律您也发现了，就是说政府一旦是调控房地产的话，房价反而会越涨越高，为什么现在大家还不断呼吁说政府应该调控房价呢，为什么还不吸取之前的调训呢？ 董藩：我们以往的调控，在很长时间思路上是错的。我们去惩罚开发商，而不是鼓励开发商多生产房子，所以导致了市场的供求关系进一步紧张，所以以往越调控房价越涨，以至于老百姓都不信任政府了。 你们已经看到，我们北京这五个月来几乎没有几块住宅地的成交量，几乎没有几块住宅地成交，这就意味着什么？再下去半年、一年，新的供应量跟不上，国土资源部门在讲什么？说我们放出去多少地，盖完了之后能卖多少多少年，这个数字是有问题的，他们放出去的地当中有很多不具备开发条件，比如说拆迁的问题，比如说大的配套不具备开发的条件，水、电都没有拉到这个地方来，没有办法，所以真正能开发的还很少，而在卖不动房子的情况之下开发商又不敢开发，这样的话会进一步加剧市场的振荡。 老百姓还是盼着在打压，就有几个问题，第一，老百姓对这个行业是没有很科学、很理性的认识的，没有专业知识的，他按照对普通商品的理解来理解这个事情，本身就是错的。第二，源于对政府的一个信任。其实我们发现了，凡是以往政府插手最多的时候，往往过多少年之后去检查，发现都是错的时候，所以我们回过头来我们要说这样的话，调控是必须的，但是这决不是要否定市场，一定要尊重市场，让市场自动的去发挥作用。 如果我们希望饭店价格便宜，服务质量好，你只要鼓励多盖饭店，或者说不限制他们开饭店，用不了多久就会出现这个结果，但是你打压他，不让大家开饭店，我相信饭店的价格一定是高的，饭菜的价格一定是高的，而饭菜的质量也一定是差的。 网易财经：在您看来，什么样的房价下跌才能让普通人真正得到好处呢？ 董藩：不存在这个问题。我不认为房价下跌普通人能得到好处。 我们没有看到全世界一个国家房价下跌的时候，老百姓欢欣鼓舞。房价下跌是满盘皆输，中央政府经济增长完蛋了，地方政府税收上不来，没法儿运转了，税务部门收不上税了，银行部门资产全部出问题了，贷款收不回来了，老百姓90%以上的老百姓家里有房产，缩水了，我们单位还不起贷款了，然后面临着破产了，能有好处吗？没有好处。所以全世界都在对抗经济衰退，对抗房价下跌。房价能涨能稳不能跌，只要一跌就出事。 说这个话没有房的人会骂我，会很不高兴，但是这是规律。而且我还要告诉大家，当房价下跌的时候，最倒霉的人是买不起房的人，为啥？他们处在底端，处在底端是靠租房子。我们在严厉打压房价的情况之下，你们看到没有，最近这一年来租金涨没涨，这两年租金哗哗涨。2010年我就说，这么调控，租金上涨30%毫无悬念，你去查2010年的数据，你做一个调查，房租一定涨了30%，所以告诉大家，不要以为打压房价的时候，没有房子的人是占便宜的。 而且打压房价的时候，政府收入下降，也没有钱搞保障了。 网易财经：这里还有一个资料，说是关于中国住房自有率的一个数据，一些机构发布数据，引起了网友的争议，比如说西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据是89.68%。您认为这个数据和网友感受之间，这种差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因为网友表达意见，和他们的调查这部分人群是不吻合的。为什么这么说呢？他们在做这个调研的时候会研究怎么样使这个调查更科学，所以不同收入阶层，不同人群，不同年龄段都有充分的考虑，我相信这个数据更接近于事实。我们过去提过说86%以上，因为这个数字很难非常精确，每年都有很多新开发的房子卖给了老百姓，又有一些旧房子扒掉，这个数字是动态的，但是肯定是不低于86%的，我过去曾经提这个数字，被国家统计局一个袁局长给批判了，我们俩也产生过这种在网上的所谓的讨论或者争吵，事实上他说的那个根本就不对，他更多的去迎合了网友的说法，说很多人没有房子。 网友为什么都在抱怨呢？因为网友大部分表现为年轻人，即使是有些网友有房子，他可能不去留言，但是没有房子的人对这个数字很敏感，很刺激。 房产税就是吓唬人 网易财经：最近我们听到一些呼声，就是希望房产税尽快出台，然后能够代替目前一直在执行的房产限购政策，您认为这个政策有可能执行吗？ 董藩：房产税这个问题由来已久了，最早我们叫物业税，从2003年中央的文件当中就提出了房产税，但是直到今天仍然没有实施。所以我曾经写过一篇文章《住宅物业税，十年出不来》，到今天我也认为我们没有办法去搞这个房产税。中央政府似乎在探索，通过实施房产税，把限购政策给它替代了，现在来看不可能，为什么呢？告诉大家，实施这个房产税第一个理论条件是什么？是土地要私有化。我们已经交了70年的土地租金，我们租了公有的土地在上面盖了房子，我们自己住着，但是，再征我们一个房产税，等于重复征收，这是个理论问题，我不详细去讲它。所以既交了土地出让金，再交房产税，这是剥夺大家的财产权。 而且我们会发现，按照现在的法律规定，40年、70年之后，土地收归国家，连上面的房子一块收走了，我们交了这么多年税，但是我们并没有拥有这块财产，所以这是不对的，凡是搞房产税的国家都是土地私有化的，所以在法理上我们中国搞是行不通的，因为毕竟土地不是私有的。 第二个是什么？我们要搞这个房产税，一个大的前提是什么？我们要理顺所有房产关系，知道每一套房子在谁手里，这就产生了一系列的问题，首先要跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得了彻底的胜利，我们知道在每个人手里到底有多少套房子，我们再去研究这个房子是该没收还是合法收入买的，可以征税，然后这个事情才实施，而反腐败斗争这个事情是很难的，当然要做，但是非常非常难，需要时间。 还有一个问题，我们现在发现很多地方政府2005年、2006年以来，他们的房地产的产权产系信息管理系统才建立起来，2那么2006年以前的房子在这个系统当中没有体现，你怎么去征？你把它整个搞明白，没有十年、二十年是搞不明白的。 还有，一个大的前提是什么，老百姓愿意交这个税。在西方他是愿意交的，为什么？西方这个税搞得很清楚，你交了这个税，这个税都是地税，直接用到咱们这个社区，修一个社区的医院，或者修小学，或者是提高教学质量，大家一块等于集资改善了我们地方的公共设施，公共的福利，但是在中国，这个钱是被政府拿了，用到哪里我们都不知道，老百姓会对抗的。 最关键的一点，它和征个人所得税不一样，个人所得税是从源头上代扣了，单位在给我们发钱的时候就交给了我们，单位在给我们发钱的时候就把这笔税扣掉了，如果个人所得税也是交给我们，让我们自己去税务局交，我相信他是收不上来的。但是房产就面临这样一个问题，房产已经在我们的手中，政府评估完了说你该交，你今天交3万，我们去交吗？我们不会去交，已经在我们手里了，全民性的可能会对抗。 我开过玩笑，我说啥，雷锋活着也不交，为啥？这个数额巨大，它不是三块、五块钱，所以大家都觉得有压力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我们在很多小区连物业公司给我们服务，让我们交物业费都收不上来，何况一个国家要交这么大额的税呢？没有办法。 还有很多前提都决定了这些搞不了。 另外没有操作思路，怎么来征？如果按照物业的价值征，我们会发现在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，现在价值多少？可能价值三百万、四百万，征1%也要交三、四万，但是这个老房子住的是谁？最底端的家庭，可能60平方米住着五口人，还有两个下岗，只有一个人上班，一个月挣两千，你能征上来吗？你征不上来。 网易财经：但是我们看到在重庆和上海，现在已经开始试行房产税了，还看到一个政策说今年在北京也要推广。 董藩：好，的确一直有这个呼声，我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。我还告诉你，重庆也好，上海也好，他们搞的不叫房产税，房产税是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是对你这个存量资产的价值额征收的，但是你看看重庆和上海怎么搞的？都不是这么回事。我不去评价他们的模式，我告诉大家，这两种模式都不叫房产税，跟房产税本来的含义基本上没关系。但是为什么要搞？牵扯到领导人的思维，对领导人决策的评价，这里我就不去谈了。 限购违宪容易取消难 网易财经：另外一个政策，就是限购政策，这个限购政策目前是已经我到有的地方去调研，营业税下滑了60%，大家想象一下，这样下去，再下去半年会是什么结果？
网易财经：我这里还有一个资料，是一个政策部门的人士，他对于稳定的一个看法。他说其实中央现在调控房地产政策的一个思路，应该是希望有一个三全其美的办法，就是既能降低房价，又能促成成交量，另外也能拉动投资增长，您认为有这种三全其美的方式存在吗？
董藩：这种说法太美好，但是不现实，没有办法做到这一点。
高房价体现高竞争力
还有人受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。 网易财经：您认为经济对于房地产市场过度依赖是好的还是非常有弊端的？ 董藩：我们不要简单的用好和坏来衡量，形成今天这个格局一定有它的道理，为什么呢？首先房地产这些年火爆，发展规模比较大，有客观原因。一个最基本的客观原因是啥？我们过去几十年几乎没有开发房子。所以到了1998年之后，借着那次金融危机救市，我们让房地产业充当支柱产业，起动需求、拉动经济增长，所以它有客观原因。积压了很多年，就像我们什么？连续两天没吃饭，或者说连续两天没有吃饱，终于来了，允许我们随便吃了，吃得多很正常，如果还吃的很少，那是不正常的。所以首先是这样一个大的原因。 再加上在这个过程当中，我们大规模的城市化过程开始了，产生了巨大的需求，人口还在增长，还有一个原因改变家庭在裂变，过去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？两口人、三口人。所以原来的房子不够了，需要什么？增加一套、两套房子。所以人口不增长，也产生了大量的需求。 还有一个非常重要的方面，就是生活方式发生了大的变化。我说离婚的跟过去相比大大增加了，所以不能住在一起产生需求；大龄青年虽然没结婚，买了一套房子，过去没有这种情况，所以需求产生了。 所有这些因素的存在，我能，在这个方面我能讲八、九个方面。个别有所谓的买了房子空在那里等着炒作的，但是他不占主流，很少。 所以当标准不同的时候，我们判断市场肯定是会有毛病。所以我一直强调，大家要客观的、理性的、正确对待市场，我也希望一些大学问家，不是去迎合一些舆论，而要引导这些舆论正确对待这个市场。 房价大跌大家都倒霉 网易财经：有一个是，我们之前刚才一直谈到，有一个规律您也发现了，就是说政府一旦是调控房地产的话，房价反而会越涨越高，为什么现在大家还不断呼吁说政府应该调控房价呢，为什么还不吸取之前的调训呢？ 董藩：我们以往的调控，在很长时间思路上是错的。我们去惩罚开发商，而不是鼓励开发商多生产房子，所以导致了市场的供求关系进一步紧张，所以以往越调控房价越涨，以至于老百姓都不信任政府了。 你们已经看到，我们北京这五个月来几乎没有几块住宅地的成交量，几乎没有几块住宅地成交，这就意味着什么？再下去半年、一年，新的供应量跟不上，国土资源部门在讲什么？说我们放出去多少地，盖完了之后能卖多少多少年，这个数字是有问题的，他们放出去的地当中有很多不具备开发条件，比如说拆迁的问题，比如说大的配套不具备开发的条件，水、电都没有拉到这个地方来，没有办法，所以真正能开发的还很少，而在卖不动房子的情况之下开发商又不敢开发，这样的话会进一步加剧市场的振荡。 老百姓还是盼着在打压，就有几个问题，第一，老百姓对这个行业是没有很科学、很理性的认识的，没有专业知识的，他按照对普通商品的理解来理解这个事情，本身就是错的。第二，源于对政府的一个信任。其实我们发现了，凡是以往政府插手最多的时候，往往过多少年之后去检查，发现都是错的时候，所以我们回过头来我们要说这样的话，调控是必须的，但是这决不是要否定市场，一定要尊重市场，让市场自动的去发挥作用。 如果我们希望饭店价格便宜，服务质量好，你只要鼓励多盖饭店，或者说不限制他们开饭店，用不了多久就会出现这个结果，但是你打压他，不让大家开饭店，我相信饭店的价格一定是高的，饭菜的价格一定是高的，而饭菜的质量也一定是差的。 网易财经：在您看来，什么样的房价下跌才能让普通人真正得到好处呢？ 董藩：不存在这个问题。我不认为房价下跌普通人能得到好处。 我们没有看到全世界一个国家房价下跌的时候，老百姓欢欣鼓舞。房价下跌是满盘皆输，中央政府经济增长完蛋了，地方政府税收上不来，没法儿运转了，税务部门收不上税了，银行部门资产全部出问题了，贷款收不回来了，老百姓90%以上的老百姓家里有房产，缩水了，我们单位还不起贷款了，然后面临着破产了，能有好处吗？没有好处。所以全世界都在对抗经济衰退，对抗房价下跌。房价能涨能稳不能跌，只要一跌就出事。 说这个话没有房的人会骂我，会很不高兴，但是这是规律。而且我还要告诉大家，当房价下跌的时候，最倒霉的人是买不起房的人，为啥？他们处在底端，处在底端是靠租房子。我们在严厉打压房价的情况之下，你们看到没有，最近这一年来租金涨没涨，这两年租金哗哗涨。2010年我就说，这么调控，租金上涨30%毫无悬念，你去查2010年的数据，你做一个调查，房租一定涨了30%，所以告诉大家，不要以为打压房价的时候，没有房子的人是占便宜的。 而且打压房价的时候，政府收入下降，也没有钱搞保障了。 网易财经：这里还有一个资料，说是关于中国住房自有率的一个数据，一些机构发布数据，引起了网友的争议，比如说西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据是89.68%。您认为这个数据和网友感受之间，这种差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因为网友表达意见，和他们的调查这部分人群是不吻合的。为什么这么说呢？他们在做这个调研的时候会研究怎么样使这个调查更科学，所以不同收入阶层，不同人群，不同年龄段都有充分的考虑，我相信这个数据更接近于事实。我们过去提过说86%以上，因为这个数字很难非常精确，每年都有很多新开发的房子卖给了老百姓，又有一些旧房子扒掉，这个数字是动态的，但是肯定是不低于86%的，我过去曾经提这个数字，被国家统计局一个袁局长给批判了，我们俩也产生过这种在网上的所谓的讨论或者争吵，事实上他说的那个根本就不对，他更多的去迎合了网友的说法，说很多人没有房子。 网友为什么都在抱怨呢？因为网友大部分表现为年轻人，即使是有些网友有房子，他可能不去留言，但是没有房子的人对这个数字很敏感，很刺激。 房产税就是吓唬人 网易财经：最近我们听到一些呼声，就是希望房产税尽快出台，然后能够代替目前一直在执行的房产限购政策，您认为这个政策有可能执行吗？ 董藩：房产税这个问题由来已久了，最早我们叫物业税，从2003年中央的文件当中就提出了房产税，但是直到今天仍然没有实施。所以我曾经写过一篇文章《住宅物业税，十年出不来》，到今天我也认为我们没有办法去搞这个房产税。中央政府似乎在探索，通过实施房产税，把限购政策给它替代了，现在来看不可能，为什么呢？告诉大家，实施这个房产税第一个理论条件是什么？是土地要私有化。我们已经交了70年的土地租金，我们租了公有的土地在上面盖了房子，我们自己住着，但是，再征我们一个房产税，等于重复征收，这是个理论问题，我不详细去讲它。所以既交了土地出让金，再交房产税，这是剥夺大家的财产权。 而且我们会发现，按照现在的法律规定，40年、70年之后，土地收归国家，连上面的房子一块收走了，我们交了这么多年税，但是我们并没有拥有这块财产，所以这是不对的，凡是搞房产税的国家都是土地私有化的，所以在法理上我们中国搞是行不通的，因为毕竟土地不是私有的。 第二个是什么？我们要搞这个房产税，一个大的前提是什么？我们要理顺所有房产关系，知道每一套房子在谁手里，这就产生了一系列的问题，首先要跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得了彻底的胜利，我们知道在每个人手里到底有多少套房子，我们再去研究这个房子是该没收还是合法收入买的，可以征税，然后这个事情才实施，而反腐败斗争这个事情是很难的，当然要做，但是非常非常难，需要时间。 还有一个问题，我们现在发现很多地方政府2005年、2006年以来，他们的房地产的产权产系信息管理系统才建立起来，2那么2006年以前的房子在这个系统当中没有体现，你怎么去征？你把它整个搞明白，没有十年、二十年是搞不明白的。 还有，一个大的前提是什么，老百姓愿意交这个税。在西方他是愿意交的，为什么？西方这个税搞得很清楚，你交了这个税，这个税都是地税，直接用到咱们这个社区，修一个社区的医院，或者修小学，或者是提高教学质量，大家一块等于集资改善了我们地方的公共设施，公共的福利，但是在中国，这个钱是被政府拿了，用到哪里我们都不知道，老百姓会对抗的。 最关键的一点，它和征个人所得税不一样，个人所得税是从源头上代扣了，单位在给我们发钱的时候就交给了我们，单位在给我们发钱的时候就把这笔税扣掉了，如果个人所得税也是交给我们，让我们自己去税务局交，我相信他是收不上来的。但是房产就面临这样一个问题，房产已经在我们的手中，政府评估完了说你该交，你今天交3万，我们去交吗？我们不会去交，已经在我们手里了，全民性的可能会对抗。 我开过玩笑，我说啥，雷锋活着也不交，为啥？这个数额巨大，它不是三块、五块钱，所以大家都觉得有压力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我们在很多小区连物业公司给我们服务，让我们交物业费都收不上来，何况一个国家要交这么大额的税呢？没有办法。 还有很多前提都决定了这些搞不了。 另外没有操作思路，怎么来征？如果按照物业的价值征，我们会发现在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，现在价值多少？可能价值三百万、四百万，征1%也要交三、四万，但是这个老房子住的是谁？最底端的家庭，可能60平方米住着五口人，还有两个下岗，只有一个人上班，一个月挣两千，你能征上来吗？你征不上来。 网易财经：但是我们看到在重庆和上海，现在已经开始试行房产税了，还看到一个政策说今年在北京也要推广。 董藩：好，的确一直有这个呼声，我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。我还告诉你，重庆也好，上海也好，他们搞的不叫房产税，房产税是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是对你这个存量资产的价值额征收的，但是你看看重庆和上海怎么搞的？都不是这么回事。我不去评价他们的模式，我告诉大家，这两种模式都不叫房产税，跟房产税本来的含义基本上没关系。但是为什么要搞？牵扯到领导人的思维，对领导人决策的评价，这里我就不去谈了。 限购违宪容易取消难 网易财经：另外一个政策，就是限购政策，这个限购政策目前是已经 网易财经：媒体舆论喜欢指责地方政府没有严格的执行中央的调控政策，在您看来，地方政府没有去严格遵守这个调控政策是好事还是坏事呢？
董藩：地方政府，就像儿媳妇，在那儿当家的儿媳妇，老婆婆高高在上指手划脚，但是她可能不管钱了，她就不知道多难。一个外来的人，看着那个儿媳妇不听老婆婆的指挥，那么他们对她进行一些评论也很正常。而且为什么媒体喜欢评论这个？因为媒体现在的从业者主要是年轻人，他们更盼望着房价下跌，甚至是什么？最好是送给他一套房子。所以中央政府没有提房地产政策明显转向，而地方政府开始自救的时候，首先从媒体角度来讲他是不干的。
前期扬州也好，或者说其他广东的某个市也好，他们在救市的时候我们看到了媒体激烈的反应，甚至有些政策应该说在媒体的炒作之下被迫终止了。地方政府为什么不听中央的？是因为它也受不了了。还有人受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。 网易财经：您认为经济对于房地产市场过度依赖是好的还是非常有弊端的？ 董藩：我们不要简单的用好和坏来衡量，形成今天这个格局一定有它的道理，为什么呢？首先房地产这些年火爆，发展规模比较大，有客观原因。一个最基本的客观原因是啥？我们过去几十年几乎没有开发房子。所以到了1998年之后，借着那次金融危机救市，我们让房地产业充当支柱产业，起动需求、拉动经济增长，所以它有客观原因。积压了很多年，就像我们什么？连续两天没吃饭，或者说连续两天没有吃饱，终于来了，允许我们随便吃了，吃得多很正常，如果还吃的很少，那是不正常的。所以首先是这样一个大的原因。 再加上在这个过程当中，我们大规模的城市化过程开始了，产生了巨大的需求，人口还在增长，还有一个原因改变家庭在裂变，过去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？两口人、三口人。所以原来的房子不够了，需要什么？增加一套、两套房子。所以人口不增长，也产生了大量的需求。 还有一个非常重要的方面，就是生活方式发生了大的变化。我说离婚的跟过去相比大大增加了，所以不能住在一起产生需求；大龄青年虽然没结婚，买了一套房子，过去没有这种情况，所以需求产生了。 所有这些因素的存在，我能，在这个方面我能讲八、九个方面。个别有所谓的买了房子空在那里等着炒作的，但是他不占主流，很少。 所以当标准不同的时候，我们判断市场肯定是会有毛病。所以我一直强调，大家要客观的、理性的、正确对待市场，我也希望一些大学问家，不是去迎合一些舆论，而要引导这些舆论正确对待这个市场。 房价大跌大家都倒霉 网易财经：有一个是，我们之前刚才一直谈到，有一个规律您也发现了，就是说政府一旦是调控房地产的话，房价反而会越涨越高，为什么现在大家还不断呼吁说政府应该调控房价呢，为什么还不吸取之前的调训呢？ 董藩：我们以往的调控，在很长时间思路上是错的。我们去惩罚开发商，而不是鼓励开发商多生产房子，所以导致了市场的供求关系进一步紧张，所以以往越调控房价越涨，以至于老百姓都不信任政府了。 你们已经看到，我们北京这五个月来几乎没有几块住宅地的成交量，几乎没有几块住宅地成交，这就意味着什么？再下去半年、一年，新的供应量跟不上，国土资源部门在讲什么？说我们放出去多少地，盖完了之后能卖多少多少年，这个数字是有问题的，他们放出去的地当中有很多不具备开发条件，比如说拆迁的问题，比如说大的配套不具备开发的条件，水、电都没有拉到这个地方来，没有办法，所以真正能开发的还很少，而在卖不动房子的情况之下开发商又不敢开发，这样的话会进一步加剧市场的振荡。 老百姓还是盼着在打压，就有几个问题，第一，老百姓对这个行业是没有很科学、很理性的认识的，没有专业知识的，他按照对普通商品的理解来理解这个事情，本身就是错的。第二，源于对政府的一个信任。其实我们发现了，凡是以往政府插手最多的时候，往往过多少年之后去检查，发现都是错的时候，所以我们回过头来我们要说这样的话，调控是必须的，但是这决不是要否定市场，一定要尊重市场，让市场自动的去发挥作用。 如果我们希望饭店价格便宜，服务质量好，你只要鼓励多盖饭店，或者说不限制他们开饭店，用不了多久就会出现这个结果，但是你打压他，不让大家开饭店，我相信饭店的价格一定是高的，饭菜的价格一定是高的，而饭菜的质量也一定是差的。 网易财经：在您看来，什么样的房价下跌才能让普通人真正得到好处呢？ 董藩：不存在这个问题。我不认为房价下跌普通人能得到好处。 我们没有看到全世界一个国家房价下跌的时候，老百姓欢欣鼓舞。房价下跌是满盘皆输，中央政府经济增长完蛋了，地方政府税收上不来，没法儿运转了，税务部门收不上税了，银行部门资产全部出问题了，贷款收不回来了，老百姓90%以上的老百姓家里有房产，缩水了，我们单位还不起贷款了，然后面临着破产了，能有好处吗？没有好处。所以全世界都在对抗经济衰退，对抗房价下跌。房价能涨能稳不能跌，只要一跌就出事。 说这个话没有房的人会骂我，会很不高兴，但是这是规律。而且我还要告诉大家，当房价下跌的时候，最倒霉的人是买不起房的人，为啥？他们处在底端，处在底端是靠租房子。我们在严厉打压房价的情况之下，你们看到没有，最近这一年来租金涨没涨，这两年租金哗哗涨。2010年我就说，这么调控，租金上涨30%毫无悬念，你去查2010年的数据，你做一个调查，房租一定涨了30%，所以告诉大家，不要以为打压房价的时候，没有房子的人是占便宜的。 而且打压房价的时候，政府收入下降，也没有钱搞保障了。 网易财经：这里还有一个资料，说是关于中国住房自有率的一个数据，一些机构发布数据，引起了网友的争议，比如说西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据是89.68%。您认为这个数据和网友感受之间，这种差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因为网友表达意见，和他们的调查这部分人群是不吻合的。为什么这么说呢？他们在做这个调研的时候会研究怎么样使这个调查更科学，所以不同收入阶层，不同人群，不同年龄段都有充分的考虑，我相信这个数据更接近于事实。我们过去提过说86%以上，因为这个数字很难非常精确，每年都有很多新开发的房子卖给了老百姓，又有一些旧房子扒掉，这个数字是动态的，但是肯定是不低于86%的，我过去曾经提这个数字，被国家统计局一个袁局长给批判了，我们俩也产生过这种在网上的所谓的讨论或者争吵，事实上他说的那个根本就不对，他更多的去迎合了网友的说法，说很多人没有房子。 网友为什么都在抱怨呢？因为网友大部分表现为年轻人，即使是有些网友有房子，他可能不去留言，但是没有房子的人对这个数字很敏感，很刺激。 房产税就是吓唬人 网易财经：最近我们听到一些呼声，就是希望房产税尽快出台，然后能够代替目前一直在执行的房产限购政策，您认为这个政策有可能执行吗？ 董藩：房产税这个问题由来已久了，最早我们叫物业税，从2003年中央的文件当中就提出了房产税，但是直到今天仍然没有实施。所以我曾经写过一篇文章《住宅物业税，十年出不来》，到今天我也认为我们没有办法去搞这个房产税。中央政府似乎在探索，通过实施房产税，把限购政策给它替代了，现在来看不可能，为什么呢？告诉大家，实施这个房产税第一个理论条件是什么？是土地要私有化。我们已经交了70年的土地租金，我们租了公有的土地在上面盖了房子，我们自己住着，但是，再征我们一个房产税，等于重复征收，这是个理论问题，我不详细去讲它。所以既交了土地出让金，再交房产税，这是剥夺大家的财产权。 而且我们会发现，按照现在的法律规定，40年、70年之后，土地收归国家，连上面的房子一块收走了，我们交了这么多年税，但是我们并没有拥有这块财产，所以这是不对的，凡是搞房产税的国家都是土地私有化的，所以在法理上我们中国搞是行不通的，因为毕竟土地不是私有的。 第二个是什么？我们要搞这个房产税，一个大的前提是什么？我们要理顺所有房产关系，知道每一套房子在谁手里，这就产生了一系列的问题，首先要跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得了彻底的胜利，我们知道在每个人手里到底有多少套房子，我们再去研究这个房子是该没收还是合法收入买的，可以征税，然后这个事情才实施，而反腐败斗争这个事情是很难的，当然要做，但是非常非常难，需要时间。 还有一个问题，我们现在发现很多地方政府2005年、2006年以来，他们的房地产的产权产系信息管理系统才建立起来，2那么2006年以前的房子在这个系统当中没有体现，你怎么去征？你把它整个搞明白，没有十年、二十年是搞不明白的。 还有，一个大的前提是什么，老百姓愿意交这个税。在西方他是愿意交的，为什么？西方这个税搞得很清楚，你交了这个税，这个税都是地税，直接用到咱们这个社区，修一个社区的医院，或者修小学，或者是提高教学质量，大家一块等于集资改善了我们地方的公共设施，公共的福利，但是在中国，这个钱是被政府拿了，用到哪里我们都不知道，老百姓会对抗的。 最关键的一点，它和征个人所得税不一样，个人所得税是从源头上代扣了，单位在给我们发钱的时候就交给了我们，单位在给我们发钱的时候就把这笔税扣掉了，如果个人所得税也是交给我们，让我们自己去税务局交，我相信他是收不上来的。但是房产就面临这样一个问题，房产已经在我们的手中，政府评估完了说你该交，你今天交3万，我们去交吗？我们不会去交，已经在我们手里了，全民性的可能会对抗。 我开过玩笑，我说啥，雷锋活着也不交，为啥？这个数额巨大，它不是三块、五块钱，所以大家都觉得有压力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我们在很多小区连物业公司给我们服务，让我们交物业费都收不上来，何况一个国家要交这么大额的税呢？没有办法。 还有很多前提都决定了这些搞不了。 另外没有操作思路，怎么来征？如果按照物业的价值征，我们会发现在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，现在价值多少？可能价值三百万、四百万，征1%也要交三、四万，但是这个老房子住的是谁？最底端的家庭，可能60平方米住着五口人，还有两个下岗，只有一个人上班，一个月挣两千，你能征上来吗？你征不上来。 网易财经：但是我们看到在重庆和上海，现在已经开始试行房产税了，还看到一个政策说今年在北京也要推广。 董藩：好，的确一直有这个呼声，我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。我还告诉你，重庆也好，上海也好，他们搞的不叫房产税，房产税是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是对你这个存量资产的价值额征收的，但是你看看重庆和上海怎么搞的？都不是这么回事。我不去评价他们的模式，我告诉大家，这两种模式都不叫房产税，跟房产税本来的含义基本上没关系。但是为什么要搞？牵扯到领导人的思维，对领导人决策的评价，这里我就不去谈了。 限购违宪容易取消难 网易财经：另外一个政策，就是限购政策，这个限购政策目前是已经GDP下滑速度太快，地方财政收入下滑太快，开不了工资，公务员要上街，要闹事肯定也不行，所以松动也就成为一个必然。
网易财经：今天看到您发的一条微博是说，城市房价和地方竞争力的一个关系，您说城市的价值越高，竞争力越强，那它的房价就应该是越高的，想请您在这里详细的解释一下这一点。
还有人受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。 网易财经：您认为经济对于房地产市场过度依赖是好的还是非常有弊端的？ 董藩：我们不要简单的用好和坏来衡量，形成今天这个格局一定有它的道理，为什么呢？首先房地产这些年火爆，发展规模比较大，有客观原因。一个最基本的客观原因是啥？我们过去几十年几乎没有开发房子。所以到了1998年之后，借着那次金融危机救市，我们让房地产业充当支柱产业，起动需求、拉动经济增长，所以它有客观原因。积压了很多年，就像我们什么？连续两天没吃饭，或者说连续两天没有吃饱，终于来了，允许我们随便吃了，吃得多很正常，如果还吃的很少，那是不正常的。所以首先是这样一个大的原因。 再加上在这个过程当中，我们大规模的城市化过程开始了，产生了巨大的需求，人口还在增长，还有一个原因改变家庭在裂变，过去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？两口人、三口人。所以原来的房子不够了，需要什么？增加一套、两套房子。所以人口不增长，也产生了大量的需求。 还有一个非常重要的方面，就是生活方式发生了大的变化。我说离婚的跟过去相比大大增加了，所以不能住在一起产生需求；大龄青年虽然没结婚，买了一套房子，过去没有这种情况，所以需求产生了。 所有这些因素的存在，我能，在这个方面我能讲八、九个方面。个别有所谓的买了房子空在那里等着炒作的，但是他不占主流，很少。 所以当标准不同的时候，我们判断市场肯定是会有毛病。所以我一直强调，大家要客观的、理性的、正确对待市场，我也希望一些大学问家，不是去迎合一些舆论，而要引导这些舆论正确对待这个市场。 房价大跌大家都倒霉 网易财经：有一个是，我们之前刚才一直谈到，有一个规律您也发现了，就是说政府一旦是调控房地产的话，房价反而会越涨越高，为什么现在大家还不断呼吁说政府应该调控房价呢，为什么还不吸取之前的调训呢？ 董藩：我们以往的调控，在很长时间思路上是错的。我们去惩罚开发商，而不是鼓励开发商多生产房子，所以导致了市场的供求关系进一步紧张，所以以往越调控房价越涨，以至于老百姓都不信任政府了。 你们已经看到，我们北京这五个月来几乎没有几块住宅地的成交量，几乎没有几块住宅地成交，这就意味着什么？再下去半年、一年，新的供应量跟不上，国土资源部门在讲什么？说我们放出去多少地，盖完了之后能卖多少多少年，这个数字是有问题的，他们放出去的地当中有很多不具备开发条件，比如说拆迁的问题，比如说大的配套不具备开发的条件，水、电都没有拉到这个地方来，没有办法，所以真正能开发的还很少，而在卖不动房子的情况之下开发商又不敢开发，这样的话会进一步加剧市场的振荡。 老百姓还是盼着在打压，就有几个问题，第一，老百姓对这个行业是没有很科学、很理性的认识的，没有专业知识的，他按照对普通商品的理解来理解这个事情，本身就是错的。第二，源于对政府的一个信任。其实我们发现了，凡是以往政府插手最多的时候，往往过多少年之后去检查，发现都是错的时候，所以我们回过头来我们要说这样的话，调控是必须的，但是这决不是要否定市场，一定要尊重市场，让市场自动的去发挥作用。 如果我们希望饭店价格便宜，服务质量好，你只要鼓励多盖饭店，或者说不限制他们开饭店，用不了多久就会出现这个结果，但是你打压他，不让大家开饭店，我相信饭店的价格一定是高的，饭菜的价格一定是高的，而饭菜的质量也一定是差的。 网易财经：在您看来，什么样的房价下跌才能让普通人真正得到好处呢？ 董藩：不存在这个问题。我不认为房价下跌普通人能得到好处。 我们没有看到全世界一个国家房价下跌的时候，老百姓欢欣鼓舞。房价下跌是满盘皆输，中央政府经济增长完蛋了，地方政府税收上不来，没法儿运转了，税务部门收不上税了，银行部门资产全部出问题了，贷款收不回来了，老百姓90%以上的老百姓家里有房产，缩水了，我们单位还不起贷款了，然后面临着破产了，能有好处吗？没有好处。所以全世界都在对抗经济衰退，对抗房价下跌。房价能涨能稳不能跌，只要一跌就出事。 说这个话没有房的人会骂我，会很不高兴，但是这是规律。而且我还要告诉大家，当房价下跌的时候，最倒霉的人是买不起房的人，为啥？他们处在底端，处在底端是靠租房子。我们在严厉打压房价的情况之下，你们看到没有，最近这一年来租金涨没涨，这两年租金哗哗涨。2010年我就说，这么调控，租金上涨30%毫无悬念，你去查2010年的数据，你做一个调查，房租一定涨了30%，所以告诉大家，不要以为打压房价的时候，没有房子的人是占便宜的。 而且打压房价的时候，政府收入下降，也没有钱搞保障了。 网易财经：这里还有一个资料，说是关于中国住房自有率的一个数据，一些机构发布数据，引起了网友的争议，比如说西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据是89.68%。您认为这个数据和网友感受之间，这种差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因为网友表达意见，和他们的调查这部分人群是不吻合的。为什么这么说呢？他们在做这个调研的时候会研究怎么样使这个调查更科学，所以不同收入阶层，不同人群，不同年龄段都有充分的考虑，我相信这个数据更接近于事实。我们过去提过说86%以上，因为这个数字很难非常精确，每年都有很多新开发的房子卖给了老百姓，又有一些旧房子扒掉，这个数字是动态的，但是肯定是不低于86%的，我过去曾经提这个数字，被国家统计局一个袁局长给批判了，我们俩也产生过这种在网上的所谓的讨论或者争吵，事实上他说的那个根本就不对，他更多的去迎合了网友的说法，说很多人没有房子。 网友为什么都在抱怨呢？因为网友大部分表现为年轻人，即使是有些网友有房子，他可能不去留言，但是没有房子的人对这个数字很敏感，很刺激。 房产税就是吓唬人 网易财经：最近我们听到一些呼声，就是希望房产税尽快出台，然后能够代替目前一直在执行的房产限购政策，您认为这个政策有可能执行吗？ 董藩：房产税这个问题由来已久了，最早我们叫物业税，从2003年中央的文件当中就提出了房产税，但是直到今天仍然没有实施。所以我曾经写过一篇文章《住宅物业税，十年出不来》，到今天我也认为我们没有办法去搞这个房产税。中央政府似乎在探索，通过实施房产税，把限购政策给它替代了，现在来看不可能，为什么呢？告诉大家，实施这个房产税第一个理论条件是什么？是土地要私有化。我们已经交了70年的土地租金，我们租了公有的土地在上面盖了房子，我们自己住着，但是，再征我们一个房产税，等于重复征收，这是个理论问题，我不详细去讲它。所以既交了土地出让金，再交房产税，这是剥夺大家的财产权。 而且我们会发现，按照现在的法律规定，40年、70年之后，土地收归国家，连上面的房子一块收走了，我们交了这么多年税，但是我们并没有拥有这块财产，所以这是不对的，凡是搞房产税的国家都是土地私有化的，所以在法理上我们中国搞是行不通的，因为毕竟土地不是私有的。 第二个是什么？我们要搞这个房产税，一个大的前提是什么？我们要理顺所有房产关系，知道每一套房子在谁手里，这就产生了一系列的问题，首先要跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得了彻底的胜利，我们知道在每个人手里到底有多少套房子，我们再去研究这个房子是该没收还是合法收入买的，可以征税，然后这个事情才实施，而反腐败斗争这个事情是很难的，当然要做，但是非常非常难，需要时间。 还有一个问题，我们现在发现很多地方政府2005年、2006年以来，他们的房地产的产权产系信息管理系统才建立起来，2那么2006年以前的房子在这个系统当中没有体现，你怎么去征？你把它整个搞明白，没有十年、二十年是搞不明白的。 还有，一个大的前提是什么，老百姓愿意交这个税。在西方他是愿意交的，为什么？西方这个税搞得很清楚，你交了这个税，这个税都是地税，直接用到咱们这个社区，修一个社区的医院，或者修小学，或者是提高教学质量，大家一块等于集资改善了我们地方的公共设施，公共的福利，但是在中国，这个钱是被政府拿了，用到哪里我们都不知道，老百姓会对抗的。 最关键的一点，它和征个人所得税不一样，个人所得税是从源头上代扣了，单位在给我们发钱的时候就交给了我们，单位在给我们发钱的时候就把这笔税扣掉了，如果个人所得税也是交给我们，让我们自己去税务局交，我相信他是收不上来的。但是房产就面临这样一个问题，房产已经在我们的手中，政府评估完了说你该交，你今天交3万，我们去交吗？我们不会去交，已经在我们手里了，全民性的可能会对抗。 我开过玩笑，我说啥，雷锋活着也不交，为啥？这个数额巨大，它不是三块、五块钱，所以大家都觉得有压力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我们在很多小区连物业公司给我们服务，让我们交物业费都收不上来，何况一个国家要交这么大额的税呢？没有办法。 还有很多前提都决定了这些搞不了。 另外没有操作思路，怎么来征？如果按照物业的价值征，我们会发现在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，现在价值多少？可能价值三百万、四百万，征1%也要交三、四万，但是这个老房子住的是谁？最底端的家庭，可能60平方米住着五口人，还有两个下岗，只有一个人上班，一个月挣两千，你能征上来吗？你征不上来。 网易财经：但是我们看到在重庆和上海，现在已经开始试行房产税了，还看到一个政策说今年在北京也要推广。 董藩：好，的确一直有这个呼声，我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。我还告诉你，重庆也好，上海也好，他们搞的不叫房产税，房产税是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是对你这个存量资产的价值额征收的，但是你看看重庆和上海怎么搞的？都不是这么回事。我不去评价他们的模式，我告诉大家，这两种模式都不叫房产税，跟房产税本来的含义基本上没关系。但是为什么要搞？牵扯到领导人的思维，对领导人决策的评价，这里我就不去谈了。 限购违宪容易取消难 网易财经：另外一个政策，就是限购政策，这个限购政策目前是已经 董藩：房地产价格是很多因素综合作用的反映。一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。看一看全世界房价最高的地方，像纽约、东京、香港这样的地方，新加坡这样的地方，新加坡有将很多刚性需求阻挡在购房的队伍之外了，您认为这个限购政策什么时候能够放开，大家也非常关心。 董藩：你说的非常对。你想改善，那叫不叫刚性啊？你们家里五口人，60平方米里住着，没法儿住，你说第二套，其实这也是蛮刚性的吧？父母呢必须来你这里养老了，但是你瞪着眼买第二套买不成，你说这个需求是刚性不？所以限购这个政策我们不主张，因为从道理上来讲，限购政策是违法的，违反了《宪法》的基本精神，违反了《民法通则》的基本原则。因为这两个法律都要保证我们交易自由，它违反了《合同法》的规定，《合同法》规定它是一个房子，是一个商品房，是个商品，你作为开发商愿意卖，我作为消费者愿意买，没有欺诈行为，一签合同成交。但是现在我们就不让你成交，为啥？说你再买多了，你已经名下有几套了，不让你买，对不对？ 什么意思，你名下没有才可以，好比你一个人到商场里买衣服，不行，你穿衣服来的，你得脱光了来，然后我们还要派人到你们家翻箱倒柜，发现你确实没有衣服，才能卖给你，这本身严重侵犯了我们的人权，另外也侵犯了公司的经营自主权。 请得神送不得神，这个政策原本不该有，但是一旦搞出来之后，麻烦了，就像户籍制度历史上不该有，但是后来我们搞了户籍制度，实行城乡隔离，到今天不敢取消。 这个政策可能松动，但是不会立刻取消，为啥？担心房价暴涨，只要你一暴涨，这根绳还在我手里，我没扔掉，我继续拽，拽一拽，紧一紧，想起到这样的作用，所以限购限贷政策，很有可能长期化，只不过不是这种严厉程度长期化，而是有所松动的长期化。 网易财经：还有一个我们看到一个新闻，说是在北京下半年有可能放开工作居住证办理，据说就是要放开有十万个的工作居住证。 董藩：可以买房子？ 网易财经：对，这个工作居住证就是可以买房子，这可能也是一个松动限购政策的一个办法。 董藩：对，这就是我说的，地方要采取措施自救的一个表现。 有良心的经济学者很少 网易财经：我们知道您的很多言论是引起了一些广泛的争议的，甚至是辱骂，但是另一方面我们又看到很多经济学家说一些反市场的话，确实非常对老百姓的胃口，您是怎么看这些经济学家的呢，您觉得经济学家的良心是怎么样评价呢？ 董藩：我们总是试图去评价经济学家的良心。我觉得对一个经济学家来讲，重要的是什么？他的语言，重要是他言论的科学性和客观性，是否尊重事实，是否尊重经济规律。在房地产这个问题上我们发现，已经被彻底的政治化、道德化、娱乐化、社会化，而且这个行业的一些问题被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情况之下，就没有人说实话，说实话可能就意味着挨骂，说实话就有人质问你“屁股坐到哪里去了”说实话就有人问你“是否拿了开发商的钱”。每天都有人到我那留言“你拿了开发商多少钱？开发商是不是又扔给你一个什么骨头”这种话，一开始我开了还很生气，反正现在习惯了，也无所谓了，因为社会上总是存在这种人。 我客观的说，迎合老百姓，顺着老百姓去说，一般情况都是错的。为什么呢？老百姓是谁呀？老百姓回到生活当中来是一帮最普通的人，他们只管自己，不管他人；只管目前，不管长远；只管小家庭，不管大社会。如果政治家、学者也去迎合眼前，毫无疑问我们所有的政策都是短期的，我们会制造出很多的麻烦，比如说房价的问题。 曾经有两个很有影响的人，这些人都可以称经济学家，其中有一个人的影响应该说也不比我弱。我问他，我说你说要征房产税，我问你几个问题，你如果能回答得了，我就认可他能够征，回答不了证明是你在胡说，结果三个问题他一个也回答不了。但是他换一个场合他还这么说。所以我们希望学者的观点不要刻意的去迎合决策者。我们要帮助政府去科学决策。我希望更多的学者，所谓的有良心是尊重经济规律，尊重科学、尊重客观事实，而不是去迎合一些人，让那些人说你好。 网易财经：您认为经济学家的良心和知识之间是一种什么样的关系呢？ 董藩：良心的问题，回到了伦理道德层面，我不够权威，可能回答不了，回到我刚才说的话，我就希望这个人是尊重经济规律，尊重科学的。 网易财经：您对于中国的良心经济学家您认为有哪几位呢？ 董藩：在经济学方面有着相当修养的人，通常被我们称为经济学家，但是我们看到大家不一样，我一直强调经济学家应该站在一个球体的顶端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翘翘板，要么偏向这边，要么偏向那边。他必须做到什么，既考虑目前，又考虑长远，既考虑小家庭，又考虑大社会，既考虑农民的利益，我们农业的稳定和发展，又要考虑城市的住房问题，既考虑房地产业的发展，又考虑整个社会的进步和整个国民经济发展的问题，但是我们在这个过程中发现，这种人非常少。 如果一定要让我回答，应该说还是有一些学者我非常佩服的，你比如说像张维迎，我非常佩服他。张维迎非常聪明，对中国的影响那是不可低估的，他已经超越了经济学家层面，实际上是一个思想家。 茅于轼老先生也有很多观点也是对的，当然茅于轼在房地产上有些观点不对，为什么呢？他不是态度不对，是对这个行业的了解还是很有限的。比如说在北大，在清华，我们还看到有些学者，他们本着一个客观公正、尊重经济规律的角度，研究经济规律，研究中国的政策，所以这都让人尊重。 但是我们同时看到，更多的学者其实放弃了什么？对规律的尊重，对客观事实的尊重，他们去迎合政府，迎合百姓的舆论，我认为这是错的。所以经济学家良心问题，的确是一个话题，但是我们要讨论什么才是良心。 (本文来源：网易财经 ) 20%是市场化的，房价都很高，都七、八万，八、九万甚至更高，这些地方为什么房价高？其实城市的功能都是非常强大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、贸易中心等等。像北京、上海、深圳这样的城市，毫无疑问在中国城市功能是最强大的，经济上是极强的增长点，是龙头，教育、医疗、科技都是非常强的，另外福利搞得非常好，产业的形态比较高级，比如说第三产业占的比较大的比重，就业机会比较多，这种产业创造的财富量大，分配的时候收入也偏高，所以我们看到无数的人涌向了北京、上海、杭州这样的城市，所以需求肯定就旺。
为什么要讲这条？我就是告诉大家，一定要正确对待房价，我们北京、上海、深圳、杭州这样的城市，不可能房价降到三线、四线这样的城市的水平。所以每个人正确对待房价，正确对待这个城市，也使我们的政府能够在相对理性，不是在很多舆论刺激之下去制定这个政策，政策更科学，更理性。
将很多刚性需求阻挡在购房的队伍之外了，您认为这个限购政策什么时候能够放开，大家也非常关心。 董藩：你说的非常对。你想改善，那叫不叫刚性啊？你们家里五口人，60平方米里住着，没法儿住，你说第二套，其实这也是蛮刚性的吧？父母呢必须来你这里养老了，但是你瞪着眼买第二套买不成，你说这个需求是刚性不？所以限购这个政策我们不主张，因为从道理上来讲，限购政策是违法的，违反了《宪法》的基本精神，违反了《民法通则》的基本原则。因为这两个法律都要保证我们交易自由，它违反了《合同法》的规定，《合同法》规定它是一个房子，是一个商品房，是个商品，你作为开发商愿意卖，我作为消费者愿意买，没有欺诈行为，一签合同成交。但是现在我们就不让你成交，为啥？说你再买多了，你已经名下有几套了，不让你买，对不对？ 什么意思，你名下没有才可以，好比你一个人到商场里买衣服，不行，你穿衣服来的，你得脱光了来，然后我们还要派人到你们家翻箱倒柜，发现你确实没有衣服，才能卖给你，这本身严重侵犯了我们的人权，另外也侵犯了公司的经营自主权。 请得神送不得神，这个政策原本不该有，但是一旦搞出来之后，麻烦了，就像户籍制度历史上不该有，但是后来我们搞了户籍制度，实行城乡隔离，到今天不敢取消。 这个政策可能松动，但是不会立刻取消，为啥？担心房价暴涨，只要你一暴涨，这根绳还在我手里，我没扔掉，我继续拽，拽一拽，紧一紧，想起到这样的作用，所以限购限贷政策，很有可能长期化，只不过不是这种严厉程度长期化，而是有所松动的长期化。 网易财经：还有一个我们看到一个新闻，说是在北京下半年有可能放开工作居住证办理，据说就是要放开有十万个的工作居住证。 董藩：可以买房子？ 网易财经：对，这个工作居住证就是可以买房子，这可能也是一个松动限购政策的一个办法。 董藩：对，这就是我说的，地方要采取措施自救的一个表现。 有良心的经济学者很少 网易财经：我们知道您的很多言论是引起了一些广泛的争议的，甚至是辱骂，但是另一方面我们又看到很多经济学家说一些反市场的话，确实非常对老百姓的胃口，您是怎么看这些经济学家的呢，您觉得经济学家的良心是怎么样评价呢？ 董藩：我们总是试图去评价经济学家的良心。我觉得对一个经济学家来讲，重要的是什么？他的语言，重要是他言论的科学性和客观性，是否尊重事实，是否尊重经济规律。在房地产这个问题上我们发现，已经被彻底的政治化、道德化、娱乐化、社会化，而且这个行业的一些问题被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情况之下，就没有人说实话，说实话可能就意味着挨骂，说实话就有人质问你“屁股坐到哪里去了”说实话就有人问你“是否拿了开发商的钱”。每天都有人到我那留言“你拿了开发商多少钱？开发商是不是又扔给你一个什么骨头”这种话，一开始我开了还很生气，反正现在习惯了，也无所谓了，因为社会上总是存在这种人。 我客观的说，迎合老百姓，顺着老百姓去说，一般情况都是错的。为什么呢？老百姓是谁呀？老百姓回到生活当中来是一帮最普通的人，他们只管自己，不管他人；只管目前，不管长远；只管小家庭，不管大社会。如果政治家、学者也去迎合眼前，毫无疑问我们所有的政策都是短期的，我们会制造出很多的麻烦，比如说房价的问题。 曾经有两个很有影响的人，这些人都可以称经济学家，其中有一个人的影响应该说也不比我弱。我问他，我说你说要征房产税，我问你几个问题，你如果能回答得了，我就认可他能够征，回答不了证明是你在胡说，结果三个问题他一个也回答不了。但是他换一个场合他还这么说。所以我们希望学者的观点不要刻意的去迎合决策者。我们要帮助政府去科学决策。我希望更多的学者，所谓的有良心是尊重经济规律，尊重科学、尊重客观事实，而不是去迎合一些人，让那些人说你好。 网易财经：您认为经济学家的良心和知识之间是一种什么样的关系呢？ 董藩：良心的问题，回到了伦理道德层面，我不够权威，可能回答不了，回到我刚才说的话，我就希望这个人是尊重经济规律，尊重科学的。 网易财经：您对于中国的良心经济学家您认为有哪几位呢？ 董藩：在经济学方面有着相当修养的人，通常被我们称为经济学家，但是我们看到大家不一样，我一直强调经济学家应该站在一个球体的顶端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翘翘板，要么偏向这边，要么偏向那边。他必须做到什么，既考虑目前，又考虑长远，既考虑小家庭，又考虑大社会，既考虑农民的利益，我们农业的稳定和发展，又要考虑城市的住房问题，既考虑房地产业的发展，又考虑整个社会的进步和整个国民经济发展的问题，但是我们在这个过程中发现，这种人非常少。 如果一定要让我回答，应该说还是有一些学者我非常佩服的，你比如说像张维迎，我非常佩服他。张维迎非常聪明，对中国的影响那是不可低估的，他已经超越了经济学家层面，实际上是一个思想家。 茅于轼老先生也有很多观点也是对的，当然茅于轼在房地产上有些观点不对，为什么呢？他不是态度不对，是对这个行业的了解还是很有限的。比如说在北大，在清华，我们还看到有些学者，他们本着一个客观公正、尊重经济规律的角度，研究经济规律，研究中国的政策，所以这都让人尊重。 但是我们同时看到，更多的学者其实放弃了什么？对规律的尊重，对客观事实的尊重，他们去迎合政府，迎合百姓的舆论，我认为这是错的。所以经济学家良心问题，的确是一个话题，但是我们要讨论什么才是良心。 (本文来源：网易财经 )网易财经 董藩：房价下跌不利中国经济 2012-06-06 来源: 网易财经 点击视频： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 网易财经《意见中国－－网易经济学家访谈录》栏目近日专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩。他真诚地表达观点，尽管这些观点饱受争议，但他相信时间会站在他这一边。他主张学者的良心要建立在专业的态度上。他如何看房地产的调控松动？ 董藩（微博）认为，对地方政府放松调控的指责并不合理。地方政府有财政压力，因此必然松动调控。“让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。”他认为各地房价是各地竞争力的体现。“一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。”政府基于财税理由，不会认可小产权房。 董藩认为，房地产调控走错了路，老百姓并没有更容易买房。支持调控的老百姓不懂专业。房价大跌受损最大的是工薪阶层。房价只能稳不能跌。 董藩认为开征房产税的很多条件并不具备，其中最重要的是土地没有私有化，将会遭到全面拒交。房产税既不公平也缺乏可执行性。政府说开征房产税，只是吓唬大家，并把吓唬当成了一种调控。“我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。” 董藩反对房屋限购，认为限购干预契约，违背宪法精神。限购出台容易，但想取消却很难，于是只能长期化，时紧时松。 董藩主张学者的良心在于尊重专业，不偏不倚。他认为很多学者迎合官员和大众，有良心的学者很少。张维迎、茅于轼（微博）等是令人尊敬的有良心的学者。 以下为访谈实录： 房价调控无法维持只能松动 网易财经：董老师您好，您最近在微博上说，可以买房了，您说出这个话的依据是什么呢？ 董藩：我们主要是根据政策和市场的变化做了这样一个判断。大家知道，在此前我们总理一直在谈“毫不动摇地调控房地产市场，坚定不移地压价”，但是总理最近的两次谈话语气大大缓解，他虽然也还是提房地产宏观调控问题，但是他都放到了相对不重要的位置上，为什么呢？因为最近经济增长受到了极大的威胁，地方的财政收入也得到了极大地威胁。总理还有其他的中央主要领导已经到地方调研，发现确实问题比较严重，这样的话整个的政策，保增长这块可能就更突出了。毫无疑问，尽管我们不直接松动房地产业，但是我们的投入，我们的政策会间接影响到房地产的发展，至少在信心上大家会有所转变。 另外有一些大的集团公司，他通过其他行业融资，可以间接的为房地产行业使用，所以公司的财务状况会得到缓解。所以压力减轻之后，他可能不一定按照过去的那种折扣再继续卖房子了。 还有一点，我们注意到地方政府有一些变相的救市措施，在这个过程当中没有被中央政府叫停，这就意味着什么？在积压了大量需求的情况下，你必须确保能买到某一个楼盘，这样的话未来几年你上班的成本，上学的成本、交通和时间两个方面都会大大减少，所以如果出手慢的话，可能就被别人抢走了。 当然了，这不是说你买完房子之后还会像2009年春天那样暴涨，因为毕竟国家层面限购政策现在没有立刻取消。 网易财经：您刚才提到温家宝总理的一个表态有了变化，我们这里也有一个资料，就说是在4月13号，国务院常务委员会议强调的是“巩固房地产市场调控的成果”但是5月30号温家宝总理就提出说“要稳定和严格实施房地产调控政策”，这个稳定意味着什么？ 董藩：稳定就意味着这个政策不会再变化了，至少不会像更严厉的方向去演化了。 网易财经：那是不是可以解读为最严厉的房地产调控政策已经过去了？ 董藩：政策的底部早就出现了。当去年一月份出现了今天正在实行的严厉的宏观调控政策的时候，我们就知道那是底部，因为什么？不可能再出严厉政策，而且这个政策实施一段时间之后，对中国经济会产生一些致命的影响。因为毕竟整个国民经济对房地产业的依赖度是非常高的，我们承认也好，不承认也好，它是主导产业，是支柱产业，同时还是国家的先导产业。在保增长的情况之下，肯定还是要发展房地产市场，只不过我们在这个过程当中，政府生怕出现过度的反弹，带来更大的舆论压力，所以这个过程当中它必须拿捏好这个分寸。 网易财经：现在我们看到一些地方政府的调控是这样的，有40个城市做出了房地产政策的一个微调，其中有10个城市是通过改变住房公积金，就是叫做充值住房公积金的方式，还有的其他城市的，比如说两、三个城市通过放松限购，都被叫停了。这个可不可以说中央调控房地产政策的一个方向是释放刚需？ 董藩：我们会看到，越来越多的城市放松对市场的调控，当然了，他们只是在地方政府这个有限的权限范围内。为什么这么多城市动用了公积金这个措施？因为公积金是在地方政府手中掌握着，所以动用那个政策他们自己说了算。让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。 在地方财政收入急剧下滑的情况下，地方的财力受到了很大的威胁，地方的一些公共开支没有办法维系，工资开支可能都受到威胁，这种情况之下，毫无疑问必须让房地产市场恢复交易。当然引发，当然促使大家，当然让大家在参加到交易活动当中来，必须有一些政策，给大家一些优惠，所以我们看到地方政府在动脑筋、想办法。 你所说的叫停是前一段时间，如果最近采取一点措施，他也未必会叫停。 我到有的地方去调研，营业税下滑了60%，大家想象一下，这样下去，再下去半年会是什么结果？ 网易财经：我这里还有一个资料，是一个政策部门的人士，他对于稳定的一个看法。他说其实中央现在调控房地产政策的一个思路，应该是希望有一个三全其美的办法，就是既能降低房价，又能促成成交量，另外也能拉动投资增长，您认为有这种三全其美的方式存在吗？ 董藩：这种说法太美好，但是不现实，没有办法做到这一点。 高房价体现高竞争力 网易财经：媒体舆论喜欢指责地方政府没有严格的执行中央的调控政策，在您看来，地方政府没有去严格遵守这个调控政策是好事还是坏事呢？ 董藩：地方政府，就像儿媳妇，在那儿当家的儿媳妇，老婆婆高高在上指手划脚，但是她可能不管钱了，她就不知道多难。一个外来的人，看着那个儿媳妇不听老婆婆的指挥，那么他们对她进行一些评论也很正常。而且为什么媒体喜欢评论这个？因为媒体现在的从业者主要是年轻人，他们更盼望着房价下跌，甚至是什么？最好是送给他一套房子。所以中央政府没有提房地产政策明显转向，而地方政府开始自救的时候，首先从媒体角度来讲他是不干的。 前期扬州也好，或者说其他广东的某个市也好，他们在救市的时候我们看到了媒体激烈的反应，甚至有些政策应该说在媒体的炒作之下被迫终止了。地方政府为什么不听中央的？是因为它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方财政收入下滑太快，开不了工资，公务员要上街，要闹事肯定也不行，所以松动也就成为一个必然。 网易财经：今天看到您发的一条微博是说，城市房价和地方竞争力的一个关系，您说城市的价值越高，竞争力越强，那它的房价就应该是越高的，想请您在这里详细的解释一下这一点。 董藩：房地产价格是很多因素综合作用的反映。一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。看一看全世界房价最高的地方，像纽约、东京、香港这样的地方，新加坡这样的地方，新加坡有20%是市场化的，房价都很高，都七、八万，八、九万甚至更高，这些地方为什么房价高？其实城市的功能都是非常强大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、贸易中心等等。像北京、上海、深圳这样的城市，毫无疑问在中国城市功能是最强大的，经济上是极强的增长点，是龙头，教育、医疗、科技都是非常强的，另外福利搞得非常好，产业的形态比较高级，比如说第三产业占的比较大的比重，就业机会比较多，这种产业创造的财富量大，分配的时候收入也偏高，所以我们看到无数的人涌向了北京、上海、杭州这样的城市，所以需求肯定就旺。 为什么要讲这条？我就是告诉大家，一定要正确对待房价，我们北京、上海、深圳、杭州这样的城市，不可能房价降到三线、四线这样的城市的水平。所以每个人正确对待房价，正确对待这个城市，也使我们的政府能够在相对理性，不是在很多舆论刺激之下去制定这个政策，政策更科学，更理性。 网易财经：我们看到最近深圳土地制度进行了一些改革，有学者就期待深圳对小产权房进行确权，结果深圳政府是否认了小产权房确权，另外还有就是2005年前，广州一直在试图进入宅基地入市，2005年宏观调控之后也就没有再提了，为什么地方的小产权房改革一直没有能够得到推进呢？ 董藩：这个其实是有深刻的社会背景的。小产权房这个问题是合理的，但是按我们国家现行法律规定来讲它不合法，所以理和法就发生了冲突，所以它们在这里较劲。民间不断地产生小产权房，他有这个动力，为什么？便宜，而拥有土地的一方，集体单位，比如说就是村委会，或者乡镇政府，它们又不愿意把土地白白让国家政府，让国家，让城市政府给征走，它得到的很少，所以它愿意盖房子卖。有人想买小产权房，有人想开发、卖，但是我们中央政府要叫停他，为什么呢？是因为我们国家现行的财税制度就是这样的。 如果能够允许农地直接跟开发市场对接，我们地方政府就没有地卖了，没有地卖他们就得饿死，为什么呢？我们看看地方财政收入状况，现在平均50%的地方财政收入是来自卖地，还不包括开发、交易，只是卖地。告诉你两个数字，去年卖地收入，尽管在严厉打压的情况下，仍然占地方财政收入的60.11%。我亲自算了一遍，前年是72.38%。 当然了已经产生了很多小产权房，我们现在处理它很难，为啥？我打过一个比方，这个孩子是超生的，是违反计划生育法规超生的，但是已经生出来了，你能把他抱着扔到井里吗？似乎也不可能。政府现在的做法是什么？没法儿管，口上说我们要坚决治理，但实际是没有办法采取行动，因为已经卖给了老百姓，我们去强行把它推倒，毫无疑问也会产生激烈的冲突，要死人的，所以没有地方政府敢做这个事情。中央政府也不敢下这个令把小产权房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢说它合法化。如果让存量合法化，就意味着什么？后边：我们看到最近深圳土地制度进行了一些改革，有学者就期待深圳对小产权房进行确权，结果深圳政府是否认了小产权房确权，另外还有就是2005年前，广州一直在试图进入宅基地入市，2005年宏观调控之后也就没有再提了，为什么地方的小产权房改革一直没有能够得到推进呢？
董藩 董藩：房价下跌不利中国经济 2012-06-06 来源: 网易财经 点击视频： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 网易财经《意见中国－－网易经济学家访谈录》栏目近日专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩。他真诚地表达观点，尽管这些观点饱受争议，但他相信时间会站在他这一边。他主张学者的良心要建立在专业的态度上。他如何看房地产的调控松动？ 董藩（微博）认为，对地方政府放松调控的指责并不合理。地方政府有财政压力，因此必然松动调控。“让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。”他认为各地房价是各地竞争力的体现。“一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。”政府基于财税理由，不会认可小产权房。 董藩认为，房地产调控走错了路，老百姓并没有更容易买房。支持调控的老百姓不懂专业。房价大跌受损最大的是工薪阶层。房价只能稳不能跌。 董藩认为开征房产税的很多条件并不具备，其中最重要的是土地没有私有化，将会遭到全面拒交。房产税既不公平也缺乏可执行性。政府说开征房产税，只是吓唬大家，并把吓唬当成了一种调控。“我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。” 董藩反对房屋限购，认为限购干预契约，违背宪法精神。限购出台容易，但想取消却很难，于是只能长期化，时紧时松。 董藩主张学者的良心在于尊重专业，不偏不倚。他认为很多学者迎合官员和大众，有良心的学者很少。张维迎、茅于轼（微博）等是令人尊敬的有良心的学者。 以下为访谈实录： 房价调控无法维持只能松动 网易财经：董老师您好，您最近在微博上说，可以买房了，您说出这个话的依据是什么呢？ 董藩：我们主要是根据政策和市场的变化做了这样一个判断。大家知道，在此前我们总理一直在谈“毫不动摇地调控房地产市场，坚定不移地压价”，但是总理最近的两次谈话语气大大缓解，他虽然也还是提房地产宏观调控问题，但是他都放到了相对不重要的位置上，为什么呢？因为最近经济增长受到了极大的威胁，地方的财政收入也得到了极大地威胁。总理还有其他的中央主要领导已经到地方调研，发现确实问题比较严重，这样的话整个的政策，保增长这块可能就更突出了。毫无疑问，尽管我们不直接松动房地产业，但是我们的投入，我们的政策会间接影响到房地产的发展，至少在信心上大家会有所转变。 另外有一些大的集团公司，他通过其他行业融资，可以间接的为房地产行业使用，所以公司的财务状况会得到缓解。所以压力减轻之后，他可能不一定按照过去的那种折扣再继续卖房子了。 还有一点，我们注意到地方政府有一些变相的救市措施，在这个过程当中没有被中央政府叫停，这就意味着什么？在积压了大量需求的情况下，你必须确保能买到某一个楼盘，这样的话未来几年你上班的成本，上学的成本、交通和时间两个方面都会大大减少，所以如果出手慢的话，可能就被别人抢走了。 当然了，这不是说你买完房子之后还会像2009年春天那样暴涨，因为毕竟国家层面限购政策现在没有立刻取消。 网易财经：您刚才提到温家宝总理的一个表态有了变化，我们这里也有一个资料，就说是在4月13号，国务院常务委员会议强调的是“巩固房地产市场调控的成果”但是5月30号温家宝总理就提出说“要稳定和严格实施房地产调控政策”，这个稳定意味着什么？ 董藩：稳定就意味着这个政策不会再变化了，至少不会像更严厉的方向去演化了。 网易财经：那是不是可以解读为最严厉的房地产调控政策已经过去了？ 董藩：政策的底部早就出现了。当去年一月份出现了今天正在实行的严厉的宏观调控政策的时候，我们就知道那是底部，因为什么？不可能再出严厉政策，而且这个政策实施一段时间之后，对中国经济会产生一些致命的影响。因为毕竟整个国民经济对房地产业的依赖度是非常高的，我们承认也好，不承认也好，它是主导产业，是支柱产业，同时还是国家的先导产业。在保增长的情况之下，肯定还是要发展房地产市场，只不过我们在这个过程当中，政府生怕出现过度的反弹，带来更大的舆论压力，所以这个过程当中它必须拿捏好这个分寸。 网易财经：现在我们看到一些地方政府的调控是这样的，有40个城市做出了房地产政策的一个微调，其中有10个城市是通过改变住房公积金，就是叫做充值住房公积金的方式，还有的其他城市的，比如说两、三个城市通过放松限购，都被叫停了。这个可不可以说中央调控房地产政策的一个方向是释放刚需？ 董藩：我们会看到，越来越多的城市放松对市场的调控，当然了，他们只是在地方政府这个有限的权限范围内。为什么这么多城市动用了公积金这个措施？因为公积金是在地方政府手中掌握着，所以动用那个政策他们自己说了算。让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。 在地方财政收入急剧下滑的情况下，地方的财力受到了很大的威胁，地方的一些公共开支没有办法维系，工资开支可能都受到威胁，这种情况之下，毫无疑问必须让房地产市场恢复交易。当然引发，当然促使大家，当然让大家在参加到交易活动当中来，必须有一些政策，给大家一些优惠，所以我们看到地方政府在动脑筋、想办法。 你所说的叫停是前一段时间，如果最近采取一点措施，他也未必会叫停。 我到有的地方去调研，营业税下滑了60%，大家想象一下，这样下去，再下去半年会是什么结果？ 网易财经：我这里还有一个资料，是一个政策部门的人士，他对于稳定的一个看法。他说其实中央现在调控房地产政策的一个思路，应该是希望有一个三全其美的办法，就是既能降低房价，又能促成成交量，另外也能拉动投资增长，您认为有这种三全其美的方式存在吗？ 董藩：这种说法太美好，但是不现实，没有办法做到这一点。 高房价体现高竞争力 网易财经：媒体舆论喜欢指责地方政府没有严格的执行中央的调控政策，在您看来，地方政府没有去严格遵守这个调控政策是好事还是坏事呢？ 董藩：地方政府，就像儿媳妇，在那儿当家的儿媳妇，老婆婆高高在上指手划脚，但是她可能不管钱了，她就不知道多难。一个外来的人，看着那个儿媳妇不听老婆婆的指挥，那么他们对她进行一些评论也很正常。而且为什么媒体喜欢评论这个？因为媒体现在的从业者主要是年轻人，他们更盼望着房价下跌，甚至是什么？最好是送给他一套房子。所以中央政府没有提房地产政策明显转向，而地方政府开始自救的时候，首先从媒体角度来讲他是不干的。 前期扬州也好，或者说其他广东的某个市也好，他们在救市的时候我们看到了媒体激烈的反应，甚至有些政策应该说在媒体的炒作之下被迫终止了。地方政府为什么不听中央的？是因为它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方财政收入下滑太快，开不了工资，公务员要上街，要闹事肯定也不行，所以松动也就成为一个必然。 网易财经：今天看到您发的一条微博是说，城市房价和地方竞争力的一个关系，您说城市的价值越高，竞争力越强，那它的房价就应该是越高的，想请您在这里详细的解释一下这一点。 董藩：房地产价格是很多因素综合作用的反映。一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。看一看全世界房价最高的地方，像纽约、东京、香港这样的地方，新加坡这样的地方，新加坡有20%是市场化的，房价都很高，都七、八万，八、九万甚至更高，这些地方为什么房价高？其实城市的功能都是非常强大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、贸易中心等等。像北京、上海、深圳这样的城市，毫无疑问在中国城市功能是最强大的，经济上是极强的增长点，是龙头，教育、医疗、科技都是非常强的，另外福利搞得非常好，产业的形态比较高级，比如说第三产业占的比较大的比重，就业机会比较多，这种产业创造的财富量大，分配的时候收入也偏高，所以我们看到无数的人涌向了北京、上海、杭州这样的城市，所以需求肯定就旺。 为什么要讲这条？我就是告诉大家，一定要正确对待房价，我们北京、上海、深圳、杭州这样的城市，不可能房价降到三线、四线这样的城市的水平。所以每个人正确对待房价，正确对待这个城市，也使我们的政府能够在相对理性，不是在很多舆论刺激之下去制定这个政策，政策更科学，更理性。 网易财经：我们看到最近深圳土地制度进行了一些改革，有学者就期待深圳对小产权房进行确权，结果深圳政府是否认了小产权房确权，另外还有就是2005年前，广州一直在试图进入宅基地入市，2005年宏观调控之后也就没有再提了，为什么地方的小产权房改革一直没有能够得到推进呢？ 董藩：这个其实是有深刻的社会背景的。小产权房这个问题是合理的，但是按我们国家现行法律规定来讲它不合法，所以理和法就发生了冲突，所以它们在这里较劲。民间不断地产生小产权房，他有这个动力，为什么？便宜，而拥有土地的一方，集体单位，比如说就是村委会，或者乡镇政府，它们又不愿意把土地白白让国家政府，让国家，让城市政府给征走，它得到的很少，所以它愿意盖房子卖。有人想买小产权房，有人想开发、卖，但是我们中央政府要叫停他，为什么呢？是因为我们国家现行的财税制度就是这样的。 如果能够允许农地直接跟开发市场对接，我们地方政府就没有地卖了，没有地卖他们就得饿死，为什么呢？我们看看地方财政收入状况，现在平均50%的地方财政收入是来自卖地，还不包括开发、交易，只是卖地。告诉你两个数字，去年卖地收入，尽管在严厉打压的情况下，仍然占地方财政收入的60.11%。我亲自算了一遍，前年是72.38%。 当然了已经产生了很多小产权房，我们现在处理它很难，为啥？我打过一个比方，这个孩子是超生的，是违反计划生育法规超生的，但是已经生出来了，你能把他抱着扔到井里吗？似乎也不可能。政府现在的做法是什么？没法儿管，口上说我们要坚决治理，但实际是没有办法采取行动，因为已经卖给了老百姓，我们去强行把它推倒，毫无疑问也会产生激烈的冲突，要死人的，所以没有地方政府敢做这个事情。中央政府也不敢下这个令把小产权房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢说它合法化。如果让存量合法化，就意味着什么？后边：这个其实是有深刻的社会背景的。小产权房这个问题是合理的，但是按我们国家现行法律规定来讲它不合法，所以理和法就发生了冲突，所以它们在这里较劲。民间不断地产生小产权房，他有这个动力，为什么？便宜，而拥有土地的一方，集体单位，比如说就是村委会，或者乡镇政府，它们又不愿意把土地白白让国家政府，让国家，让城市政府给征走，它得到的很少，所以它愿意盖房子卖。有人想买小产权房，有人想开发、卖，但是我们中央政府要叫停他，为什么呢？是因为我们国家现行的财税制度就是这样的。
如果能够允许农地直接跟开发市场对接，我们地方政府就没有地卖了，没有地卖他们就得饿死，为什么呢？我们看看地方财政收入状况，现在平均50%的地方财政收入是来自卖地，还不包括开发、交易，只是卖地。告诉你两个数字，去年卖地收入，尽管在严厉打压的情况下，仍然占地方财政收入的60.11%。我亲自算了一遍，前年是72.38%。
董藩：房价下跌不利中国经济 2012-06-06 来源: 网易财经 点击视频： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 网易财经《意见中国－－网易经济学家访谈录》栏目近日专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩。他真诚地表达观点，尽管这些观点饱受争议，但他相信时间会站在他这一边。他主张学者的良心要建立在专业的态度上。他如何看房地产的调控松动？ 董藩（微博）认为，对地方政府放松调控的指责并不合理。地方政府有财政压力，因此必然松动调控。“让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。”他认为各地房价是各地竞争力的体现。“一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。”政府基于财税理由，不会认可小产权房。 董藩认为，房地产调控走错了路，老百姓并没有更容易买房。支持调控的老百姓不懂专业。房价大跌受损最大的是工薪阶层。房价只能稳不能跌。 董藩认为开征房产税的很多条件并不具备，其中最重要的是土地没有私有化，将会遭到全面拒交。房产税既不公平也缺乏可执行性。政府说开征房产税，只是吓唬大家，并把吓唬当成了一种调控。“我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。” 董藩反对房屋限购，认为限购干预契约，违背宪法精神。限购出台容易，但想取消却很难，于是只能长期化，时紧时松。 董藩主张学者的良心在于尊重专业，不偏不倚。他认为很多学者迎合官员和大众，有良心的学者很少。张维迎、茅于轼（微博）等是令人尊敬的有良心的学者。 以下为访谈实录： 房价调控无法维持只能松动 网易财经：董老师您好，您最近在微博上说，可以买房了，您说出这个话的依据是什么呢？ 董藩：我们主要是根据政策和市场的变化做了这样一个判断。大家知道，在此前我们总理一直在谈“毫不动摇地调控房地产市场，坚定不移地压价”，但是总理最近的两次谈话语气大大缓解，他虽然也还是提房地产宏观调控问题，但是他都放到了相对不重要的位置上，为什么呢？因为最近经济增长受到了极大的威胁，地方的财政收入也得到了极大地威胁。总理还有其他的中央主要领导已经到地方调研，发现确实问题比较严重，这样的话整个的政策，保增长这块可能就更突出了。毫无疑问，尽管我们不直接松动房地产业，但是我们的投入，我们的政策会间接影响到房地产的发展，至少在信心上大家会有所转变。 另外有一些大的集团公司，他通过其他行业融资，可以间接的为房地产行业使用，所以公司的财务状况会得到缓解。所以压力减轻之后，他可能不一定按照过去的那种折扣再继续卖房子了。 还有一点，我们注意到地方政府有一些变相的救市措施，在这个过程当中没有被中央政府叫停，这就意味着什么？在积压了大量需求的情况下，你必须确保能买到某一个楼盘，这样的话未来几年你上班的成本，上学的成本、交通和时间两个方面都会大大减少，所以如果出手慢的话，可能就被别人抢走了。 当然了，这不是说你买完房子之后还会像2009年春天那样暴涨，因为毕竟国家层面限购政策现在没有立刻取消。 网易财经：您刚才提到温家宝总理的一个表态有了变化，我们这里也有一个资料，就说是在4月13号，国务院常务委员会议强调的是“巩固房地产市场调控的成果”但是5月30号温家宝总理就提出说“要稳定和严格实施房地产调控政策”，这个稳定意味着什么？ 董藩：稳定就意味着这个政策不会再变化了，至少不会像更严厉的方向去演化了。 网易财经：那是不是可以解读为最严厉的房地产调控政策已经过去了？ 董藩：政策的底部早就出现了。当去年一月份出现了今天正在实行的严厉的宏观调控政策的时候，我们就知道那是底部，因为什么？不可能再出严厉政策，而且这个政策实施一段时间之后，对中国经济会产生一些致命的影响。因为毕竟整个国民经济对房地产业的依赖度是非常高的，我们承认也好，不承认也好，它是主导产业，是支柱产业，同时还是国家的先导产业。在保增长的情况之下，肯定还是要发展房地产市场，只不过我们在这个过程当中，政府生怕出现过度的反弹，带来更大的舆论压力，所以这个过程当中它必须拿捏好这个分寸。 网易财经：现在我们看到一些地方政府的调控是这样的，有40个城市做出了房地产政策的一个微调，其中有10个城市是通过改变住房公积金，就是叫做充值住房公积金的方式，还有的其他城市的，比如说两、三个城市通过放松限购，都被叫停了。这个可不可以说中央调控房地产政策的一个方向是释放刚需？ 董藩：我们会看到，越来越多的城市放松对市场的调控，当然了，他们只是在地方政府这个有限的权限范围内。为什么这么多城市动用了公积金这个措施？因为公积金是在地方政府手中掌握着，所以动用那个政策他们自己说了算。让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。 在地方财政收入急剧下滑的情况下，地方的财力受到了很大的威胁，地方的一些公共开支没有办法维系，工资开支可能都受到威胁，这种情况之下，毫无疑问必须让房地产市场恢复交易。当然引发，当然促使大家，当然让大家在参加到交易活动当中来，必须有一些政策，给大家一些优惠，所以我们看到地方政府在动脑筋、想办法。 你所说的叫停是前一段时间，如果最近采取一点措施，他也未必会叫停。 我到有的地方去调研，营业税下滑了60%，大家想象一下，这样下去，再下去半年会是什么结果？ 网易财经：我这里还有一个资料，是一个政策部门的人士，他对于稳定的一个看法。他说其实中央现在调控房地产政策的一个思路，应该是希望有一个三全其美的办法，就是既能降低房价，又能促成成交量，另外也能拉动投资增长，您认为有这种三全其美的方式存在吗？ 董藩：这种说法太美好，但是不现实，没有办法做到这一点。 高房价体现高竞争力 网易财经：媒体舆论喜欢指责地方政府没有严格的执行中央的调控政策，在您看来，地方政府没有去严格遵守这个调控政策是好事还是坏事呢？ 董藩：地方政府，就像儿媳妇，在那儿当家的儿媳妇，老婆婆高高在上指手划脚，但是她可能不管钱了，她就不知道多难。一个外来的人，看着那个儿媳妇不听老婆婆的指挥，那么他们对她进行一些评论也很正常。而且为什么媒体喜欢评论这个？因为媒体现在的从业者主要是年轻人，他们更盼望着房价下跌，甚至是什么？最好是送给他一套房子。所以中央政府没有提房地产政策明显转向，而地方政府开始自救的时候，首先从媒体角度来讲他是不干的。 前期扬州也好，或者说其他广东的某个市也好，他们在救市的时候我们看到了媒体激烈的反应，甚至有些政策应该说在媒体的炒作之下被迫终止了。地方政府为什么不听中央的？是因为它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方财政收入下滑太快，开不了工资，公务员要上街，要闹事肯定也不行，所以松动也就成为一个必然。 网易财经：今天看到您发的一条微博是说，城市房价和地方竞争力的一个关系，您说城市的价值越高，竞争力越强，那它的房价就应该是越高的，想请您在这里详细的解释一下这一点。 董藩：房地产价格是很多因素综合作用的反映。一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。看一看全世界房价最高的地方，像纽约、东京、香港这样的地方，新加坡这样的地方，新加坡有20%是市场化的，房价都很高，都七、八万，八、九万甚至更高，这些地方为什么房价高？其实城市的功能都是非常强大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、贸易中心等等。像北京、上海、深圳这样的城市，毫无疑问在中国城市功能是最强大的，经济上是极强的增长点，是龙头，教育、医疗、科技都是非常强的，另外福利搞得非常好，产业的形态比较高级，比如说第三产业占的比较大的比重，就业机会比较多，这种产业创造的财富量大，分配的时候收入也偏高，所以我们看到无数的人涌向了北京、上海、杭州这样的城市，所以需求肯定就旺。 为什么要讲这条？我就是告诉大家，一定要正确对待房价，我们北京、上海、深圳、杭州这样的城市，不可能房价降到三线、四线这样的城市的水平。所以每个人正确对待房价，正确对待这个城市，也使我们的政府能够在相对理性，不是在很多舆论刺激之下去制定这个政策，政策更科学，更理性。 网易财经：我们看到最近深圳土地制度进行了一些改革，有学者就期待深圳对小产权房进行确权，结果深圳政府是否认了小产权房确权，另外还有就是2005年前，广州一直在试图进入宅基地入市，2005年宏观调控之后也就没有再提了，为什么地方的小产权房改革一直没有能够得到推进呢？ 董藩：这个其实是有深刻的社会背景的。小产权房这个问题是合理的，但是按我们国家现行法律规定来讲它不合法，所以理和法就发生了冲突，所以它们在这里较劲。民间不断地产生小产权房，他有这个动力，为什么？便宜，而拥有土地的一方，集体单位，比如说就是村委会，或者乡镇政府，它们又不愿意把土地白白让国家政府，让国家，让城市政府给征走，它得到的很少，所以它愿意盖房子卖。有人想买小产权房，有人想开发、卖，但是我们中央政府要叫停他，为什么呢？是因为我们国家现行的财税制度就是这样的。 如果能够允许农地直接跟开发市场对接，我们地方政府就没有地卖了，没有地卖他们就得饿死，为什么呢？我们看看地方财政收入状况，现在平均50%的地方财政收入是来自卖地，还不包括开发、交易，只是卖地。告诉你两个数字，去年卖地收入，尽管在严厉打压的情况下，仍然占地方财政收入的60.11%。我亲自算了一遍，前年是72.38%。 当然了已经产生了很多小产权房，我们现在处理它很难，为啥？我打过一个比方，这个孩子是超生的，是违反计划生育法规超生的，但是已经生出来了，你能把他抱着扔到井里吗？似乎也不可能。政府现在的做法是什么？没法儿管，口上说我们要坚决治理，但实际是没有办法采取行动，因为已经卖给了老百姓，我们去强行把它推倒，毫无疑问也会产生激烈的冲突，要死人的，所以没有地方政府敢做这个事情。中央政府也不敢下这个令把小产权房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢说它合法化。如果让存量合法化，就意味着什么？后边当然了已经产生了很多小产权房，我们现在处理它很难，为啥？我打过一个比方，这个孩子是超生的，是违反计划生育法规超生的，但是已经生出来了，你能把他抱着扔到井里吗？似乎也不可能。政府现在的做法是什么？没法儿管，口上说我们要坚决治理，但实际是没有办法采取行动，因为已经卖给了老百姓，我们去强行把它推倒，毫无疑问也会产生激烈的冲突，要死人的，所以没有地方政府敢做这个事情。中央政府也不敢下这个令把小产权房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢说它合法化。如果让存量合法化，就意味着什么？后边还有人受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。
将很多刚性需求阻挡在购房的队伍之外了，您认为这个限购政策什么时候能够放开，大家也非常关心。 董藩：你说的非常对。你想改善，那叫不叫刚性啊？你们家里五口人，60平方米里住着，没法儿住，你说第二套，其实这也是蛮刚性的吧？父母呢必须来你这里养老了，但是你瞪着眼买第二套买不成，你说这个需求是刚性不？所以限购这个政策我们不主张，因为从道理上来讲，限购政策是违法的，违反了《宪法》的基本精神，违反了《民法通则》的基本原则。因为这两个法律都要保证我们交易自由，它违反了《合同法》的规定，《合同法》规定它是一个房子，是一个商品房，是个商品，你作为开发商愿意卖，我作为消费者愿意买，没有欺诈行为，一签合同成交。但是现在我们就不让你成交，为啥？说你再买多了，你已经名下有几套了，不让你买，对不对？ 什么意思，你名下没有才可以，好比你一个人到商场里买衣服，不行，你穿衣服来的，你得脱光了来，然后我们还要派人到你们家翻箱倒柜，发现你确实没有衣服，才能卖给你，这本身严重侵犯了我们的人权，另外也侵犯了公司的经营自主权。 请得神送不得神，这个政策原本不该有，但是一旦搞出来之后，麻烦了，就像户籍制度历史上不该有，但是后来我们搞了户籍制度，实行城乡隔离，到今天不敢取消。 这个政策可能松动，但是不会立刻取消，为啥？担心房价暴涨，只要你一暴涨，这根绳还在我手里，我没扔掉，我继续拽，拽一拽，紧一紧，想起到这样的作用，所以限购限贷政策，很有可能长期化，只不过不是这种严厉程度长期化，而是有所松动的长期化。 网易财经：还有一个我们看到一个新闻，说是在北京下半年有可能放开工作居住证办理，据说就是要放开有十万个的工作居住证。 董藩：可以买房子？ 网易财经：对，这个工作居住证就是可以买房子，这可能也是一个松动限购政策的一个办法。 董藩：对，这就是我说的，地方要采取措施自救的一个表现。 有良心的经济学者很少 网易财经：我们知道您的很多言论是引起了一些广泛的争议的，甚至是辱骂，但是另一方面我们又看到很多经济学家说一些反市场的话，确实非常对老百姓的胃口，您是怎么看这些经济学家的呢，您觉得经济学家的良心是怎么样评价呢？ 董藩：我们总是试图去评价经济学家的良心。我觉得对一个经济学家来讲，重要的是什么？他的语言，重要是他言论的科学性和客观性，是否尊重事实，是否尊重经济规律。在房地产这个问题上我们发现，已经被彻底的政治化、道德化、娱乐化、社会化，而且这个行业的一些问题被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情况之下，就没有人说实话，说实话可能就意味着挨骂，说实话就有人质问你“屁股坐到哪里去了”说实话就有人问你“是否拿了开发商的钱”。每天都有人到我那留言“你拿了开发商多少钱？开发商是不是又扔给你一个什么骨头”这种话，一开始我开了还很生气，反正现在习惯了，也无所谓了，因为社会上总是存在这种人。 我客观的说，迎合老百姓，顺着老百姓去说，一般情况都是错的。为什么呢？老百姓是谁呀？老百姓回到生活当中来是一帮最普通的人，他们只管自己，不管他人；只管目前，不管长远；只管小家庭，不管大社会。如果政治家、学者也去迎合眼前，毫无疑问我们所有的政策都是短期的，我们会制造出很多的麻烦，比如说房价的问题。 曾经有两个很有影响的人，这些人都可以称经济学家，其中有一个人的影响应该说也不比我弱。我问他，我说你说要征房产税，我问你几个问题，你如果能回答得了，我就认可他能够征，回答不了证明是你在胡说，结果三个问题他一个也回答不了。但是他换一个场合他还这么说。所以我们希望学者的观点不要刻意的去迎合决策者。我们要帮助政府去科学决策。我希望更多的学者，所谓的有良心是尊重经济规律，尊重科学、尊重客观事实，而不是去迎合一些人，让那些人说你好。 网易财经：您认为经济学家的良心和知识之间是一种什么样的关系呢？ 董藩：良心的问题，回到了伦理道德层面，我不够权威，可能回答不了，回到我刚才说的话，我就希望这个人是尊重经济规律，尊重科学的。 网易财经：您对于中国的良心经济学家您认为有哪几位呢？ 董藩：在经济学方面有着相当修养的人，通常被我们称为经济学家，但是我们看到大家不一样，我一直强调经济学家应该站在一个球体的顶端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翘翘板，要么偏向这边，要么偏向那边。他必须做到什么，既考虑目前，又考虑长远，既考虑小家庭，又考虑大社会，既考虑农民的利益，我们农业的稳定和发展，又要考虑城市的住房问题，既考虑房地产业的发展，又考虑整个社会的进步和整个国民经济发展的问题，但是我们在这个过程中发现，这种人非常少。 如果一定要让我回答，应该说还是有一些学者我非常佩服的，你比如说像张维迎，我非常佩服他。张维迎非常聪明，对中国的影响那是不可低估的，他已经超越了经济学家层面，实际上是一个思想家。 茅于轼老先生也有很多观点也是对的，当然茅于轼在房地产上有些观点不对，为什么呢？他不是态度不对，是对这个行业的了解还是很有限的。比如说在北大，在清华，我们还看到有些学者，他们本着一个客观公正、尊重经济规律的角度，研究经济规律，研究中国的政策，所以这都让人尊重。 但是我们同时看到，更多的学者其实放弃了什么？对规律的尊重，对客观事实的尊重，他们去迎合政府，迎合百姓的舆论，我认为这是错的。所以经济学家良心问题，的确是一个话题，但是我们要讨论什么才是良心。 (本文来源：网易财经 ) 网易财经：您认为经济对于房地产市场过度依赖是好的还是非常有弊端的？
将很多刚性需求阻挡在购房的队伍之外了，您认为这个限购政策什么时候能够放开，大家也非常关心。 董藩：你说的非常对。你想改善，那叫不叫刚性啊？你们家里五口人，60平方米里住着，没法儿住，你说第二套，其实这也是蛮刚性的吧？父母呢必须来你这里养老了，但是你瞪着眼买第二套买不成，你说这个需求是刚性不？所以限购这个政策我们不主张，因为从道理上来讲，限购政策是违法的，违反了《宪法》的基本精神，违反了《民法通则》的基本原则。因为这两个法律都要保证我们交易自由，它违反了《合同法》的规定，《合同法》规定它是一个房子，是一个商品房，是个商品，你作为开发商愿意卖，我作为消费者愿意买，没有欺诈行为，一签合同成交。但是现在我们就不让你成交，为啥？说你再买多了，你已经名下有几套了，不让你买，对不对？ 什么意思，你名下没有才可以，好比你一个人到商场里买衣服，不行，你穿衣服来的，你得脱光了来，然后我们还要派人到你们家翻箱倒柜，发现你确实没有衣服，才能卖给你，这本身严重侵犯了我们的人权，另外也侵犯了公司的经营自主权。 请得神送不得神，这个政策原本不该有，但是一旦搞出来之后，麻烦了，就像户籍制度历史上不该有，但是后来我们搞了户籍制度，实行城乡隔离，到今天不敢取消。 这个政策可能松动，但是不会立刻取消，为啥？担心房价暴涨，只要你一暴涨，这根绳还在我手里，我没扔掉，我继续拽，拽一拽，紧一紧，想起到这样的作用，所以限购限贷政策，很有可能长期化，只不过不是这种严厉程度长期化，而是有所松动的长期化。 网易财经：还有一个我们看到一个新闻，说是在北京下半年有可能放开工作居住证办理，据说就是要放开有十万个的工作居住证。 董藩：可以买房子？ 网易财经：对，这个工作居住证就是可以买房子，这可能也是一个松动限购政策的一个办法。 董藩：对，这就是我说的，地方要采取措施自救的一个表现。 有良心的经济学者很少 网易财经：我们知道您的很多言论是引起了一些广泛的争议的，甚至是辱骂，但是另一方面我们又看到很多经济学家说一些反市场的话，确实非常对老百姓的胃口，您是怎么看这些经济学家的呢，您觉得经济学家的良心是怎么样评价呢？ 董藩：我们总是试图去评价经济学家的良心。我觉得对一个经济学家来讲，重要的是什么？他的语言，重要是他言论的科学性和客观性，是否尊重事实，是否尊重经济规律。在房地产这个问题上我们发现，已经被彻底的政治化、道德化、娱乐化、社会化，而且这个行业的一些问题被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情况之下，就没有人说实话，说实话可能就意味着挨骂，说实话就有人质问你“屁股坐到哪里去了”说实话就有人问你“是否拿了开发商的钱”。每天都有人到我那留言“你拿了开发商多少钱？开发商是不是又扔给你一个什么骨头”这种话，一开始我开了还很生气，反正现在习惯了，也无所谓了，因为社会上总是存在这种人。 我客观的说，迎合老百姓，顺着老百姓去说，一般情况都是错的。为什么呢？老百姓是谁呀？老百姓回到生活当中来是一帮最普通的人，他们只管自己，不管他人；只管目前，不管长远；只管小家庭，不管大社会。如果政治家、学者也去迎合眼前，毫无疑问我们所有的政策都是短期的，我们会制造出很多的麻烦，比如说房价的问题。 曾经有两个很有影响的人，这些人都可以称经济学家，其中有一个人的影响应该说也不比我弱。我问他，我说你说要征房产税，我问你几个问题，你如果能回答得了，我就认可他能够征，回答不了证明是你在胡说，结果三个问题他一个也回答不了。但是他换一个场合他还这么说。所以我们希望学者的观点不要刻意的去迎合决策者。我们要帮助政府去科学决策。我希望更多的学者，所谓的有良心是尊重经济规律，尊重科学、尊重客观事实，而不是去迎合一些人，让那些人说你好。 网易财经：您认为经济学家的良心和知识之间是一种什么样的关系呢？ 董藩：良心的问题，回到了伦理道德层面，我不够权威，可能回答不了，回到我刚才说的话，我就希望这个人是尊重经济规律，尊重科学的。 网易财经：您对于中国的良心经济学家您认为有哪几位呢？ 董藩：在经济学方面有着相当修养的人，通常被我们称为经济学家，但是我们看到大家不一样，我一直强调经济学家应该站在一个球体的顶端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翘翘板，要么偏向这边，要么偏向那边。他必须做到什么，既考虑目前，又考虑长远，既考虑小家庭，又考虑大社会，既考虑农民的利益，我们农业的稳定和发展，又要考虑城市的住房问题，既考虑房地产业的发展，又考虑整个社会的进步和整个国民经济发展的问题，但是我们在这个过程中发现，这种人非常少。 如果一定要让我回答，应该说还是有一些学者我非常佩服的，你比如说像张维迎，我非常佩服他。张维迎非常聪明，对中国的影响那是不可低估的，他已经超越了经济学家层面，实际上是一个思想家。 茅于轼老先生也有很多观点也是对的，当然茅于轼在房地产上有些观点不对，为什么呢？他不是态度不对，是对这个行业的了解还是很有限的。比如说在北大，在清华，我们还看到有些学者，他们本着一个客观公正、尊重经济规律的角度，研究经济规律，研究中国的政策，所以这都让人尊重。 但是我们同时看到，更多的学者其实放弃了什么？对规律的尊重，对客观事实的尊重，他们去迎合政府，迎合百姓的舆论，我认为这是错的。所以经济学家良心问题，的确是一个话题，但是我们要讨论什么才是良心。 (本文来源：网易财经 )董藩：我们不要简单的用好和坏来衡量，形成今天这个格局一定有它的道理，为什么呢？首先房地产这些年火爆，发展规模比较大，有客观原因。一个最基本的客观原因是啥？我们过去几十年几乎没有开发房子。所以到了1998年之后，借着那次金融危机救市，我们让房地产业充当支柱产业，起动需求、拉动经济增长，所以它有客观原因。积压了很多年，就像我们什么？连续两天没吃饭，或者说连续两天没有吃饱，终于来了，允许我们随便吃了，吃得多很正常，如果还吃的很少，那是不正常的。所以首先是这样一个大的原因。
将很多刚性需求阻挡在购房的队伍之外了，您认为这个限购政策什么时候能够放开，大家也非常关心。 董藩：你说的非常对。你想改善，那叫不叫刚性啊？你们家里五口人，60平方米里住着，没法儿住，你说第二套，其实这也是蛮刚性的吧？父母呢必须来你这里养老了，但是你瞪着眼买第二套买不成，你说这个需求是刚性不？所以限购这个政策我们不主张，因为从道理上来讲，限购政策是违法的，违反了《宪法》的基本精神，违反了《民法通则》的基本原则。因为这两个法律都要保证我们交易自由，它违反了《合同法》的规定，《合同法》规定它是一个房子，是一个商品房，是个商品，你作为开发商愿意卖，我作为消费者愿意买，没有欺诈行为，一签合同成交。但是现在我们就不让你成交，为啥？说你再买多了，你已经名下有几套了，不让你买，对不对？ 什么意思，你名下没有才可以，好比你一个人到商场里买衣服，不行，你穿衣服来的，你得脱光了来，然后我们还要派人到你们家翻箱倒柜，发现你确实没有衣服，才能卖给你，这本身严重侵犯了我们的人权，另外也侵犯了公司的经营自主权。 请得神送不得神，这个政策原本不该有，但是一旦搞出来之后，麻烦了，就像户籍制度历史上不该有，但是后来我们搞了户籍制度，实行城乡隔离，到今天不敢取消。 这个政策可能松动，但是不会立刻取消，为啥？担心房价暴涨，只要你一暴涨，这根绳还在我手里，我没扔掉，我继续拽，拽一拽，紧一紧，想起到这样的作用，所以限购限贷政策，很有可能长期化，只不过不是这种严厉程度长期化，而是有所松动的长期化。 网易财经：还有一个我们看到一个新闻，说是在北京下半年有可能放开工作居住证办理，据说就是要放开有十万个的工作居住证。 董藩：可以买房子？ 网易财经：对，这个工作居住证就是可以买房子，这可能也是一个松动限购政策的一个办法。 董藩：对，这就是我说的，地方要采取措施自救的一个表现。 有良心的经济学者很少 网易财经：我们知道您的很多言论是引起了一些广泛的争议的，甚至是辱骂，但是另一方面我们又看到很多经济学家说一些反市场的话，确实非常对老百姓的胃口，您是怎么看这些经济学家的呢，您觉得经济学家的良心是怎么样评价呢？ 董藩：我们总是试图去评价经济学家的良心。我觉得对一个经济学家来讲，重要的是什么？他的语言，重要是他言论的科学性和客观性，是否尊重事实，是否尊重经济规律。在房地产这个问题上我们发现，已经被彻底的政治化、道德化、娱乐化、社会化，而且这个行业的一些问题被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情况之下，就没有人说实话，说实话可能就意味着挨骂，说实话就有人质问你“屁股坐到哪里去了”说实话就有人问你“是否拿了开发商的钱”。每天都有人到我那留言“你拿了开发商多少钱？开发商是不是又扔给你一个什么骨头”这种话，一开始我开了还很生气，反正现在习惯了，也无所谓了，因为社会上总是存在这种人。 我客观的说，迎合老百姓，顺着老百姓去说，一般情况都是错的。为什么呢？老百姓是谁呀？老百姓回到生活当中来是一帮最普通的人，他们只管自己，不管他人；只管目前，不管长远；只管小家庭，不管大社会。如果政治家、学者也去迎合眼前，毫无疑问我们所有的政策都是短期的，我们会制造出很多的麻烦，比如说房价的问题。 曾经有两个很有影响的人，这些人都可以称经济学家，其中有一个人的影响应该说也不比我弱。我问他，我说你说要征房产税，我问你几个问题，你如果能回答得了，我就认可他能够征，回答不了证明是你在胡说，结果三个问题他一个也回答不了。但是他换一个场合他还这么说。所以我们希望学者的观点不要刻意的去迎合决策者。我们要帮助政府去科学决策。我希望更多的学者，所谓的有良心是尊重经济规律，尊重科学、尊重客观事实，而不是去迎合一些人，让那些人说你好。 网易财经：您认为经济学家的良心和知识之间是一种什么样的关系呢？ 董藩：良心的问题，回到了伦理道德层面，我不够权威，可能回答不了，回到我刚才说的话，我就希望这个人是尊重经济规律，尊重科学的。 网易财经：您对于中国的良心经济学家您认为有哪几位呢？ 董藩：在经济学方面有着相当修养的人，通常被我们称为经济学家，但是我们看到大家不一样，我一直强调经济学家应该站在一个球体的顶端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翘翘板，要么偏向这边，要么偏向那边。他必须做到什么，既考虑目前，又考虑长远，既考虑小家庭，又考虑大社会，既考虑农民的利益，我们农业的稳定和发展，又要考虑城市的住房问题，既考虑房地产业的发展，又考虑整个社会的进步和整个国民经济发展的问题，但是我们在这个过程中发现，这种人非常少。 如果一定要让我回答，应该说还是有一些学者我非常佩服的，你比如说像张维迎，我非常佩服他。张维迎非常聪明，对中国的影响那是不可低估的，他已经超越了经济学家层面，实际上是一个思想家。 茅于轼老先生也有很多观点也是对的，当然茅于轼在房地产上有些观点不对，为什么呢？他不是态度不对，是对这个行业的了解还是很有限的。比如说在北大，在清华，我们还看到有些学者，他们本着一个客观公正、尊重经济规律的角度，研究经济规律，研究中国的政策，所以这都让人尊重。 但是我们同时看到，更多的学者其实放弃了什么？对规律的尊重，对客观事实的尊重，他们去迎合政府，迎合百姓的舆论，我认为这是错的。所以经济学家良心问题，的确是一个话题，但是我们要讨论什么才是良心。 (本文来源：网易财经 ) 再加上在这个过程当中，我们大规模的城市化过程开始了，产生了巨大的需求，人口还在增长，还有一个原因改变家庭在裂变，过去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？两口人、三口人。所以原来的房子不够了，需要什么？增加一套、两套房子。所以人口不增长，也产生了大量的需求。
还有一个非常重要的方面，就是生活方式发生了大的变化。我说离婚的跟过去相比大大增加了，所以不能住在一起产生需求；大龄青年虽然没结婚，买了一套房子，过去没有这种情况，所以需求产生了。
还有人受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。 网易财经：您认为经济对于房地产市场过度依赖是好的还是非常有弊端的？ 董藩：我们不要简单的用好和坏来衡量，形成今天这个格局一定有它的道理，为什么呢？首先房地产这些年火爆，发展规模比较大，有客观原因。一个最基本的客观原因是啥？我们过去几十年几乎没有开发房子。所以到了1998年之后，借着那次金融危机救市，我们让房地产业充当支柱产业，起动需求、拉动经济增长，所以它有客观原因。积压了很多年，就像我们什么？连续两天没吃饭，或者说连续两天没有吃饱，终于来了，允许我们随便吃了，吃得多很正常，如果还吃的很少，那是不正常的。所以首先是这样一个大的原因。 再加上在这个过程当中，我们大规模的城市化过程开始了，产生了巨大的需求，人口还在增长，还有一个原因改变家庭在裂变，过去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？两口人、三口人。所以原来的房子不够了，需要什么？增加一套、两套房子。所以人口不增长，也产生了大量的需求。 还有一个非常重要的方面，就是生活方式发生了大的变化。我说离婚的跟过去相比大大增加了，所以不能住在一起产生需求；大龄青年虽然没结婚，买了一套房子，过去没有这种情况，所以需求产生了。 所有这些因素的存在，我能，在这个方面我能讲八、九个方面。个别有所谓的买了房子空在那里等着炒作的，但是他不占主流，很少。 所以当标准不同的时候，我们判断市场肯定是会有毛病。所以我一直强调，大家要客观的、理性的、正确对待市场，我也希望一些大学问家，不是去迎合一些舆论，而要引导这些舆论正确对待这个市场。 房价大跌大家都倒霉 网易财经：有一个是，我们之前刚才一直谈到，有一个规律您也发现了，就是说政府一旦是调控房地产的话，房价反而会越涨越高，为什么现在大家还不断呼吁说政府应该调控房价呢，为什么还不吸取之前的调训呢？ 董藩：我们以往的调控，在很长时间思路上是错的。我们去惩罚开发商，而不是鼓励开发商多生产房子，所以导致了市场的供求关系进一步紧张，所以以往越调控房价越涨，以至于老百姓都不信任政府了。 你们已经看到，我们北京这五个月来几乎没有几块住宅地的成交量，几乎没有几块住宅地成交，这就意味着什么？再下去半年、一年，新的供应量跟不上，国土资源部门在讲什么？说我们放出去多少地，盖完了之后能卖多少多少年，这个数字是有问题的，他们放出去的地当中有很多不具备开发条件，比如说拆迁的问题，比如说大的配套不具备开发的条件，水、电都没有拉到这个地方来，没有办法，所以真正能开发的还很少，而在卖不动房子的情况之下开发商又不敢开发，这样的话会进一步加剧市场的振荡。 老百姓还是盼着在打压，就有几个问题，第一，老百姓对这个行业是没有很科学、很理性的认识的，没有专业知识的，他按照对普通商品的理解来理解这个事情，本身就是错的。第二，源于对政府的一个信任。其实我们发现了，凡是以往政府插手最多的时候，往往过多少年之后去检查，发现都是错的时候，所以我们回过头来我们要说这样的话，调控是必须的，但是这决不是要否定市场，一定要尊重市场，让市场自动的去发挥作用。 如果我们希望饭店价格便宜，服务质量好，你只要鼓励多盖饭店，或者说不限制他们开饭店，用不了多久就会出现这个结果，但是你打压他，不让大家开饭店，我相信饭店的价格一定是高的，饭菜的价格一定是高的，而饭菜的质量也一定是差的。 网易财经：在您看来，什么样的房价下跌才能让普通人真正得到好处呢？ 董藩：不存在这个问题。我不认为房价下跌普通人能得到好处。 我们没有看到全世界一个国家房价下跌的时候，老百姓欢欣鼓舞。房价下跌是满盘皆输，中央政府经济增长完蛋了，地方政府税收上不来，没法儿运转了，税务部门收不上税了，银行部门资产全部出问题了，贷款收不回来了，老百姓90%以上的老百姓家里有房产，缩水了，我们单位还不起贷款了，然后面临着破产了，能有好处吗？没有好处。所以全世界都在对抗经济衰退，对抗房价下跌。房价能涨能稳不能跌，只要一跌就出事。 说这个话没有房的人会骂我，会很不高兴，但是这是规律。而且我还要告诉大家，当房价下跌的时候，最倒霉的人是买不起房的人，为啥？他们处在底端，处在底端是靠租房子。我们在严厉打压房价的情况之下，你们看到没有，最近这一年来租金涨没涨，这两年租金哗哗涨。2010年我就说，这么调控，租金上涨30%毫无悬念，你去查2010年的数据，你做一个调查，房租一定涨了30%，所以告诉大家，不要以为打压房价的时候，没有房子的人是占便宜的。 而且打压房价的时候，政府收入下降，也没有钱搞保障了。 网易财经：这里还有一个资料，说是关于中国住房自有率的一个数据，一些机构发布数据，引起了网友的争议，比如说西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据是89.68%。您认为这个数据和网友感受之间，这种差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因为网友表达意见，和他们的调查这部分人群是不吻合的。为什么这么说呢？他们在做这个调研的时候会研究怎么样使这个调查更科学，所以不同收入阶层，不同人群，不同年龄段都有充分的考虑，我相信这个数据更接近于事实。我们过去提过说86%以上，因为这个数字很难非常精确，每年都有很多新开发的房子卖给了老百姓，又有一些旧房子扒掉，这个数字是动态的，但是肯定是不低于86%的，我过去曾经提这个数字，被国家统计局一个袁局长给批判了，我们俩也产生过这种在网上的所谓的讨论或者争吵，事实上他说的那个根本就不对，他更多的去迎合了网友的说法，说很多人没有房子。 网友为什么都在抱怨呢？因为网友大部分表现为年轻人，即使是有些网友有房子，他可能不去留言，但是没有房子的人对这个数字很敏感，很刺激。 房产税就是吓唬人 网易财经：最近我们听到一些呼声，就是希望房产税尽快出台，然后能够代替目前一直在执行的房产限购政策，您认为这个政策有可能执行吗？ 董藩：房产税这个问题由来已久了，最早我们叫物业税，从2003年中央的文件当中就提出了房产税，但是直到今天仍然没有实施。所以我曾经写过一篇文章《住宅物业税，十年出不来》，到今天我也认为我们没有办法去搞这个房产税。中央政府似乎在探索，通过实施房产税，把限购政策给它替代了，现在来看不可能，为什么呢？告诉大家，实施这个房产税第一个理论条件是什么？是土地要私有化。我们已经交了70年的土地租金，我们租了公有的土地在上面盖了房子，我们自己住着，但是，再征我们一个房产税，等于重复征收，这是个理论问题，我不详细去讲它。所以既交了土地出让金，再交房产税，这是剥夺大家的财产权。 而且我们会发现，按照现在的法律规定，40年、70年之后，土地收归国家，连上面的房子一块收走了，我们交了这么多年税，但是我们并没有拥有这块财产，所以这是不对的，凡是搞房产税的国家都是土地私有化的，所以在法理上我们中国搞是行不通的，因为毕竟土地不是私有的。 第二个是什么？我们要搞这个房产税，一个大的前提是什么？我们要理顺所有房产关系，知道每一套房子在谁手里，这就产生了一系列的问题，首先要跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得了彻底的胜利，我们知道在每个人手里到底有多少套房子，我们再去研究这个房子是该没收还是合法收入买的，可以征税，然后这个事情才实施，而反腐败斗争这个事情是很难的，当然要做，但是非常非常难，需要时间。 还有一个问题，我们现在发现很多地方政府2005年、2006年以来，他们的房地产的产权产系信息管理系统才建立起来，2那么2006年以前的房子在这个系统当中没有体现，你怎么去征？你把它整个搞明白，没有十年、二十年是搞不明白的。 还有，一个大的前提是什么，老百姓愿意交这个税。在西方他是愿意交的，为什么？西方这个税搞得很清楚，你交了这个税，这个税都是地税，直接用到咱们这个社区，修一个社区的医院，或者修小学，或者是提高教学质量，大家一块等于集资改善了我们地方的公共设施，公共的福利，但是在中国，这个钱是被政府拿了，用到哪里我们都不知道，老百姓会对抗的。 最关键的一点，它和征个人所得税不一样，个人所得税是从源头上代扣了，单位在给我们发钱的时候就交给了我们，单位在给我们发钱的时候就把这笔税扣掉了，如果个人所得税也是交给我们，让我们自己去税务局交，我相信他是收不上来的。但是房产就面临这样一个问题，房产已经在我们的手中，政府评估完了说你该交，你今天交3万，我们去交吗？我们不会去交，已经在我们手里了，全民性的可能会对抗。 我开过玩笑，我说啥，雷锋活着也不交，为啥？这个数额巨大，它不是三块、五块钱，所以大家都觉得有压力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我们在很多小区连物业公司给我们服务，让我们交物业费都收不上来，何况一个国家要交这么大额的税呢？没有办法。 还有很多前提都决定了这些搞不了。 另外没有操作思路，怎么来征？如果按照物业的价值征，我们会发现在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，现在价值多少？可能价值三百万、四百万，征1%也要交三、四万，但是这个老房子住的是谁？最底端的家庭，可能60平方米住着五口人，还有两个下岗，只有一个人上班，一个月挣两千，你能征上来吗？你征不上来。 网易财经：但是我们看到在重庆和上海，现在已经开始试行房产税了，还看到一个政策说今年在北京也要推广。 董藩：好，的确一直有这个呼声，我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。我还告诉你，重庆也好，上海也好，他们搞的不叫房产税，房产税是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是对你这个存量资产的价值额征收的，但是你看看重庆和上海怎么搞的？都不是这么回事。我不去评价他们的模式，我告诉大家，这两种模式都不叫房产税，跟房产税本来的含义基本上没关系。但是为什么要搞？牵扯到领导人的思维，对领导人决策的评价，这里我就不去谈了。 限购违宪容易取消难 网易财经：另外一个政策，就是限购政策，这个限购政策目前是已经所有这些因素的存在，我能，在这个方面我能讲八、九个方面。个别有所谓的买了房子空在那里等着炒作的，但是他不占主流，很少。
董藩：房价下跌不利中国经济 2012-06-06 来源: 网易财经 点击视频： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 网易财经《意见中国－－网易经济学家访谈录》栏目近日专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩。他真诚地表达观点，尽管这些观点饱受争议，但他相信时间会站在他这一边。他主张学者的良心要建立在专业的态度上。他如何看房地产的调控松动？ 董藩（微博）认为，对地方政府放松调控的指责并不合理。地方政府有财政压力，因此必然松动调控。“让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。”他认为各地房价是各地竞争力的体现。“一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。”政府基于财税理由，不会认可小产权房。 董藩认为，房地产调控走错了路，老百姓并没有更容易买房。支持调控的老百姓不懂专业。房价大跌受损最大的是工薪阶层。房价只能稳不能跌。 董藩认为开征房产税的很多条件并不具备，其中最重要的是土地没有私有化，将会遭到全面拒交。房产税既不公平也缺乏可执行性。政府说开征房产税，只是吓唬大家，并把吓唬当成了一种调控。“我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。” 董藩反对房屋限购，认为限购干预契约，违背宪法精神。限购出台容易，但想取消却很难，于是只能长期化，时紧时松。 董藩主张学者的良心在于尊重专业，不偏不倚。他认为很多学者迎合官员和大众，有良心的学者很少。张维迎、茅于轼（微博）等是令人尊敬的有良心的学者。 以下为访谈实录： 房价调控无法维持只能松动 网易财经：董老师您好，您最近在微博上说，可以买房了，您说出这个话的依据是什么呢？ 董藩：我们主要是根据政策和市场的变化做了这样一个判断。大家知道，在此前我们总理一直在谈“毫不动摇地调控房地产市场，坚定不移地压价”，但是总理最近的两次谈话语气大大缓解，他虽然也还是提房地产宏观调控问题，但是他都放到了相对不重要的位置上，为什么呢？因为最近经济增长受到了极大的威胁，地方的财政收入也得到了极大地威胁。总理还有其他的中央主要领导已经到地方调研，发现确实问题比较严重，这样的话整个的政策，保增长这块可能就更突出了。毫无疑问，尽管我们不直接松动房地产业，但是我们的投入，我们的政策会间接影响到房地产的发展，至少在信心上大家会有所转变。 另外有一些大的集团公司，他通过其他行业融资，可以间接的为房地产行业使用，所以公司的财务状况会得到缓解。所以压力减轻之后，他可能不一定按照过去的那种折扣再继续卖房子了。 还有一点，我们注意到地方政府有一些变相的救市措施，在这个过程当中没有被中央政府叫停，这就意味着什么？在积压了大量需求的情况下，你必须确保能买到某一个楼盘，这样的话未来几年你上班的成本，上学的成本、交通和时间两个方面都会大大减少，所以如果出手慢的话，可能就被别人抢走了。 当然了，这不是说你买完房子之后还会像2009年春天那样暴涨，因为毕竟国家层面限购政策现在没有立刻取消。 网易财经：您刚才提到温家宝总理的一个表态有了变化，我们这里也有一个资料，就说是在4月13号，国务院常务委员会议强调的是“巩固房地产市场调控的成果”但是5月30号温家宝总理就提出说“要稳定和严格实施房地产调控政策”，这个稳定意味着什么？ 董藩：稳定就意味着这个政策不会再变化了，至少不会像更严厉的方向去演化了。 网易财经：那是不是可以解读为最严厉的房地产调控政策已经过去了？ 董藩：政策的底部早就出现了。当去年一月份出现了今天正在实行的严厉的宏观调控政策的时候，我们就知道那是底部，因为什么？不可能再出严厉政策，而且这个政策实施一段时间之后，对中国经济会产生一些致命的影响。因为毕竟整个国民经济对房地产业的依赖度是非常高的，我们承认也好，不承认也好，它是主导产业，是支柱产业，同时还是国家的先导产业。在保增长的情况之下，肯定还是要发展房地产市场，只不过我们在这个过程当中，政府生怕出现过度的反弹，带来更大的舆论压力，所以这个过程当中它必须拿捏好这个分寸。 网易财经：现在我们看到一些地方政府的调控是这样的，有40个城市做出了房地产政策的一个微调，其中有10个城市是通过改变住房公积金，就是叫做充值住房公积金的方式，还有的其他城市的，比如说两、三个城市通过放松限购，都被叫停了。这个可不可以说中央调控房地产政策的一个方向是释放刚需？ 董藩：我们会看到，越来越多的城市放松对市场的调控，当然了，他们只是在地方政府这个有限的权限范围内。为什么这么多城市动用了公积金这个措施？因为公积金是在地方政府手中掌握着，所以动用那个政策他们自己说了算。让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。 在地方财政收入急剧下滑的情况下，地方的财力受到了很大的威胁，地方的一些公共开支没有办法维系，工资开支可能都受到威胁，这种情况之下，毫无疑问必须让房地产市场恢复交易。当然引发，当然促使大家，当然让大家在参加到交易活动当中来，必须有一些政策，给大家一些优惠，所以我们看到地方政府在动脑筋、想办法。 你所说的叫停是前一段时间，如果最近采取一点措施，他也未必会叫停。 我到有的地方去调研，营业税下滑了60%，大家想象一下，这样下去，再下去半年会是什么结果？ 网易财经：我这里还有一个资料，是一个政策部门的人士，他对于稳定的一个看法。他说其实中央现在调控房地产政策的一个思路，应该是希望有一个三全其美的办法，就是既能降低房价，又能促成成交量，另外也能拉动投资增长，您认为有这种三全其美的方式存在吗？ 董藩：这种说法太美好，但是不现实，没有办法做到这一点。 高房价体现高竞争力 网易财经：媒体舆论喜欢指责地方政府没有严格的执行中央的调控政策，在您看来，地方政府没有去严格遵守这个调控政策是好事还是坏事呢？ 董藩：地方政府，就像儿媳妇，在那儿当家的儿媳妇，老婆婆高高在上指手划脚，但是她可能不管钱了，她就不知道多难。一个外来的人，看着那个儿媳妇不听老婆婆的指挥，那么他们对她进行一些评论也很正常。而且为什么媒体喜欢评论这个？因为媒体现在的从业者主要是年轻人，他们更盼望着房价下跌，甚至是什么？最好是送给他一套房子。所以中央政府没有提房地产政策明显转向，而地方政府开始自救的时候，首先从媒体角度来讲他是不干的。 前期扬州也好，或者说其他广东的某个市也好，他们在救市的时候我们看到了媒体激烈的反应，甚至有些政策应该说在媒体的炒作之下被迫终止了。地方政府为什么不听中央的？是因为它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方财政收入下滑太快，开不了工资，公务员要上街，要闹事肯定也不行，所以松动也就成为一个必然。 网易财经：今天看到您发的一条微博是说，城市房价和地方竞争力的一个关系，您说城市的价值越高，竞争力越强，那它的房价就应该是越高的，想请您在这里详细的解释一下这一点。 董藩：房地产价格是很多因素综合作用的反映。一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。看一看全世界房价最高的地方，像纽约、东京、香港这样的地方，新加坡这样的地方，新加坡有20%是市场化的，房价都很高，都七、八万，八、九万甚至更高，这些地方为什么房价高？其实城市的功能都是非常强大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、贸易中心等等。像北京、上海、深圳这样的城市，毫无疑问在中国城市功能是最强大的，经济上是极强的增长点，是龙头，教育、医疗、科技都是非常强的，另外福利搞得非常好，产业的形态比较高级，比如说第三产业占的比较大的比重，就业机会比较多，这种产业创造的财富量大，分配的时候收入也偏高，所以我们看到无数的人涌向了北京、上海、杭州这样的城市，所以需求肯定就旺。 为什么要讲这条？我就是告诉大家，一定要正确对待房价，我们北京、上海、深圳、杭州这样的城市，不可能房价降到三线、四线这样的城市的水平。所以每个人正确对待房价，正确对待这个城市，也使我们的政府能够在相对理性，不是在很多舆论刺激之下去制定这个政策，政策更科学，更理性。 网易财经：我们看到最近深圳土地制度进行了一些改革，有学者就期待深圳对小产权房进行确权，结果深圳政府是否认了小产权房确权，另外还有就是2005年前，广州一直在试图进入宅基地入市，2005年宏观调控之后也就没有再提了，为什么地方的小产权房改革一直没有能够得到推进呢？ 董藩：这个其实是有深刻的社会背景的。小产权房这个问题是合理的，但是按我们国家现行法律规定来讲它不合法，所以理和法就发生了冲突，所以它们在这里较劲。民间不断地产生小产权房，他有这个动力，为什么？便宜，而拥有土地的一方，集体单位，比如说就是村委会，或者乡镇政府，它们又不愿意把土地白白让国家政府，让国家，让城市政府给征走，它得到的很少，所以它愿意盖房子卖。有人想买小产权房，有人想开发、卖，但是我们中央政府要叫停他，为什么呢？是因为我们国家现行的财税制度就是这样的。 如果能够允许农地直接跟开发市场对接，我们地方政府就没有地卖了，没有地卖他们就得饿死，为什么呢？我们看看地方财政收入状况，现在平均50%的地方财政收入是来自卖地，还不包括开发、交易，只是卖地。告诉你两个数字，去年卖地收入，尽管在严厉打压的情况下，仍然占地方财政收入的60.11%。我亲自算了一遍，前年是72.38%。 当然了已经产生了很多小产权房，我们现在处理它很难，为啥？我打过一个比方，这个孩子是超生的，是违反计划生育法规超生的，但是已经生出来了，你能把他抱着扔到井里吗？似乎也不可能。政府现在的做法是什么？没法儿管，口上说我们要坚决治理，但实际是没有办法采取行动，因为已经卖给了老百姓，我们去强行把它推倒，毫无疑问也会产生激烈的冲突，要死人的，所以没有地方政府敢做这个事情。中央政府也不敢下这个令把小产权房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢说它合法化。如果让存量合法化，就意味着什么？后边 所以当标准不同的时候，我们判断市场肯定是会有毛病。所以我一直强调，大家要客观的、理性的、正确对待市场，我也希望一些大学问家，不是去迎合一些舆论，而要引导这些舆论正确对待这个市场。
还有人受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。 网易财经：您认为经济对于房地产市场过度依赖是好的还是非常有弊端的？ 董藩：我们不要简单的用好和坏来衡量，形成今天这个格局一定有它的道理，为什么呢？首先房地产这些年火爆，发展规模比较大，有客观原因。一个最基本的客观原因是啥？我们过去几十年几乎没有开发房子。所以到了1998年之后，借着那次金融危机救市，我们让房地产业充当支柱产业，起动需求、拉动经济增长，所以它有客观原因。积压了很多年，就像我们什么？连续两天没吃饭，或者说连续两天没有吃饱，终于来了，允许我们随便吃了，吃得多很正常，如果还吃的很少，那是不正常的。所以首先是这样一个大的原因。 再加上在这个过程当中，我们大规模的城市化过程开始了，产生了巨大的需求，人口还在增长，还有一个原因改变家庭在裂变，过去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？两口人、三口人。所以原来的房子不够了，需要什么？增加一套、两套房子。所以人口不增长，也产生了大量的需求。 还有一个非常重要的方面，就是生活方式发生了大的变化。我说离婚的跟过去相比大大增加了，所以不能住在一起产生需求；大龄青年虽然没结婚，买了一套房子，过去没有这种情况，所以需求产生了。 所有这些因素的存在，我能，在这个方面我能讲八、九个方面。个别有所谓的买了房子空在那里等着炒作的，但是他不占主流，很少。 所以当标准不同的时候，我们判断市场肯定是会有毛病。所以我一直强调，大家要客观的、理性的、正确对待市场，我也希望一些大学问家，不是去迎合一些舆论，而要引导这些舆论正确对待这个市场。 房价大跌大家都倒霉 网易财经：有一个是，我们之前刚才一直谈到，有一个规律您也发现了，就是说政府一旦是调控房地产的话，房价反而会越涨越高，为什么现在大家还不断呼吁说政府应该调控房价呢，为什么还不吸取之前的调训呢？ 董藩：我们以往的调控，在很长时间思路上是错的。我们去惩罚开发商，而不是鼓励开发商多生产房子，所以导致了市场的供求关系进一步紧张，所以以往越调控房价越涨，以至于老百姓都不信任政府了。 你们已经看到，我们北京这五个月来几乎没有几块住宅地的成交量，几乎没有几块住宅地成交，这就意味着什么？再下去半年、一年，新的供应量跟不上，国土资源部门在讲什么？说我们放出去多少地，盖完了之后能卖多少多少年，这个数字是有问题的，他们放出去的地当中有很多不具备开发条件，比如说拆迁的问题，比如说大的配套不具备开发的条件，水、电都没有拉到这个地方来，没有办法，所以真正能开发的还很少，而在卖不动房子的情况之下开发商又不敢开发，这样的话会进一步加剧市场的振荡。 老百姓还是盼着在打压，就有几个问题，第一，老百姓对这个行业是没有很科学、很理性的认识的，没有专业知识的，他按照对普通商品的理解来理解这个事情，本身就是错的。第二，源于对政府的一个信任。其实我们发现了，凡是以往政府插手最多的时候，往往过多少年之后去检查，发现都是错的时候，所以我们回过头来我们要说这样的话，调控是必须的，但是这决不是要否定市场，一定要尊重市场，让市场自动的去发挥作用。 如果我们希望饭店价格便宜，服务质量好，你只要鼓励多盖饭店，或者说不限制他们开饭店，用不了多久就会出现这个结果，但是你打压他，不让大家开饭店，我相信饭店的价格一定是高的，饭菜的价格一定是高的，而饭菜的质量也一定是差的。 网易财经：在您看来，什么样的房价下跌才能让普通人真正得到好处呢？ 董藩：不存在这个问题。我不认为房价下跌普通人能得到好处。 我们没有看到全世界一个国家房价下跌的时候，老百姓欢欣鼓舞。房价下跌是满盘皆输，中央政府经济增长完蛋了，地方政府税收上不来，没法儿运转了，税务部门收不上税了，银行部门资产全部出问题了，贷款收不回来了，老百姓90%以上的老百姓家里有房产，缩水了，我们单位还不起贷款了，然后面临着破产了，能有好处吗？没有好处。所以全世界都在对抗经济衰退，对抗房价下跌。房价能涨能稳不能跌，只要一跌就出事。 说这个话没有房的人会骂我，会很不高兴，但是这是规律。而且我还要告诉大家，当房价下跌的时候，最倒霉的人是买不起房的人，为啥？他们处在底端，处在底端是靠租房子。我们在严厉打压房价的情况之下，你们看到没有，最近这一年来租金涨没涨，这两年租金哗哗涨。2010年我就说，这么调控，租金上涨30%毫无悬念，你去查2010年的数据，你做一个调查，房租一定涨了30%，所以告诉大家，不要以为打压房价的时候，没有房子的人是占便宜的。 而且打压房价的时候，政府收入下降，也没有钱搞保障了。 网易财经：这里还有一个资料，说是关于中国住房自有率的一个数据，一些机构发布数据，引起了网友的争议，比如说西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据是89.68%。您认为这个数据和网友感受之间，这种差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因为网友表达意见，和他们的调查这部分人群是不吻合的。为什么这么说呢？他们在做这个调研的时候会研究怎么样使这个调查更科学，所以不同收入阶层，不同人群，不同年龄段都有充分的考虑，我相信这个数据更接近于事实。我们过去提过说86%以上，因为这个数字很难非常精确，每年都有很多新开发的房子卖给了老百姓，又有一些旧房子扒掉，这个数字是动态的，但是肯定是不低于86%的，我过去曾经提这个数字，被国家统计局一个袁局长给批判了，我们俩也产生过这种在网上的所谓的讨论或者争吵，事实上他说的那个根本就不对，他更多的去迎合了网友的说法，说很多人没有房子。 网友为什么都在抱怨呢？因为网友大部分表现为年轻人，即使是有些网友有房子，他可能不去留言，但是没有房子的人对这个数字很敏感，很刺激。 房产税就是吓唬人 网易财经：最近我们听到一些呼声，就是希望房产税尽快出台，然后能够代替目前一直在执行的房产限购政策，您认为这个政策有可能执行吗？ 董藩：房产税这个问题由来已久了，最早我们叫物业税，从2003年中央的文件当中就提出了房产税，但是直到今天仍然没有实施。所以我曾经写过一篇文章《住宅物业税，十年出不来》，到今天我也认为我们没有办法去搞这个房产税。中央政府似乎在探索，通过实施房产税，把限购政策给它替代了，现在来看不可能，为什么呢？告诉大家，实施这个房产税第一个理论条件是什么？是土地要私有化。我们已经交了70年的土地租金，我们租了公有的土地在上面盖了房子，我们自己住着，但是，再征我们一个房产税，等于重复征收，这是个理论问题，我不详细去讲它。所以既交了土地出让金，再交房产税，这是剥夺大家的财产权。 而且我们会发现，按照现在的法律规定，40年、70年之后，土地收归国家，连上面的房子一块收走了，我们交了这么多年税，但是我们并没有拥有这块财产，所以这是不对的，凡是搞房产税的国家都是土地私有化的，所以在法理上我们中国搞是行不通的，因为毕竟土地不是私有的。 第二个是什么？我们要搞这个房产税，一个大的前提是什么？我们要理顺所有房产关系，知道每一套房子在谁手里，这就产生了一系列的问题，首先要跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得了彻底的胜利，我们知道在每个人手里到底有多少套房子，我们再去研究这个房子是该没收还是合法收入买的，可以征税，然后这个事情才实施，而反腐败斗争这个事情是很难的，当然要做，但是非常非常难，需要时间。 还有一个问题，我们现在发现很多地方政府2005年、2006年以来，他们的房地产的产权产系信息管理系统才建立起来，2那么2006年以前的房子在这个系统当中没有体现，你怎么去征？你把它整个搞明白，没有十年、二十年是搞不明白的。 还有，一个大的前提是什么，老百姓愿意交这个税。在西方他是愿意交的，为什么？西方这个税搞得很清楚，你交了这个税，这个税都是地税，直接用到咱们这个社区，修一个社区的医院，或者修小学，或者是提高教学质量，大家一块等于集资改善了我们地方的公共设施，公共的福利，但是在中国，这个钱是被政府拿了，用到哪里我们都不知道，老百姓会对抗的。 最关键的一点，它和征个人所得税不一样，个人所得税是从源头上代扣了，单位在给我们发钱的时候就交给了我们，单位在给我们发钱的时候就把这笔税扣掉了，如果个人所得税也是交给我们，让我们自己去税务局交，我相信他是收不上来的。但是房产就面临这样一个问题，房产已经在我们的手中，政府评估完了说你该交，你今天交3万，我们去交吗？我们不会去交，已经在我们手里了，全民性的可能会对抗。 我开过玩笑，我说啥，雷锋活着也不交，为啥？这个数额巨大，它不是三块、五块钱，所以大家都觉得有压力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我们在很多小区连物业公司给我们服务，让我们交物业费都收不上来，何况一个国家要交这么大额的税呢？没有办法。 还有很多前提都决定了这些搞不了。 另外没有操作思路，怎么来征？如果按照物业的价值征，我们会发现在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，现在价值多少？可能价值三百万、四百万，征1%也要交三、四万，但是这个老房子住的是谁？最底端的家庭，可能60平方米住着五口人，还有两个下岗，只有一个人上班，一个月挣两千，你能征上来吗？你征不上来。 网易财经：但是我们看到在重庆和上海，现在已经开始试行房产税了，还看到一个政策说今年在北京也要推广。 董藩：好，的确一直有这个呼声，我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。我还告诉你，重庆也好，上海也好，他们搞的不叫房产税，房产税是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是对你这个存量资产的价值额征收的，但是你看看重庆和上海怎么搞的？都不是这么回事。我不去评价他们的模式，我告诉大家，这两种模式都不叫房产税，跟房产税本来的含义基本上没关系。但是为什么要搞？牵扯到领导人的思维，对领导人决策的评价，这里我就不去谈了。 限购违宪容易取消难 网易财经：另外一个政策，就是限购政策，这个限购政策目前是已经 房价大跌大家都倒霉
董藩：房价下跌不利中国经济 2012-06-06 来源: 网易财经 点击视频： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 网易财经《意见中国－－网易经济学家访谈录》栏目近日专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩。他真诚地表达观点，尽管这些观点饱受争议，但他相信时间会站在他这一边。他主张学者的良心要建立在专业的态度上。他如何看房地产的调控松动？ 董藩（微博）认为，对地方政府放松调控的指责并不合理。地方政府有财政压力，因此必然松动调控。“让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。”他认为各地房价是各地竞争力的体现。“一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。”政府基于财税理由，不会认可小产权房。 董藩认为，房地产调控走错了路，老百姓并没有更容易买房。支持调控的老百姓不懂专业。房价大跌受损最大的是工薪阶层。房价只能稳不能跌。 董藩认为开征房产税的很多条件并不具备，其中最重要的是土地没有私有化，将会遭到全面拒交。房产税既不公平也缺乏可执行性。政府说开征房产税，只是吓唬大家，并把吓唬当成了一种调控。“我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。” 董藩反对房屋限购，认为限购干预契约，违背宪法精神。限购出台容易，但想取消却很难，于是只能长期化，时紧时松。 董藩主张学者的良心在于尊重专业，不偏不倚。他认为很多学者迎合官员和大众，有良心的学者很少。张维迎、茅于轼（微博）等是令人尊敬的有良心的学者。 以下为访谈实录： 房价调控无法维持只能松动 网易财经：董老师您好，您最近在微博上说，可以买房了，您说出这个话的依据是什么呢？ 董藩：我们主要是根据政策和市场的变化做了这样一个判断。大家知道，在此前我们总理一直在谈“毫不动摇地调控房地产市场，坚定不移地压价”，但是总理最近的两次谈话语气大大缓解，他虽然也还是提房地产宏观调控问题，但是他都放到了相对不重要的位置上，为什么呢？因为最近经济增长受到了极大的威胁，地方的财政收入也得到了极大地威胁。总理还有其他的中央主要领导已经到地方调研，发现确实问题比较严重，这样的话整个的政策，保增长这块可能就更突出了。毫无疑问，尽管我们不直接松动房地产业，但是我们的投入，我们的政策会间接影响到房地产的发展，至少在信心上大家会有所转变。 另外有一些大的集团公司，他通过其他行业融资，可以间接的为房地产行业使用，所以公司的财务状况会得到缓解。所以压力减轻之后，他可能不一定按照过去的那种折扣再继续卖房子了。 还有一点，我们注意到地方政府有一些变相的救市措施，在这个过程当中没有被中央政府叫停，这就意味着什么？在积压了大量需求的情况下，你必须确保能买到某一个楼盘，这样的话未来几年你上班的成本，上学的成本、交通和时间两个方面都会大大减少，所以如果出手慢的话，可能就被别人抢走了。 当然了，这不是说你买完房子之后还会像2009年春天那样暴涨，因为毕竟国家层面限购政策现在没有立刻取消。 网易财经：您刚才提到温家宝总理的一个表态有了变化，我们这里也有一个资料，就说是在4月13号，国务院常务委员会议强调的是“巩固房地产市场调控的成果”但是5月30号温家宝总理就提出说“要稳定和严格实施房地产调控政策”，这个稳定意味着什么？ 董藩：稳定就意味着这个政策不会再变化了，至少不会像更严厉的方向去演化了。 网易财经：那是不是可以解读为最严厉的房地产调控政策已经过去了？ 董藩：政策的底部早就出现了。当去年一月份出现了今天正在实行的严厉的宏观调控政策的时候，我们就知道那是底部，因为什么？不可能再出严厉政策，而且这个政策实施一段时间之后，对中国经济会产生一些致命的影响。因为毕竟整个国民经济对房地产业的依赖度是非常高的，我们承认也好，不承认也好，它是主导产业，是支柱产业，同时还是国家的先导产业。在保增长的情况之下，肯定还是要发展房地产市场，只不过我们在这个过程当中，政府生怕出现过度的反弹，带来更大的舆论压力，所以这个过程当中它必须拿捏好这个分寸。 网易财经：现在我们看到一些地方政府的调控是这样的，有40个城市做出了房地产政策的一个微调，其中有10个城市是通过改变住房公积金，就是叫做充值住房公积金的方式，还有的其他城市的，比如说两、三个城市通过放松限购，都被叫停了。这个可不可以说中央调控房地产政策的一个方向是释放刚需？ 董藩：我们会看到，越来越多的城市放松对市场的调控，当然了，他们只是在地方政府这个有限的权限范围内。为什么这么多城市动用了公积金这个措施？因为公积金是在地方政府手中掌握着，所以动用那个政策他们自己说了算。让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。 在地方财政收入急剧下滑的情况下，地方的财力受到了很大的威胁，地方的一些公共开支没有办法维系，工资开支可能都受到威胁，这种情况之下，毫无疑问必须让房地产市场恢复交易。当然引发，当然促使大家，当然让大家在参加到交易活动当中来，必须有一些政策，给大家一些优惠，所以我们看到地方政府在动脑筋、想办法。 你所说的叫停是前一段时间，如果最近采取一点措施，他也未必会叫停。 我到有的地方去调研，营业税下滑了60%，大家想象一下，这样下去，再下去半年会是什么结果？ 网易财经：我这里还有一个资料，是一个政策部门的人士，他对于稳定的一个看法。他说其实中央现在调控房地产政策的一个思路，应该是希望有一个三全其美的办法，就是既能降低房价，又能促成成交量，另外也能拉动投资增长，您认为有这种三全其美的方式存在吗？ 董藩：这种说法太美好，但是不现实，没有办法做到这一点。 高房价体现高竞争力 网易财经：媒体舆论喜欢指责地方政府没有严格的执行中央的调控政策，在您看来，地方政府没有去严格遵守这个调控政策是好事还是坏事呢？ 董藩：地方政府，就像儿媳妇，在那儿当家的儿媳妇，老婆婆高高在上指手划脚，但是她可能不管钱了，她就不知道多难。一个外来的人，看着那个儿媳妇不听老婆婆的指挥，那么他们对她进行一些评论也很正常。而且为什么媒体喜欢评论这个？因为媒体现在的从业者主要是年轻人，他们更盼望着房价下跌，甚至是什么？最好是送给他一套房子。所以中央政府没有提房地产政策明显转向，而地方政府开始自救的时候，首先从媒体角度来讲他是不干的。 前期扬州也好，或者说其他广东的某个市也好，他们在救市的时候我们看到了媒体激烈的反应，甚至有些政策应该说在媒体的炒作之下被迫终止了。地方政府为什么不听中央的？是因为它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方财政收入下滑太快，开不了工资，公务员要上街，要闹事肯定也不行，所以松动也就成为一个必然。 网易财经：今天看到您发的一条微博是说，城市房价和地方竞争力的一个关系，您说城市的价值越高，竞争力越强，那它的房价就应该是越高的，想请您在这里详细的解释一下这一点。 董藩：房地产价格是很多因素综合作用的反映。一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。看一看全世界房价最高的地方，像纽约、东京、香港这样的地方，新加坡这样的地方，新加坡有20%是市场化的，房价都很高，都七、八万，八、九万甚至更高，这些地方为什么房价高？其实城市的功能都是非常强大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、贸易中心等等。像北京、上海、深圳这样的城市，毫无疑问在中国城市功能是最强大的，经济上是极强的增长点，是龙头，教育、医疗、科技都是非常强的，另外福利搞得非常好，产业的形态比较高级，比如说第三产业占的比较大的比重，就业机会比较多，这种产业创造的财富量大，分配的时候收入也偏高，所以我们看到无数的人涌向了北京、上海、杭州这样的城市，所以需求肯定就旺。 为什么要讲这条？我就是告诉大家，一定要正确对待房价，我们北京、上海、深圳、杭州这样的城市，不可能房价降到三线、四线这样的城市的水平。所以每个人正确对待房价，正确对待这个城市，也使我们的政府能够在相对理性，不是在很多舆论刺激之下去制定这个政策，政策更科学，更理性。 网易财经：我们看到最近深圳土地制度进行了一些改革，有学者就期待深圳对小产权房进行确权，结果深圳政府是否认了小产权房确权，另外还有就是2005年前，广州一直在试图进入宅基地入市，2005年宏观调控之后也就没有再提了，为什么地方的小产权房改革一直没有能够得到推进呢？ 董藩：这个其实是有深刻的社会背景的。小产权房这个问题是合理的，但是按我们国家现行法律规定来讲它不合法，所以理和法就发生了冲突，所以它们在这里较劲。民间不断地产生小产权房，他有这个动力，为什么？便宜，而拥有土地的一方，集体单位，比如说就是村委会，或者乡镇政府，它们又不愿意把土地白白让国家政府，让国家，让城市政府给征走，它得到的很少，所以它愿意盖房子卖。有人想买小产权房，有人想开发、卖，但是我们中央政府要叫停他，为什么呢？是因为我们国家现行的财税制度就是这样的。 如果能够允许农地直接跟开发市场对接，我们地方政府就没有地卖了，没有地卖他们就得饿死，为什么呢？我们看看地方财政收入状况，现在平均50%的地方财政收入是来自卖地，还不包括开发、交易，只是卖地。告诉你两个数字，去年卖地收入，尽管在严厉打压的情况下，仍然占地方财政收入的60.11%。我亲自算了一遍，前年是72.38%。 当然了已经产生了很多小产权房，我们现在处理它很难，为啥？我打过一个比方，这个孩子是超生的，是违反计划生育法规超生的，但是已经生出来了，你能把他抱着扔到井里吗？似乎也不可能。政府现在的做法是什么？没法儿管，口上说我们要坚决治理，但实际是没有办法采取行动，因为已经卖给了老百姓，我们去强行把它推倒，毫无疑问也会产生激烈的冲突，要死人的，所以没有地方政府敢做这个事情。中央政府也不敢下这个令把小产权房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢说它合法化。如果让存量合法化，就意味着什么？后边 网易财经：有一个是，我们之前刚才一直谈到，有一个规律您也发现了，就是说政府一旦是调控房地产的话，房价反而会越涨越高，为什么现在大家还不断呼吁说政府应该调控房价呢，为什么还不吸取之前的调训呢？
将很多刚性需求阻挡在购房的队伍之外了，您认为这个限购政策什么时候能够放开，大家也非常关心。 董藩：你说的非常对。你想改善，那叫不叫刚性啊？你们家里五口人，60平方米里住着，没法儿住，你说第二套，其实这也是蛮刚性的吧？父母呢必须来你这里养老了，但是你瞪着眼买第二套买不成，你说这个需求是刚性不？所以限购这个政策我们不主张，因为从道理上来讲，限购政策是违法的，违反了《宪法》的基本精神，违反了《民法通则》的基本原则。因为这两个法律都要保证我们交易自由，它违反了《合同法》的规定，《合同法》规定它是一个房子，是一个商品房，是个商品，你作为开发商愿意卖，我作为消费者愿意买，没有欺诈行为，一签合同成交。但是现在我们就不让你成交，为啥？说你再买多了，你已经名下有几套了，不让你买，对不对？ 什么意思，你名下没有才可以，好比你一个人到商场里买衣服，不行，你穿衣服来的，你得脱光了来，然后我们还要派人到你们家翻箱倒柜，发现你确实没有衣服，才能卖给你，这本身严重侵犯了我们的人权，另外也侵犯了公司的经营自主权。 请得神送不得神，这个政策原本不该有，但是一旦搞出来之后，麻烦了，就像户籍制度历史上不该有，但是后来我们搞了户籍制度，实行城乡隔离，到今天不敢取消。 这个政策可能松动，但是不会立刻取消，为啥？担心房价暴涨，只要你一暴涨，这根绳还在我手里，我没扔掉，我继续拽，拽一拽，紧一紧，想起到这样的作用，所以限购限贷政策，很有可能长期化，只不过不是这种严厉程度长期化，而是有所松动的长期化。 网易财经：还有一个我们看到一个新闻，说是在北京下半年有可能放开工作居住证办理，据说就是要放开有十万个的工作居住证。 董藩：可以买房子？ 网易财经：对，这个工作居住证就是可以买房子，这可能也是一个松动限购政策的一个办法。 董藩：对，这就是我说的，地方要采取措施自救的一个表现。 有良心的经济学者很少 网易财经：我们知道您的很多言论是引起了一些广泛的争议的，甚至是辱骂，但是另一方面我们又看到很多经济学家说一些反市场的话，确实非常对老百姓的胃口，您是怎么看这些经济学家的呢，您觉得经济学家的良心是怎么样评价呢？ 董藩：我们总是试图去评价经济学家的良心。我觉得对一个经济学家来讲，重要的是什么？他的语言，重要是他言论的科学性和客观性，是否尊重事实，是否尊重经济规律。在房地产这个问题上我们发现，已经被彻底的政治化、道德化、娱乐化、社会化，而且这个行业的一些问题被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情况之下，就没有人说实话，说实话可能就意味着挨骂，说实话就有人质问你“屁股坐到哪里去了”说实话就有人问你“是否拿了开发商的钱”。每天都有人到我那留言“你拿了开发商多少钱？开发商是不是又扔给你一个什么骨头”这种话，一开始我开了还很生气，反正现在习惯了，也无所谓了，因为社会上总是存在这种人。 我客观的说，迎合老百姓，顺着老百姓去说，一般情况都是错的。为什么呢？老百姓是谁呀？老百姓回到生活当中来是一帮最普通的人，他们只管自己，不管他人；只管目前，不管长远；只管小家庭，不管大社会。如果政治家、学者也去迎合眼前，毫无疑问我们所有的政策都是短期的，我们会制造出很多的麻烦，比如说房价的问题。 曾经有两个很有影响的人，这些人都可以称经济学家，其中有一个人的影响应该说也不比我弱。我问他，我说你说要征房产税，我问你几个问题，你如果能回答得了，我就认可他能够征，回答不了证明是你在胡说，结果三个问题他一个也回答不了。但是他换一个场合他还这么说。所以我们希望学者的观点不要刻意的去迎合决策者。我们要帮助政府去科学决策。我希望更多的学者，所谓的有良心是尊重经济规律，尊重科学、尊重客观事实，而不是去迎合一些人，让那些人说你好。 网易财经：您认为经济学家的良心和知识之间是一种什么样的关系呢？ 董藩：良心的问题，回到了伦理道德层面，我不够权威，可能回答不了，回到我刚才说的话，我就希望这个人是尊重经济规律，尊重科学的。 网易财经：您对于中国的良心经济学家您认为有哪几位呢？ 董藩：在经济学方面有着相当修养的人，通常被我们称为经济学家，但是我们看到大家不一样，我一直强调经济学家应该站在一个球体的顶端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翘翘板，要么偏向这边，要么偏向那边。他必须做到什么，既考虑目前，又考虑长远，既考虑小家庭，又考虑大社会，既考虑农民的利益，我们农业的稳定和发展，又要考虑城市的住房问题，既考虑房地产业的发展，又考虑整个社会的进步和整个国民经济发展的问题，但是我们在这个过程中发现，这种人非常少。 如果一定要让我回答，应该说还是有一些学者我非常佩服的，你比如说像张维迎，我非常佩服他。张维迎非常聪明，对中国的影响那是不可低估的，他已经超越了经济学家层面，实际上是一个思想家。 茅于轼老先生也有很多观点也是对的，当然茅于轼在房地产上有些观点不对，为什么呢？他不是态度不对，是对这个行业的了解还是很有限的。比如说在北大，在清华，我们还看到有些学者，他们本着一个客观公正、尊重经济规律的角度，研究经济规律，研究中国的政策，所以这都让人尊重。 但是我们同时看到，更多的学者其实放弃了什么？对规律的尊重，对客观事实的尊重，他们去迎合政府，迎合百姓的舆论，我认为这是错的。所以经济学家良心问题，的确是一个话题，但是我们要讨论什么才是良心。 (本文来源：网易财经 ) 董藩：我们以往的调控，在很长时间思路上是错的。我们去惩罚开发商，而不是鼓励开发商多生产房子，所以导致了市场的供求关系进一步紧张，所以以往越调控房价越涨，以至于老百姓都不信任政府了。
将很多刚性需求阻挡在购房的队伍之外了，您认为这个限购政策什么时候能够放开，大家也非常关心。 董藩：你说的非常对。你想改善，那叫不叫刚性啊？你们家里五口人，60平方米里住着，没法儿住，你说第二套，其实这也是蛮刚性的吧？父母呢必须来你这里养老了，但是你瞪着眼买第二套买不成，你说这个需求是刚性不？所以限购这个政策我们不主张，因为从道理上来讲，限购政策是违法的，违反了《宪法》的基本精神，违反了《民法通则》的基本原则。因为这两个法律都要保证我们交易自由，它违反了《合同法》的规定，《合同法》规定它是一个房子，是一个商品房，是个商品，你作为开发商愿意卖，我作为消费者愿意买，没有欺诈行为，一签合同成交。但是现在我们就不让你成交，为啥？说你再买多了，你已经名下有几套了，不让你买，对不对？ 什么意思，你名下没有才可以，好比你一个人到商场里买衣服，不行，你穿衣服来的，你得脱光了来，然后我们还要派人到你们家翻箱倒柜，发现你确实没有衣服，才能卖给你，这本身严重侵犯了我们的人权，另外也侵犯了公司的经营自主权。 请得神送不得神，这个政策原本不该有，但是一旦搞出来之后，麻烦了，就像户籍制度历史上不该有，但是后来我们搞了户籍制度，实行城乡隔离，到今天不敢取消。 这个政策可能松动，但是不会立刻取消，为啥？担心房价暴涨，只要你一暴涨，这根绳还在我手里，我没扔掉，我继续拽，拽一拽，紧一紧，想起到这样的作用，所以限购限贷政策，很有可能长期化，只不过不是这种严厉程度长期化，而是有所松动的长期化。 网易财经：还有一个我们看到一个新闻，说是在北京下半年有可能放开工作居住证办理，据说就是要放开有十万个的工作居住证。 董藩：可以买房子？ 网易财经：对，这个工作居住证就是可以买房子，这可能也是一个松动限购政策的一个办法。 董藩：对，这就是我说的，地方要采取措施自救的一个表现。 有良心的经济学者很少 网易财经：我们知道您的很多言论是引起了一些广泛的争议的，甚至是辱骂，但是另一方面我们又看到很多经济学家说一些反市场的话，确实非常对老百姓的胃口，您是怎么看这些经济学家的呢，您觉得经济学家的良心是怎么样评价呢？ 董藩：我们总是试图去评价经济学家的良心。我觉得对一个经济学家来讲，重要的是什么？他的语言，重要是他言论的科学性和客观性，是否尊重事实，是否尊重经济规律。在房地产这个问题上我们发现，已经被彻底的政治化、道德化、娱乐化、社会化，而且这个行业的一些问题被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情况之下，就没有人说实话，说实话可能就意味着挨骂，说实话就有人质问你“屁股坐到哪里去了”说实话就有人问你“是否拿了开发商的钱”。每天都有人到我那留言“你拿了开发商多少钱？开发商是不是又扔给你一个什么骨头”这种话，一开始我开了还很生气，反正现在习惯了，也无所谓了，因为社会上总是存在这种人。 我客观的说，迎合老百姓，顺着老百姓去说，一般情况都是错的。为什么呢？老百姓是谁呀？老百姓回到生活当中来是一帮最普通的人，他们只管自己，不管他人；只管目前，不管长远；只管小家庭，不管大社会。如果政治家、学者也去迎合眼前，毫无疑问我们所有的政策都是短期的，我们会制造出很多的麻烦，比如说房价的问题。 曾经有两个很有影响的人，这些人都可以称经济学家，其中有一个人的影响应该说也不比我弱。我问他，我说你说要征房产税，我问你几个问题，你如果能回答得了，我就认可他能够征，回答不了证明是你在胡说，结果三个问题他一个也回答不了。但是他换一个场合他还这么说。所以我们希望学者的观点不要刻意的去迎合决策者。我们要帮助政府去科学决策。我希望更多的学者，所谓的有良心是尊重经济规律，尊重科学、尊重客观事实，而不是去迎合一些人，让那些人说你好。 网易财经：您认为经济学家的良心和知识之间是一种什么样的关系呢？ 董藩：良心的问题，回到了伦理道德层面，我不够权威，可能回答不了，回到我刚才说的话，我就希望这个人是尊重经济规律，尊重科学的。 网易财经：您对于中国的良心经济学家您认为有哪几位呢？ 董藩：在经济学方面有着相当修养的人，通常被我们称为经济学家，但是我们看到大家不一样，我一直强调经济学家应该站在一个球体的顶端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翘翘板，要么偏向这边，要么偏向那边。他必须做到什么，既考虑目前，又考虑长远，既考虑小家庭，又考虑大社会，既考虑农民的利益，我们农业的稳定和发展，又要考虑城市的住房问题，既考虑房地产业的发展，又考虑整个社会的进步和整个国民经济发展的问题，但是我们在这个过程中发现，这种人非常少。 如果一定要让我回答，应该说还是有一些学者我非常佩服的，你比如说像张维迎，我非常佩服他。张维迎非常聪明，对中国的影响那是不可低估的，他已经超越了经济学家层面，实际上是一个思想家。 茅于轼老先生也有很多观点也是对的，当然茅于轼在房地产上有些观点不对，为什么呢？他不是态度不对，是对这个行业的了解还是很有限的。比如说在北大，在清华，我们还看到有些学者，他们本着一个客观公正、尊重经济规律的角度，研究经济规律，研究中国的政策，所以这都让人尊重。 但是我们同时看到，更多的学者其实放弃了什么？对规律的尊重，对客观事实的尊重，他们去迎合政府，迎合百姓的舆论，我认为这是错的。所以经济学家良心问题，的确是一个话题，但是我们要讨论什么才是良心。 (本文来源：网易财经 )你们已经看到，我们北京这五个月来几乎没有几块住宅地的成交量，几乎没有几块住宅地成交，这就意味着什么？再下去半年、一年，新的供应量跟不上，国土资源部门在讲什么？说我们放出去多少地，盖完了之后能卖多少多少年，这个数字是有问题的，他们放出去的地当中有很多不具备开发条件，比如说拆迁的问题，比如说大的配套不具备开发的条件，水、电都没有拉到这个地方来，没有办法，所以真正能开发的还很少，而在卖不动房子的情况之下开发商又不敢开发，这样的话会进一步加剧市场的振荡。
还有人受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。 网易财经：您认为经济对于房地产市场过度依赖是好的还是非常有弊端的？ 董藩：我们不要简单的用好和坏来衡量，形成今天这个格局一定有它的道理，为什么呢？首先房地产这些年火爆，发展规模比较大，有客观原因。一个最基本的客观原因是啥？我们过去几十年几乎没有开发房子。所以到了1998年之后，借着那次金融危机救市，我们让房地产业充当支柱产业，起动需求、拉动经济增长，所以它有客观原因。积压了很多年，就像我们什么？连续两天没吃饭，或者说连续两天没有吃饱，终于来了，允许我们随便吃了，吃得多很正常，如果还吃的很少，那是不正常的。所以首先是这样一个大的原因。 再加上在这个过程当中，我们大规模的城市化过程开始了，产生了巨大的需求，人口还在增长，还有一个原因改变家庭在裂变，过去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？两口人、三口人。所以原来的房子不够了，需要什么？增加一套、两套房子。所以人口不增长，也产生了大量的需求。 还有一个非常重要的方面，就是生活方式发生了大的变化。我说离婚的跟过去相比大大增加了，所以不能住在一起产生需求；大龄青年虽然没结婚，买了一套房子，过去没有这种情况，所以需求产生了。 所有这些因素的存在，我能，在这个方面我能讲八、九个方面。个别有所谓的买了房子空在那里等着炒作的，但是他不占主流，很少。 所以当标准不同的时候，我们判断市场肯定是会有毛病。所以我一直强调，大家要客观的、理性的、正确对待市场，我也希望一些大学问家，不是去迎合一些舆论，而要引导这些舆论正确对待这个市场。 房价大跌大家都倒霉 网易财经：有一个是，我们之前刚才一直谈到，有一个规律您也发现了，就是说政府一旦是调控房地产的话，房价反而会越涨越高，为什么现在大家还不断呼吁说政府应该调控房价呢，为什么还不吸取之前的调训呢？ 董藩：我们以往的调控，在很长时间思路上是错的。我们去惩罚开发商，而不是鼓励开发商多生产房子，所以导致了市场的供求关系进一步紧张，所以以往越调控房价越涨，以至于老百姓都不信任政府了。 你们已经看到，我们北京这五个月来几乎没有几块住宅地的成交量，几乎没有几块住宅地成交，这就意味着什么？再下去半年、一年，新的供应量跟不上，国土资源部门在讲什么？说我们放出去多少地，盖完了之后能卖多少多少年，这个数字是有问题的，他们放出去的地当中有很多不具备开发条件，比如说拆迁的问题，比如说大的配套不具备开发的条件，水、电都没有拉到这个地方来，没有办法，所以真正能开发的还很少，而在卖不动房子的情况之下开发商又不敢开发，这样的话会进一步加剧市场的振荡。 老百姓还是盼着在打压，就有几个问题，第一，老百姓对这个行业是没有很科学、很理性的认识的，没有专业知识的，他按照对普通商品的理解来理解这个事情，本身就是错的。第二，源于对政府的一个信任。其实我们发现了，凡是以往政府插手最多的时候，往往过多少年之后去检查，发现都是错的时候，所以我们回过头来我们要说这样的话，调控是必须的，但是这决不是要否定市场，一定要尊重市场，让市场自动的去发挥作用。 如果我们希望饭店价格便宜，服务质量好，你只要鼓励多盖饭店，或者说不限制他们开饭店，用不了多久就会出现这个结果，但是你打压他，不让大家开饭店，我相信饭店的价格一定是高的，饭菜的价格一定是高的，而饭菜的质量也一定是差的。 网易财经：在您看来，什么样的房价下跌才能让普通人真正得到好处呢？ 董藩：不存在这个问题。我不认为房价下跌普通人能得到好处。 我们没有看到全世界一个国家房价下跌的时候，老百姓欢欣鼓舞。房价下跌是满盘皆输，中央政府经济增长完蛋了，地方政府税收上不来，没法儿运转了，税务部门收不上税了，银行部门资产全部出问题了，贷款收不回来了，老百姓90%以上的老百姓家里有房产，缩水了，我们单位还不起贷款了，然后面临着破产了，能有好处吗？没有好处。所以全世界都在对抗经济衰退，对抗房价下跌。房价能涨能稳不能跌，只要一跌就出事。 说这个话没有房的人会骂我，会很不高兴，但是这是规律。而且我还要告诉大家，当房价下跌的时候，最倒霉的人是买不起房的人，为啥？他们处在底端，处在底端是靠租房子。我们在严厉打压房价的情况之下，你们看到没有，最近这一年来租金涨没涨，这两年租金哗哗涨。2010年我就说，这么调控，租金上涨30%毫无悬念，你去查2010年的数据，你做一个调查，房租一定涨了30%，所以告诉大家，不要以为打压房价的时候，没有房子的人是占便宜的。 而且打压房价的时候，政府收入下降，也没有钱搞保障了。 网易财经：这里还有一个资料，说是关于中国住房自有率的一个数据，一些机构发布数据，引起了网友的争议，比如说西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据是89.68%。您认为这个数据和网友感受之间，这种差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因为网友表达意见，和他们的调查这部分人群是不吻合的。为什么这么说呢？他们在做这个调研的时候会研究怎么样使这个调查更科学，所以不同收入阶层，不同人群，不同年龄段都有充分的考虑，我相信这个数据更接近于事实。我们过去提过说86%以上，因为这个数字很难非常精确，每年都有很多新开发的房子卖给了老百姓，又有一些旧房子扒掉，这个数字是动态的，但是肯定是不低于86%的，我过去曾经提这个数字，被国家统计局一个袁局长给批判了，我们俩也产生过这种在网上的所谓的讨论或者争吵，事实上他说的那个根本就不对，他更多的去迎合了网友的说法，说很多人没有房子。 网友为什么都在抱怨呢？因为网友大部分表现为年轻人，即使是有些网友有房子，他可能不去留言，但是没有房子的人对这个数字很敏感，很刺激。 房产税就是吓唬人 网易财经：最近我们听到一些呼声，就是希望房产税尽快出台，然后能够代替目前一直在执行的房产限购政策，您认为这个政策有可能执行吗？ 董藩：房产税这个问题由来已久了，最早我们叫物业税，从2003年中央的文件当中就提出了房产税，但是直到今天仍然没有实施。所以我曾经写过一篇文章《住宅物业税，十年出不来》，到今天我也认为我们没有办法去搞这个房产税。中央政府似乎在探索，通过实施房产税，把限购政策给它替代了，现在来看不可能，为什么呢？告诉大家，实施这个房产税第一个理论条件是什么？是土地要私有化。我们已经交了70年的土地租金，我们租了公有的土地在上面盖了房子，我们自己住着，但是，再征我们一个房产税，等于重复征收，这是个理论问题，我不详细去讲它。所以既交了土地出让金，再交房产税，这是剥夺大家的财产权。 而且我们会发现，按照现在的法律规定，40年、70年之后，土地收归国家，连上面的房子一块收走了，我们交了这么多年税，但是我们并没有拥有这块财产，所以这是不对的，凡是搞房产税的国家都是土地私有化的，所以在法理上我们中国搞是行不通的，因为毕竟土地不是私有的。 第二个是什么？我们要搞这个房产税，一个大的前提是什么？我们要理顺所有房产关系，知道每一套房子在谁手里，这就产生了一系列的问题，首先要跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得了彻底的胜利，我们知道在每个人手里到底有多少套房子，我们再去研究这个房子是该没收还是合法收入买的，可以征税，然后这个事情才实施，而反腐败斗争这个事情是很难的，当然要做，但是非常非常难，需要时间。 还有一个问题，我们现在发现很多地方政府2005年、2006年以来，他们的房地产的产权产系信息管理系统才建立起来，2那么2006年以前的房子在这个系统当中没有体现，你怎么去征？你把它整个搞明白，没有十年、二十年是搞不明白的。 还有，一个大的前提是什么，老百姓愿意交这个税。在西方他是愿意交的，为什么？西方这个税搞得很清楚，你交了这个税，这个税都是地税，直接用到咱们这个社区，修一个社区的医院，或者修小学，或者是提高教学质量，大家一块等于集资改善了我们地方的公共设施，公共的福利，但是在中国，这个钱是被政府拿了，用到哪里我们都不知道，老百姓会对抗的。 最关键的一点，它和征个人所得税不一样，个人所得税是从源头上代扣了，单位在给我们发钱的时候就交给了我们，单位在给我们发钱的时候就把这笔税扣掉了，如果个人所得税也是交给我们，让我们自己去税务局交，我相信他是收不上来的。但是房产就面临这样一个问题，房产已经在我们的手中，政府评估完了说你该交，你今天交3万，我们去交吗？我们不会去交，已经在我们手里了，全民性的可能会对抗。 我开过玩笑，我说啥，雷锋活着也不交，为啥？这个数额巨大，它不是三块、五块钱，所以大家都觉得有压力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我们在很多小区连物业公司给我们服务，让我们交物业费都收不上来，何况一个国家要交这么大额的税呢？没有办法。 还有很多前提都决定了这些搞不了。 另外没有操作思路，怎么来征？如果按照物业的价值征，我们会发现在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，现在价值多少？可能价值三百万、四百万，征1%也要交三、四万，但是这个老房子住的是谁？最底端的家庭，可能60平方米住着五口人，还有两个下岗，只有一个人上班，一个月挣两千，你能征上来吗？你征不上来。 网易财经：但是我们看到在重庆和上海，现在已经开始试行房产税了，还看到一个政策说今年在北京也要推广。 董藩：好，的确一直有这个呼声，我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。我还告诉你，重庆也好，上海也好，他们搞的不叫房产税，房产税是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是对你这个存量资产的价值额征收的，但是你看看重庆和上海怎么搞的？都不是这么回事。我不去评价他们的模式，我告诉大家，这两种模式都不叫房产税，跟房产税本来的含义基本上没关系。但是为什么要搞？牵扯到领导人的思维，对领导人决策的评价，这里我就不去谈了。 限购违宪容易取消难 网易财经：另外一个政策，就是限购政策，这个限购政策目前是已经 老百姓还是盼着在打压，就有几个问题，第一，老百姓对这个行业是没有很科学、很理性的认识的，没有专业知识的，他按照对普通商品的理解来理解这个事情，本身就是错的。第二，源于对政府的一个信任。其实我们发现了，凡是以往政府插手最多的时候，往往过多少年之后去检查，发现都是错的时候，所以我们回过头来我们要说这样的话，调控是必须的，但是这决不是要否定市场，一定要尊重市场，让市场自动的去发挥作用。
如果我们希望饭店价格便宜，服务质量好，你只要鼓励多盖饭店，或者说不限制他们开饭店，用不了多久就会出现这个结果，但是你打压他，不让大家开饭店，我相信饭店的价格一定是高的，饭菜的价格一定是高的，而饭菜的质量也一定是差的。
网易财经：在您看来，什么样的房价下跌才能让普通人真正得到好处呢？
将很多刚性需求阻挡在购房的队伍之外了，您认为这个限购政策什么时候能够放开，大家也非常关心。 董藩：你说的非常对。你想改善，那叫不叫刚性啊？你们家里五口人，60平方米里住着，没法儿住，你说第二套，其实这也是蛮刚性的吧？父母呢必须来你这里养老了，但是你瞪着眼买第二套买不成，你说这个需求是刚性不？所以限购这个政策我们不主张，因为从道理上来讲，限购政策是违法的，违反了《宪法》的基本精神，违反了《民法通则》的基本原则。因为这两个法律都要保证我们交易自由，它违反了《合同法》的规定，《合同法》规定它是一个房子，是一个商品房，是个商品，你作为开发商愿意卖，我作为消费者愿意买，没有欺诈行为，一签合同成交。但是现在我们就不让你成交，为啥？说你再买多了，你已经名下有几套了，不让你买，对不对？ 什么意思，你名下没有才可以，好比你一个人到商场里买衣服，不行，你穿衣服来的，你得脱光了来，然后我们还要派人到你们家翻箱倒柜，发现你确实没有衣服，才能卖给你，这本身严重侵犯了我们的人权，另外也侵犯了公司的经营自主权。 请得神送不得神，这个政策原本不该有，但是一旦搞出来之后，麻烦了，就像户籍制度历史上不该有，但是后来我们搞了户籍制度，实行城乡隔离，到今天不敢取消。 这个政策可能松动，但是不会立刻取消，为啥？担心房价暴涨，只要你一暴涨，这根绳还在我手里，我没扔掉，我继续拽，拽一拽，紧一紧，想起到这样的作用，所以限购限贷政策，很有可能长期化，只不过不是这种严厉程度长期化，而是有所松动的长期化。 网易财经：还有一个我们看到一个新闻，说是在北京下半年有可能放开工作居住证办理，据说就是要放开有十万个的工作居住证。 董藩：可以买房子？ 网易财经：对，这个工作居住证就是可以买房子，这可能也是一个松动限购政策的一个办法。 董藩：对，这就是我说的，地方要采取措施自救的一个表现。 有良心的经济学者很少 网易财经：我们知道您的很多言论是引起了一些广泛的争议的，甚至是辱骂，但是另一方面我们又看到很多经济学家说一些反市场的话，确实非常对老百姓的胃口，您是怎么看这些经济学家的呢，您觉得经济学家的良心是怎么样评价呢？ 董藩：我们总是试图去评价经济学家的良心。我觉得对一个经济学家来讲，重要的是什么？他的语言，重要是他言论的科学性和客观性，是否尊重事实，是否尊重经济规律。在房地产这个问题上我们发现，已经被彻底的政治化、道德化、娱乐化、社会化，而且这个行业的一些问题被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情况之下，就没有人说实话，说实话可能就意味着挨骂，说实话就有人质问你“屁股坐到哪里去了”说实话就有人问你“是否拿了开发商的钱”。每天都有人到我那留言“你拿了开发商多少钱？开发商是不是又扔给你一个什么骨头”这种话，一开始我开了还很生气，反正现在习惯了，也无所谓了，因为社会上总是存在这种人。 我客观的说，迎合老百姓，顺着老百姓去说，一般情况都是错的。为什么呢？老百姓是谁呀？老百姓回到生活当中来是一帮最普通的人，他们只管自己，不管他人；只管目前，不管长远；只管小家庭，不管大社会。如果政治家、学者也去迎合眼前，毫无疑问我们所有的政策都是短期的，我们会制造出很多的麻烦，比如说房价的问题。 曾经有两个很有影响的人，这些人都可以称经济学家，其中有一个人的影响应该说也不比我弱。我问他，我说你说要征房产税，我问你几个问题，你如果能回答得了，我就认可他能够征，回答不了证明是你在胡说，结果三个问题他一个也回答不了。但是他换一个场合他还这么说。所以我们希望学者的观点不要刻意的去迎合决策者。我们要帮助政府去科学决策。我希望更多的学者，所谓的有良心是尊重经济规律，尊重科学、尊重客观事实，而不是去迎合一些人，让那些人说你好。 网易财经：您认为经济学家的良心和知识之间是一种什么样的关系呢？ 董藩：良心的问题，回到了伦理道德层面，我不够权威，可能回答不了，回到我刚才说的话，我就希望这个人是尊重经济规律，尊重科学的。 网易财经：您对于中国的良心经济学家您认为有哪几位呢？ 董藩：在经济学方面有着相当修养的人，通常被我们称为经济学家，但是我们看到大家不一样，我一直强调经济学家应该站在一个球体的顶端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翘翘板，要么偏向这边，要么偏向那边。他必须做到什么，既考虑目前，又考虑长远，既考虑小家庭，又考虑大社会，既考虑农民的利益，我们农业的稳定和发展，又要考虑城市的住房问题，既考虑房地产业的发展，又考虑整个社会的进步和整个国民经济发展的问题，但是我们在这个过程中发现，这种人非常少。 如果一定要让我回答，应该说还是有一些学者我非常佩服的，你比如说像张维迎，我非常佩服他。张维迎非常聪明，对中国的影响那是不可低估的，他已经超越了经济学家层面，实际上是一个思想家。 茅于轼老先生也有很多观点也是对的，当然茅于轼在房地产上有些观点不对，为什么呢？他不是态度不对，是对这个行业的了解还是很有限的。比如说在北大，在清华，我们还看到有些学者，他们本着一个客观公正、尊重经济规律的角度，研究经济规律，研究中国的政策，所以这都让人尊重。 但是我们同时看到，更多的学者其实放弃了什么？对规律的尊重，对客观事实的尊重，他们去迎合政府，迎合百姓的舆论，我认为这是错的。所以经济学家良心问题，的确是一个话题，但是我们要讨论什么才是良心。 (本文来源：网易财经 ) 董藩：不存在这个问题。我不认为房价下跌普通人能得到好处。
还有人受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。 网易财经：您认为经济对于房地产市场过度依赖是好的还是非常有弊端的？ 董藩：我们不要简单的用好和坏来衡量，形成今天这个格局一定有它的道理，为什么呢？首先房地产这些年火爆，发展规模比较大，有客观原因。一个最基本的客观原因是啥？我们过去几十年几乎没有开发房子。所以到了1998年之后，借着那次金融危机救市，我们让房地产业充当支柱产业，起动需求、拉动经济增长，所以它有客观原因。积压了很多年，就像我们什么？连续两天没吃饭，或者说连续两天没有吃饱，终于来了，允许我们随便吃了，吃得多很正常，如果还吃的很少，那是不正常的。所以首先是这样一个大的原因。 再加上在这个过程当中，我们大规模的城市化过程开始了，产生了巨大的需求，人口还在增长，还有一个原因改变家庭在裂变，过去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？两口人、三口人。所以原来的房子不够了，需要什么？增加一套、两套房子。所以人口不增长，也产生了大量的需求。 还有一个非常重要的方面，就是生活方式发生了大的变化。我说离婚的跟过去相比大大增加了，所以不能住在一起产生需求；大龄青年虽然没结婚，买了一套房子，过去没有这种情况，所以需求产生了。 所有这些因素的存在，我能，在这个方面我能讲八、九个方面。个别有所谓的买了房子空在那里等着炒作的，但是他不占主流，很少。 所以当标准不同的时候，我们判断市场肯定是会有毛病。所以我一直强调，大家要客观的、理性的、正确对待市场，我也希望一些大学问家，不是去迎合一些舆论，而要引导这些舆论正确对待这个市场。 房价大跌大家都倒霉 网易财经：有一个是，我们之前刚才一直谈到，有一个规律您也发现了，就是说政府一旦是调控房地产的话，房价反而会越涨越高，为什么现在大家还不断呼吁说政府应该调控房价呢，为什么还不吸取之前的调训呢？ 董藩：我们以往的调控，在很长时间思路上是错的。我们去惩罚开发商，而不是鼓励开发商多生产房子，所以导致了市场的供求关系进一步紧张，所以以往越调控房价越涨，以至于老百姓都不信任政府了。 你们已经看到，我们北京这五个月来几乎没有几块住宅地的成交量，几乎没有几块住宅地成交，这就意味着什么？再下去半年、一年，新的供应量跟不上，国土资源部门在讲什么？说我们放出去多少地，盖完了之后能卖多少多少年，这个数字是有问题的，他们放出去的地当中有很多不具备开发条件，比如说拆迁的问题，比如说大的配套不具备开发的条件，水、电都没有拉到这个地方来，没有办法，所以真正能开发的还很少，而在卖不动房子的情况之下开发商又不敢开发，这样的话会进一步加剧市场的振荡。 老百姓还是盼着在打压，就有几个问题，第一，老百姓对这个行业是没有很科学、很理性的认识的，没有专业知识的，他按照对普通商品的理解来理解这个事情，本身就是错的。第二，源于对政府的一个信任。其实我们发现了，凡是以往政府插手最多的时候，往往过多少年之后去检查，发现都是错的时候，所以我们回过头来我们要说这样的话，调控是必须的，但是这决不是要否定市场，一定要尊重市场，让市场自动的去发挥作用。 如果我们希望饭店价格便宜，服务质量好，你只要鼓励多盖饭店，或者说不限制他们开饭店，用不了多久就会出现这个结果，但是你打压他，不让大家开饭店，我相信饭店的价格一定是高的，饭菜的价格一定是高的，而饭菜的质量也一定是差的。 网易财经：在您看来，什么样的房价下跌才能让普通人真正得到好处呢？ 董藩：不存在这个问题。我不认为房价下跌普通人能得到好处。 我们没有看到全世界一个国家房价下跌的时候，老百姓欢欣鼓舞。房价下跌是满盘皆输，中央政府经济增长完蛋了，地方政府税收上不来，没法儿运转了，税务部门收不上税了，银行部门资产全部出问题了，贷款收不回来了，老百姓90%以上的老百姓家里有房产，缩水了，我们单位还不起贷款了，然后面临着破产了，能有好处吗？没有好处。所以全世界都在对抗经济衰退，对抗房价下跌。房价能涨能稳不能跌，只要一跌就出事。 说这个话没有房的人会骂我，会很不高兴，但是这是规律。而且我还要告诉大家，当房价下跌的时候，最倒霉的人是买不起房的人，为啥？他们处在底端，处在底端是靠租房子。我们在严厉打压房价的情况之下，你们看到没有，最近这一年来租金涨没涨，这两年租金哗哗涨。2010年我就说，这么调控，租金上涨30%毫无悬念，你去查2010年的数据，你做一个调查，房租一定涨了30%，所以告诉大家，不要以为打压房价的时候，没有房子的人是占便宜的。 而且打压房价的时候，政府收入下降，也没有钱搞保障了。 网易财经：这里还有一个资料，说是关于中国住房自有率的一个数据，一些机构发布数据，引起了网友的争议，比如说西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据是89.68%。您认为这个数据和网友感受之间，这种差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因为网友表达意见，和他们的调查这部分人群是不吻合的。为什么这么说呢？他们在做这个调研的时候会研究怎么样使这个调查更科学，所以不同收入阶层，不同人群，不同年龄段都有充分的考虑，我相信这个数据更接近于事实。我们过去提过说86%以上，因为这个数字很难非常精确，每年都有很多新开发的房子卖给了老百姓，又有一些旧房子扒掉，这个数字是动态的，但是肯定是不低于86%的，我过去曾经提这个数字，被国家统计局一个袁局长给批判了，我们俩也产生过这种在网上的所谓的讨论或者争吵，事实上他说的那个根本就不对，他更多的去迎合了网友的说法，说很多人没有房子。 网友为什么都在抱怨呢？因为网友大部分表现为年轻人，即使是有些网友有房子，他可能不去留言，但是没有房子的人对这个数字很敏感，很刺激。 房产税就是吓唬人 网易财经：最近我们听到一些呼声，就是希望房产税尽快出台，然后能够代替目前一直在执行的房产限购政策，您认为这个政策有可能执行吗？ 董藩：房产税这个问题由来已久了，最早我们叫物业税，从2003年中央的文件当中就提出了房产税，但是直到今天仍然没有实施。所以我曾经写过一篇文章《住宅物业税，十年出不来》，到今天我也认为我们没有办法去搞这个房产税。中央政府似乎在探索，通过实施房产税，把限购政策给它替代了，现在来看不可能，为什么呢？告诉大家，实施这个房产税第一个理论条件是什么？是土地要私有化。我们已经交了70年的土地租金，我们租了公有的土地在上面盖了房子，我们自己住着，但是，再征我们一个房产税，等于重复征收，这是个理论问题，我不详细去讲它。所以既交了土地出让金，再交房产税，这是剥夺大家的财产权。 而且我们会发现，按照现在的法律规定，40年、70年之后，土地收归国家，连上面的房子一块收走了，我们交了这么多年税，但是我们并没有拥有这块财产，所以这是不对的，凡是搞房产税的国家都是土地私有化的，所以在法理上我们中国搞是行不通的，因为毕竟土地不是私有的。 第二个是什么？我们要搞这个房产税，一个大的前提是什么？我们要理顺所有房产关系，知道每一套房子在谁手里，这就产生了一系列的问题，首先要跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得了彻底的胜利，我们知道在每个人手里到底有多少套房子，我们再去研究这个房子是该没收还是合法收入买的，可以征税，然后这个事情才实施，而反腐败斗争这个事情是很难的，当然要做，但是非常非常难，需要时间。 还有一个问题，我们现在发现很多地方政府2005年、2006年以来，他们的房地产的产权产系信息管理系统才建立起来，2那么2006年以前的房子在这个系统当中没有体现，你怎么去征？你把它整个搞明白，没有十年、二十年是搞不明白的。 还有，一个大的前提是什么，老百姓愿意交这个税。在西方他是愿意交的，为什么？西方这个税搞得很清楚，你交了这个税，这个税都是地税，直接用到咱们这个社区，修一个社区的医院，或者修小学，或者是提高教学质量，大家一块等于集资改善了我们地方的公共设施，公共的福利，但是在中国，这个钱是被政府拿了，用到哪里我们都不知道，老百姓会对抗的。 最关键的一点，它和征个人所得税不一样，个人所得税是从源头上代扣了，单位在给我们发钱的时候就交给了我们，单位在给我们发钱的时候就把这笔税扣掉了，如果个人所得税也是交给我们，让我们自己去税务局交，我相信他是收不上来的。但是房产就面临这样一个问题，房产已经在我们的手中，政府评估完了说你该交，你今天交3万，我们去交吗？我们不会去交，已经在我们手里了，全民性的可能会对抗。 我开过玩笑，我说啥，雷锋活着也不交，为啥？这个数额巨大，它不是三块、五块钱，所以大家都觉得有压力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我们在很多小区连物业公司给我们服务，让我们交物业费都收不上来，何况一个国家要交这么大额的税呢？没有办法。 还有很多前提都决定了这些搞不了。 另外没有操作思路，怎么来征？如果按照物业的价值征，我们会发现在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，现在价值多少？可能价值三百万、四百万，征1%也要交三、四万，但是这个老房子住的是谁？最底端的家庭，可能60平方米住着五口人，还有两个下岗，只有一个人上班，一个月挣两千，你能征上来吗？你征不上来。 网易财经：但是我们看到在重庆和上海，现在已经开始试行房产税了，还看到一个政策说今年在北京也要推广。 董藩：好，的确一直有这个呼声，我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。我还告诉你，重庆也好，上海也好，他们搞的不叫房产税，房产税是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是对你这个存量资产的价值额征收的，但是你看看重庆和上海怎么搞的？都不是这么回事。我不去评价他们的模式，我告诉大家，这两种模式都不叫房产税，跟房产税本来的含义基本上没关系。但是为什么要搞？牵扯到领导人的思维，对领导人决策的评价，这里我就不去谈了。 限购违宪容易取消难 网易财经：另外一个政策，就是限购政策，这个限购政策目前是已经 我们没有看到全世界一个国家房价下跌的时候，老百姓欢欣鼓舞。房价下跌是满盘皆输，中央政府经济增长完蛋了，地方政府税收上不来，没法儿运转了，税务部门收不上税了，银行部门资产全部出问题了，贷款收不回来了，老百姓90%以上的老百姓家里有房产，缩水了，我们单位还不起贷款了，然后面临着破产了，能有好处吗？没有好处。所以全世界都在对抗经济衰退，对抗房价下跌。房价能涨能稳不能跌，只要一跌就出事。
董藩：房价下跌不利中国经济 2012-06-06 来源: 网易财经 点击视频： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 网易财经《意见中国－－网易经济学家访谈录》栏目近日专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩。他真诚地表达观点，尽管这些观点饱受争议，但他相信时间会站在他这一边。他主张学者的良心要建立在专业的态度上。他如何看房地产的调控松动？ 董藩（微博）认为，对地方政府放松调控的指责并不合理。地方政府有财政压力，因此必然松动调控。“让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。”他认为各地房价是各地竞争力的体现。“一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。”政府基于财税理由，不会认可小产权房。 董藩认为，房地产调控走错了路，老百姓并没有更容易买房。支持调控的老百姓不懂专业。房价大跌受损最大的是工薪阶层。房价只能稳不能跌。 董藩认为开征房产税的很多条件并不具备，其中最重要的是土地没有私有化，将会遭到全面拒交。房产税既不公平也缺乏可执行性。政府说开征房产税，只是吓唬大家，并把吓唬当成了一种调控。“我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。” 董藩反对房屋限购，认为限购干预契约，违背宪法精神。限购出台容易，但想取消却很难，于是只能长期化，时紧时松。 董藩主张学者的良心在于尊重专业，不偏不倚。他认为很多学者迎合官员和大众，有良心的学者很少。张维迎、茅于轼（微博）等是令人尊敬的有良心的学者。 以下为访谈实录： 房价调控无法维持只能松动 网易财经：董老师您好，您最近在微博上说，可以买房了，您说出这个话的依据是什么呢？ 董藩：我们主要是根据政策和市场的变化做了这样一个判断。大家知道，在此前我们总理一直在谈“毫不动摇地调控房地产市场，坚定不移地压价”，但是总理最近的两次谈话语气大大缓解，他虽然也还是提房地产宏观调控问题，但是他都放到了相对不重要的位置上，为什么呢？因为最近经济增长受到了极大的威胁，地方的财政收入也得到了极大地威胁。总理还有其他的中央主要领导已经到地方调研，发现确实问题比较严重，这样的话整个的政策，保增长这块可能就更突出了。毫无疑问，尽管我们不直接松动房地产业，但是我们的投入，我们的政策会间接影响到房地产的发展，至少在信心上大家会有所转变。 另外有一些大的集团公司，他通过其他行业融资，可以间接的为房地产行业使用，所以公司的财务状况会得到缓解。所以压力减轻之后，他可能不一定按照过去的那种折扣再继续卖房子了。 还有一点，我们注意到地方政府有一些变相的救市措施，在这个过程当中没有被中央政府叫停，这就意味着什么？在积压了大量需求的情况下，你必须确保能买到某一个楼盘，这样的话未来几年你上班的成本，上学的成本、交通和时间两个方面都会大大减少，所以如果出手慢的话，可能就被别人抢走了。 当然了，这不是说你买完房子之后还会像2009年春天那样暴涨，因为毕竟国家层面限购政策现在没有立刻取消。 网易财经：您刚才提到温家宝总理的一个表态有了变化，我们这里也有一个资料，就说是在4月13号，国务院常务委员会议强调的是“巩固房地产市场调控的成果”但是5月30号温家宝总理就提出说“要稳定和严格实施房地产调控政策”，这个稳定意味着什么？ 董藩：稳定就意味着这个政策不会再变化了，至少不会像更严厉的方向去演化了。 网易财经：那是不是可以解读为最严厉的房地产调控政策已经过去了？ 董藩：政策的底部早就出现了。当去年一月份出现了今天正在实行的严厉的宏观调控政策的时候，我们就知道那是底部，因为什么？不可能再出严厉政策，而且这个政策实施一段时间之后，对中国经济会产生一些致命的影响。因为毕竟整个国民经济对房地产业的依赖度是非常高的，我们承认也好，不承认也好，它是主导产业，是支柱产业，同时还是国家的先导产业。在保增长的情况之下，肯定还是要发展房地产市场，只不过我们在这个过程当中，政府生怕出现过度的反弹，带来更大的舆论压力，所以这个过程当中它必须拿捏好这个分寸。 网易财经：现在我们看到一些地方政府的调控是这样的，有40个城市做出了房地产政策的一个微调，其中有10个城市是通过改变住房公积金，就是叫做充值住房公积金的方式，还有的其他城市的，比如说两、三个城市通过放松限购，都被叫停了。这个可不可以说中央调控房地产政策的一个方向是释放刚需？ 董藩：我们会看到，越来越多的城市放松对市场的调控，当然了，他们只是在地方政府这个有限的权限范围内。为什么这么多城市动用了公积金这个措施？因为公积金是在地方政府手中掌握着，所以动用那个政策他们自己说了算。让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。 在地方财政收入急剧下滑的情况下，地方的财力受到了很大的威胁，地方的一些公共开支没有办法维系，工资开支可能都受到威胁，这种情况之下，毫无疑问必须让房地产市场恢复交易。当然引发，当然促使大家，当然让大家在参加到交易活动当中来，必须有一些政策，给大家一些优惠，所以我们看到地方政府在动脑筋、想办法。 你所说的叫停是前一段时间，如果最近采取一点措施，他也未必会叫停。 我到有的地方去调研，营业税下滑了60%，大家想象一下，这样下去，再下去半年会是什么结果？ 网易财经：我这里还有一个资料，是一个政策部门的人士，他对于稳定的一个看法。他说其实中央现在调控房地产政策的一个思路，应该是希望有一个三全其美的办法，就是既能降低房价，又能促成成交量，另外也能拉动投资增长，您认为有这种三全其美的方式存在吗？ 董藩：这种说法太美好，但是不现实，没有办法做到这一点。 高房价体现高竞争力 网易财经：媒体舆论喜欢指责地方政府没有严格的执行中央的调控政策，在您看来，地方政府没有去严格遵守这个调控政策是好事还是坏事呢？ 董藩：地方政府，就像儿媳妇，在那儿当家的儿媳妇，老婆婆高高在上指手划脚，但是她可能不管钱了，她就不知道多难。一个外来的人，看着那个儿媳妇不听老婆婆的指挥，那么他们对她进行一些评论也很正常。而且为什么媒体喜欢评论这个？因为媒体现在的从业者主要是年轻人，他们更盼望着房价下跌，甚至是什么？最好是送给他一套房子。所以中央政府没有提房地产政策明显转向，而地方政府开始自救的时候，首先从媒体角度来讲他是不干的。 前期扬州也好，或者说其他广东的某个市也好，他们在救市的时候我们看到了媒体激烈的反应，甚至有些政策应该说在媒体的炒作之下被迫终止了。地方政府为什么不听中央的？是因为它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方财政收入下滑太快，开不了工资，公务员要上街，要闹事肯定也不行，所以松动也就成为一个必然。 网易财经：今天看到您发的一条微博是说，城市房价和地方竞争力的一个关系，您说城市的价值越高，竞争力越强，那它的房价就应该是越高的，想请您在这里详细的解释一下这一点。 董藩：房地产价格是很多因素综合作用的反映。一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。看一看全世界房价最高的地方，像纽约、东京、香港这样的地方，新加坡这样的地方，新加坡有20%是市场化的，房价都很高，都七、八万，八、九万甚至更高，这些地方为什么房价高？其实城市的功能都是非常强大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、贸易中心等等。像北京、上海、深圳这样的城市，毫无疑问在中国城市功能是最强大的，经济上是极强的增长点，是龙头，教育、医疗、科技都是非常强的，另外福利搞得非常好，产业的形态比较高级，比如说第三产业占的比较大的比重，就业机会比较多，这种产业创造的财富量大，分配的时候收入也偏高，所以我们看到无数的人涌向了北京、上海、杭州这样的城市，所以需求肯定就旺。 为什么要讲这条？我就是告诉大家，一定要正确对待房价，我们北京、上海、深圳、杭州这样的城市，不可能房价降到三线、四线这样的城市的水平。所以每个人正确对待房价，正确对待这个城市，也使我们的政府能够在相对理性，不是在很多舆论刺激之下去制定这个政策，政策更科学，更理性。 网易财经：我们看到最近深圳土地制度进行了一些改革，有学者就期待深圳对小产权房进行确权，结果深圳政府是否认了小产权房确权，另外还有就是2005年前，广州一直在试图进入宅基地入市，2005年宏观调控之后也就没有再提了，为什么地方的小产权房改革一直没有能够得到推进呢？ 董藩：这个其实是有深刻的社会背景的。小产权房这个问题是合理的，但是按我们国家现行法律规定来讲它不合法，所以理和法就发生了冲突，所以它们在这里较劲。民间不断地产生小产权房，他有这个动力，为什么？便宜，而拥有土地的一方，集体单位，比如说就是村委会，或者乡镇政府，它们又不愿意把土地白白让国家政府，让国家，让城市政府给征走，它得到的很少，所以它愿意盖房子卖。有人想买小产权房，有人想开发、卖，但是我们中央政府要叫停他，为什么呢？是因为我们国家现行的财税制度就是这样的。 如果能够允许农地直接跟开发市场对接，我们地方政府就没有地卖了，没有地卖他们就得饿死，为什么呢？我们看看地方财政收入状况，现在平均50%的地方财政收入是来自卖地，还不包括开发、交易，只是卖地。告诉你两个数字，去年卖地收入，尽管在严厉打压的情况下，仍然占地方财政收入的60.11%。我亲自算了一遍，前年是72.38%。 当然了已经产生了很多小产权房，我们现在处理它很难，为啥？我打过一个比方，这个孩子是超生的，是违反计划生育法规超生的，但是已经生出来了，你能把他抱着扔到井里吗？似乎也不可能。政府现在的做法是什么？没法儿管，口上说我们要坚决治理，但实际是没有办法采取行动，因为已经卖给了老百姓，我们去强行把它推倒，毫无疑问也会产生激烈的冲突，要死人的，所以没有地方政府敢做这个事情。中央政府也不敢下这个令把小产权房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢说它合法化。如果让存量合法化，就意味着什么？后边 说这个话没有房的人会骂我，会很不高兴，但是这是规律。而且我还要告诉大家，当房价下跌的时候，最倒霉的人是买不起房的人，为啥？他们处在底端，处在底端是靠租房子。我们在严厉打压房价的情况之下，你们看到没有，最近这一年来租金涨没涨，这两年租金哗哗涨。2010年我就说，这么调控，租金上涨30%毫无悬念，你去查2010年的数据，你做一个调查，房租一定涨了30%，所以告诉大家，不要以为打压房价的时候，没有房子的人是占便宜的。
而且打压房价的时候，政府收入下降，也没有钱搞保障了。
网易财经：这里还有一个资料，说是关于中国住房自有率的一个数据，一些机构发布数据，引起了网友的争议，比如说西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据是89.68%。您认为这个数据和网友感受之间，这种差距是什么因素造成的呢？
董藩：因为网友表达意见，和他们的调查这部分人群是不吻合的。为什么这么说呢？他们在做这个调研的时候会研究怎么样使这个调查更科学，所以不同收入阶层，不同人群，不同年龄段都有充分的考虑，我相信这个数据更接近于事实。我们过去提过说86%以上，因为这个数字很难非常精确，每年都有很多新开发的房子卖给了老百姓，又有一些旧房子扒掉，这个数字是动态的，但是肯定是不低于86%的，我过去曾经提这个数字，被国家统计局一个袁局长给批判了，我们俩也产生过这种在网上的所谓的讨论或者争吵，事实上他说的那个根本就不对，他更多的去迎合了网友的说法，说很多人没有房子。
网友为什么都在抱怨呢？因为网友大部分表现为年轻人，即使是有些网友有房子，他可能不去留言，但是没有房子的人对这个数字很敏感，很刺激。
董藩：房价下跌不利中国经济 2012-06-06 来源: 网易财经 点击视频： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 网易财经《意见中国－－网易经济学家访谈录》栏目近日专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩。他真诚地表达观点，尽管这些观点饱受争议，但他相信时间会站在他这一边。他主张学者的良心要建立在专业的态度上。他如何看房地产的调控松动？ 董藩（微博）认为，对地方政府放松调控的指责并不合理。地方政府有财政压力，因此必然松动调控。“让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。”他认为各地房价是各地竞争力的体现。“一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。”政府基于财税理由，不会认可小产权房。 董藩认为，房地产调控走错了路，老百姓并没有更容易买房。支持调控的老百姓不懂专业。房价大跌受损最大的是工薪阶层。房价只能稳不能跌。 董藩认为开征房产税的很多条件并不具备，其中最重要的是土地没有私有化，将会遭到全面拒交。房产税既不公平也缺乏可执行性。政府说开征房产税，只是吓唬大家，并把吓唬当成了一种调控。“我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。” 董藩反对房屋限购，认为限购干预契约，违背宪法精神。限购出台容易，但想取消却很难，于是只能长期化，时紧时松。 董藩主张学者的良心在于尊重专业，不偏不倚。他认为很多学者迎合官员和大众，有良心的学者很少。张维迎、茅于轼（微博）等是令人尊敬的有良心的学者。 以下为访谈实录： 房价调控无法维持只能松动 网易财经：董老师您好，您最近在微博上说，可以买房了，您说出这个话的依据是什么呢？ 董藩：我们主要是根据政策和市场的变化做了这样一个判断。大家知道，在此前我们总理一直在谈“毫不动摇地调控房地产市场，坚定不移地压价”，但是总理最近的两次谈话语气大大缓解，他虽然也还是提房地产宏观调控问题，但是他都放到了相对不重要的位置上，为什么呢？因为最近经济增长受到了极大的威胁，地方的财政收入也得到了极大地威胁。总理还有其他的中央主要领导已经到地方调研，发现确实问题比较严重，这样的话整个的政策，保增长这块可能就更突出了。毫无疑问，尽管我们不直接松动房地产业，但是我们的投入，我们的政策会间接影响到房地产的发展，至少在信心上大家会有所转变。 另外有一些大的集团公司，他通过其他行业融资，可以间接的为房地产行业使用，所以公司的财务状况会得到缓解。所以压力减轻之后，他可能不一定按照过去的那种折扣再继续卖房子了。 还有一点，我们注意到地方政府有一些变相的救市措施，在这个过程当中没有被中央政府叫停，这就意味着什么？在积压了大量需求的情况下，你必须确保能买到某一个楼盘，这样的话未来几年你上班的成本，上学的成本、交通和时间两个方面都会大大减少，所以如果出手慢的话，可能就被别人抢走了。 当然了，这不是说你买完房子之后还会像2009年春天那样暴涨，因为毕竟国家层面限购政策现在没有立刻取消。 网易财经：您刚才提到温家宝总理的一个表态有了变化，我们这里也有一个资料，就说是在4月13号，国务院常务委员会议强调的是“巩固房地产市场调控的成果”但是5月30号温家宝总理就提出说“要稳定和严格实施房地产调控政策”，这个稳定意味着什么？ 董藩：稳定就意味着这个政策不会再变化了，至少不会像更严厉的方向去演化了。 网易财经：那是不是可以解读为最严厉的房地产调控政策已经过去了？ 董藩：政策的底部早就出现了。当去年一月份出现了今天正在实行的严厉的宏观调控政策的时候，我们就知道那是底部，因为什么？不可能再出严厉政策，而且这个政策实施一段时间之后，对中国经济会产生一些致命的影响。因为毕竟整个国民经济对房地产业的依赖度是非常高的，我们承认也好，不承认也好，它是主导产业，是支柱产业，同时还是国家的先导产业。在保增长的情况之下，肯定还是要发展房地产市场，只不过我们在这个过程当中，政府生怕出现过度的反弹，带来更大的舆论压力，所以这个过程当中它必须拿捏好这个分寸。 网易财经：现在我们看到一些地方政府的调控是这样的，有40个城市做出了房地产政策的一个微调，其中有10个城市是通过改变住房公积金，就是叫做充值住房公积金的方式，还有的其他城市的，比如说两、三个城市通过放松限购，都被叫停了。这个可不可以说中央调控房地产政策的一个方向是释放刚需？ 董藩：我们会看到，越来越多的城市放松对市场的调控，当然了，他们只是在地方政府这个有限的权限范围内。为什么这么多城市动用了公积金这个措施？因为公积金是在地方政府手中掌握着，所以动用那个政策他们自己说了算。让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。 在地方财政收入急剧下滑的情况下，地方的财力受到了很大的威胁，地方的一些公共开支没有办法维系，工资开支可能都受到威胁，这种情况之下，毫无疑问必须让房地产市场恢复交易。当然引发，当然促使大家，当然让大家在参加到交易活动当中来，必须有一些政策，给大家一些优惠，所以我们看到地方政府在动脑筋、想办法。 你所说的叫停是前一段时间，如果最近采取一点措施，他也未必会叫停。 我到有的地方去调研，营业税下滑了60%，大家想象一下，这样下去，再下去半年会是什么结果？ 网易财经：我这里还有一个资料，是一个政策部门的人士，他对于稳定的一个看法。他说其实中央现在调控房地产政策的一个思路，应该是希望有一个三全其美的办法，就是既能降低房价，又能促成成交量，另外也能拉动投资增长，您认为有这种三全其美的方式存在吗？ 董藩：这种说法太美好，但是不现实，没有办法做到这一点。 高房价体现高竞争力 网易财经：媒体舆论喜欢指责地方政府没有严格的执行中央的调控政策，在您看来，地方政府没有去严格遵守这个调控政策是好事还是坏事呢？ 董藩：地方政府，就像儿媳妇，在那儿当家的儿媳妇，老婆婆高高在上指手划脚，但是她可能不管钱了，她就不知道多难。一个外来的人，看着那个儿媳妇不听老婆婆的指挥，那么他们对她进行一些评论也很正常。而且为什么媒体喜欢评论这个？因为媒体现在的从业者主要是年轻人，他们更盼望着房价下跌，甚至是什么？最好是送给他一套房子。所以中央政府没有提房地产政策明显转向，而地方政府开始自救的时候，首先从媒体角度来讲他是不干的。 前期扬州也好，或者说其他广东的某个市也好，他们在救市的时候我们看到了媒体激烈的反应，甚至有些政策应该说在媒体的炒作之下被迫终止了。地方政府为什么不听中央的？是因为它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方财政收入下滑太快，开不了工资，公务员要上街，要闹事肯定也不行，所以松动也就成为一个必然。 网易财经：今天看到您发的一条微博是说，城市房价和地方竞争力的一个关系，您说城市的价值越高，竞争力越强，那它的房价就应该是越高的，想请您在这里详细的解释一下这一点。 董藩：房地产价格是很多因素综合作用的反映。一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。看一看全世界房价最高的地方，像纽约、东京、香港这样的地方，新加坡这样的地方，新加坡有20%是市场化的，房价都很高，都七、八万，八、九万甚至更高，这些地方为什么房价高？其实城市的功能都是非常强大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、贸易中心等等。像北京、上海、深圳这样的城市，毫无疑问在中国城市功能是最强大的，经济上是极强的增长点，是龙头，教育、医疗、科技都是非常强的，另外福利搞得非常好，产业的形态比较高级，比如说第三产业占的比较大的比重，就业机会比较多，这种产业创造的财富量大，分配的时候收入也偏高，所以我们看到无数的人涌向了北京、上海、杭州这样的城市，所以需求肯定就旺。 为什么要讲这条？我就是告诉大家，一定要正确对待房价，我们北京、上海、深圳、杭州这样的城市，不可能房价降到三线、四线这样的城市的水平。所以每个人正确对待房价，正确对待这个城市，也使我们的政府能够在相对理性，不是在很多舆论刺激之下去制定这个政策，政策更科学，更理性。 网易财经：我们看到最近深圳土地制度进行了一些改革，有学者就期待深圳对小产权房进行确权，结果深圳政府是否认了小产权房确权，另外还有就是2005年前，广州一直在试图进入宅基地入市，2005年宏观调控之后也就没有再提了，为什么地方的小产权房改革一直没有能够得到推进呢？ 董藩：这个其实是有深刻的社会背景的。小产权房这个问题是合理的，但是按我们国家现行法律规定来讲它不合法，所以理和法就发生了冲突，所以它们在这里较劲。民间不断地产生小产权房，他有这个动力，为什么？便宜，而拥有土地的一方，集体单位，比如说就是村委会，或者乡镇政府，它们又不愿意把土地白白让国家政府，让国家，让城市政府给征走，它得到的很少，所以它愿意盖房子卖。有人想买小产权房，有人想开发、卖，但是我们中央政府要叫停他，为什么呢？是因为我们国家现行的财税制度就是这样的。 如果能够允许农地直接跟开发市场对接，我们地方政府就没有地卖了，没有地卖他们就得饿死，为什么呢？我们看看地方财政收入状况，现在平均50%的地方财政收入是来自卖地，还不包括开发、交易，只是卖地。告诉你两个数字，去年卖地收入，尽管在严厉打压的情况下，仍然占地方财政收入的60.11%。我亲自算了一遍，前年是72.38%。 当然了已经产生了很多小产权房，我们现在处理它很难，为啥？我打过一个比方，这个孩子是超生的，是违反计划生育法规超生的，但是已经生出来了，你能把他抱着扔到井里吗？似乎也不可能。政府现在的做法是什么？没法儿管，口上说我们要坚决治理，但实际是没有办法采取行动，因为已经卖给了老百姓，我们去强行把它推倒，毫无疑问也会产生激烈的冲突，要死人的，所以没有地方政府敢做这个事情。中央政府也不敢下这个令把小产权房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢说它合法化。如果让存量合法化，就意味着什么？后边 房产税就是吓唬人
还有人受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。 网易财经：您认为经济对于房地产市场过度依赖是好的还是非常有弊端的？ 董藩：我们不要简单的用好和坏来衡量，形成今天这个格局一定有它的道理，为什么呢？首先房地产这些年火爆，发展规模比较大，有客观原因。一个最基本的客观原因是啥？我们过去几十年几乎没有开发房子。所以到了1998年之后，借着那次金融危机救市，我们让房地产业充当支柱产业，起动需求、拉动经济增长，所以它有客观原因。积压了很多年，就像我们什么？连续两天没吃饭，或者说连续两天没有吃饱，终于来了，允许我们随便吃了，吃得多很正常，如果还吃的很少，那是不正常的。所以首先是这样一个大的原因。 再加上在这个过程当中，我们大规模的城市化过程开始了，产生了巨大的需求，人口还在增长，还有一个原因改变家庭在裂变，过去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？两口人、三口人。所以原来的房子不够了，需要什么？增加一套、两套房子。所以人口不增长，也产生了大量的需求。 还有一个非常重要的方面，就是生活方式发生了大的变化。我说离婚的跟过去相比大大增加了，所以不能住在一起产生需求；大龄青年虽然没结婚，买了一套房子，过去没有这种情况，所以需求产生了。 所有这些因素的存在，我能，在这个方面我能讲八、九个方面。个别有所谓的买了房子空在那里等着炒作的，但是他不占主流，很少。 所以当标准不同的时候，我们判断市场肯定是会有毛病。所以我一直强调，大家要客观的、理性的、正确对待市场，我也希望一些大学问家，不是去迎合一些舆论，而要引导这些舆论正确对待这个市场。 房价大跌大家都倒霉 网易财经：有一个是，我们之前刚才一直谈到，有一个规律您也发现了，就是说政府一旦是调控房地产的话，房价反而会越涨越高，为什么现在大家还不断呼吁说政府应该调控房价呢，为什么还不吸取之前的调训呢？ 董藩：我们以往的调控，在很长时间思路上是错的。我们去惩罚开发商，而不是鼓励开发商多生产房子，所以导致了市场的供求关系进一步紧张，所以以往越调控房价越涨，以至于老百姓都不信任政府了。 你们已经看到，我们北京这五个月来几乎没有几块住宅地的成交量，几乎没有几块住宅地成交，这就意味着什么？再下去半年、一年，新的供应量跟不上，国土资源部门在讲什么？说我们放出去多少地，盖完了之后能卖多少多少年，这个数字是有问题的，他们放出去的地当中有很多不具备开发条件，比如说拆迁的问题，比如说大的配套不具备开发的条件，水、电都没有拉到这个地方来，没有办法，所以真正能开发的还很少，而在卖不动房子的情况之下开发商又不敢开发，这样的话会进一步加剧市场的振荡。 老百姓还是盼着在打压，就有几个问题，第一，老百姓对这个行业是没有很科学、很理性的认识的，没有专业知识的，他按照对普通商品的理解来理解这个事情，本身就是错的。第二，源于对政府的一个信任。其实我们发现了，凡是以往政府插手最多的时候，往往过多少年之后去检查，发现都是错的时候，所以我们回过头来我们要说这样的话，调控是必须的，但是这决不是要否定市场，一定要尊重市场，让市场自动的去发挥作用。 如果我们希望饭店价格便宜，服务质量好，你只要鼓励多盖饭店，或者说不限制他们开饭店，用不了多久就会出现这个结果，但是你打压他，不让大家开饭店，我相信饭店的价格一定是高的，饭菜的价格一定是高的，而饭菜的质量也一定是差的。 网易财经：在您看来，什么样的房价下跌才能让普通人真正得到好处呢？ 董藩：不存在这个问题。我不认为房价下跌普通人能得到好处。 我们没有看到全世界一个国家房价下跌的时候，老百姓欢欣鼓舞。房价下跌是满盘皆输，中央政府经济增长完蛋了，地方政府税收上不来，没法儿运转了，税务部门收不上税了，银行部门资产全部出问题了，贷款收不回来了，老百姓90%以上的老百姓家里有房产，缩水了，我们单位还不起贷款了，然后面临着破产了，能有好处吗？没有好处。所以全世界都在对抗经济衰退，对抗房价下跌。房价能涨能稳不能跌，只要一跌就出事。 说这个话没有房的人会骂我，会很不高兴，但是这是规律。而且我还要告诉大家，当房价下跌的时候，最倒霉的人是买不起房的人，为啥？他们处在底端，处在底端是靠租房子。我们在严厉打压房价的情况之下，你们看到没有，最近这一年来租金涨没涨，这两年租金哗哗涨。2010年我就说，这么调控，租金上涨30%毫无悬念，你去查2010年的数据，你做一个调查，房租一定涨了30%，所以告诉大家，不要以为打压房价的时候，没有房子的人是占便宜的。 而且打压房价的时候，政府收入下降，也没有钱搞保障了。 网易财经：这里还有一个资料，说是关于中国住房自有率的一个数据，一些机构发布数据，引起了网友的争议，比如说西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据是89.68%。您认为这个数据和网友感受之间，这种差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因为网友表达意见，和他们的调查这部分人群是不吻合的。为什么这么说呢？他们在做这个调研的时候会研究怎么样使这个调查更科学，所以不同收入阶层，不同人群，不同年龄段都有充分的考虑，我相信这个数据更接近于事实。我们过去提过说86%以上，因为这个数字很难非常精确，每年都有很多新开发的房子卖给了老百姓，又有一些旧房子扒掉，这个数字是动态的，但是肯定是不低于86%的，我过去曾经提这个数字，被国家统计局一个袁局长给批判了，我们俩也产生过这种在网上的所谓的讨论或者争吵，事实上他说的那个根本就不对，他更多的去迎合了网友的说法，说很多人没有房子。 网友为什么都在抱怨呢？因为网友大部分表现为年轻人，即使是有些网友有房子，他可能不去留言，但是没有房子的人对这个数字很敏感，很刺激。 房产税就是吓唬人 网易财经：最近我们听到一些呼声，就是希望房产税尽快出台，然后能够代替目前一直在执行的房产限购政策，您认为这个政策有可能执行吗？ 董藩：房产税这个问题由来已久了，最早我们叫物业税，从2003年中央的文件当中就提出了房产税，但是直到今天仍然没有实施。所以我曾经写过一篇文章《住宅物业税，十年出不来》，到今天我也认为我们没有办法去搞这个房产税。中央政府似乎在探索，通过实施房产税，把限购政策给它替代了，现在来看不可能，为什么呢？告诉大家，实施这个房产税第一个理论条件是什么？是土地要私有化。我们已经交了70年的土地租金，我们租了公有的土地在上面盖了房子，我们自己住着，但是，再征我们一个房产税，等于重复征收，这是个理论问题，我不详细去讲它。所以既交了土地出让金，再交房产税，这是剥夺大家的财产权。 而且我们会发现，按照现在的法律规定，40年、70年之后，土地收归国家，连上面的房子一块收走了，我们交了这么多年税，但是我们并没有拥有这块财产，所以这是不对的，凡是搞房产税的国家都是土地私有化的，所以在法理上我们中国搞是行不通的，因为毕竟土地不是私有的。 第二个是什么？我们要搞这个房产税，一个大的前提是什么？我们要理顺所有房产关系，知道每一套房子在谁手里，这就产生了一系列的问题，首先要跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得了彻底的胜利，我们知道在每个人手里到底有多少套房子，我们再去研究这个房子是该没收还是合法收入买的，可以征税，然后这个事情才实施，而反腐败斗争这个事情是很难的，当然要做，但是非常非常难，需要时间。 还有一个问题，我们现在发现很多地方政府2005年、2006年以来，他们的房地产的产权产系信息管理系统才建立起来，2那么2006年以前的房子在这个系统当中没有体现，你怎么去征？你把它整个搞明白，没有十年、二十年是搞不明白的。 还有，一个大的前提是什么，老百姓愿意交这个税。在西方他是愿意交的，为什么？西方这个税搞得很清楚，你交了这个税，这个税都是地税，直接用到咱们这个社区，修一个社区的医院，或者修小学，或者是提高教学质量，大家一块等于集资改善了我们地方的公共设施，公共的福利，但是在中国，这个钱是被政府拿了，用到哪里我们都不知道，老百姓会对抗的。 最关键的一点，它和征个人所得税不一样，个人所得税是从源头上代扣了，单位在给我们发钱的时候就交给了我们，单位在给我们发钱的时候就把这笔税扣掉了，如果个人所得税也是交给我们，让我们自己去税务局交，我相信他是收不上来的。但是房产就面临这样一个问题，房产已经在我们的手中，政府评估完了说你该交，你今天交3万，我们去交吗？我们不会去交，已经在我们手里了，全民性的可能会对抗。 我开过玩笑，我说啥，雷锋活着也不交，为啥？这个数额巨大，它不是三块、五块钱，所以大家都觉得有压力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我们在很多小区连物业公司给我们服务，让我们交物业费都收不上来，何况一个国家要交这么大额的税呢？没有办法。 还有很多前提都决定了这些搞不了。 另外没有操作思路，怎么来征？如果按照物业的价值征，我们会发现在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，现在价值多少？可能价值三百万、四百万，征1%也要交三、四万，但是这个老房子住的是谁？最底端的家庭，可能60平方米住着五口人，还有两个下岗，只有一个人上班，一个月挣两千，你能征上来吗？你征不上来。 网易财经：但是我们看到在重庆和上海，现在已经开始试行房产税了，还看到一个政策说今年在北京也要推广。 董藩：好，的确一直有这个呼声，我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。我还告诉你，重庆也好，上海也好，他们搞的不叫房产税，房产税是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是对你这个存量资产的价值额征收的，但是你看看重庆和上海怎么搞的？都不是这么回事。我不去评价他们的模式，我告诉大家，这两种模式都不叫房产税，跟房产税本来的含义基本上没关系。但是为什么要搞？牵扯到领导人的思维，对领导人决策的评价，这里我就不去谈了。 限购违宪容易取消难 网易财经：另外一个政策，就是限购政策，这个限购政策目前是已经 网易财经：最近我们听到一些呼声，就是希望房产税尽快出台，然后能够代替目前一直在执行的房产限购政策，您认为这个政策有可能执行吗？
董藩还有人受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。 网易财经：您认为经济对于房地产市场过度依赖是好的还是非常有弊端的？ 董藩：我们不要简单的用好和坏来衡量，形成今天这个格局一定有它的道理，为什么呢？首先房地产这些年火爆，发展规模比较大，有客观原因。一个最基本的客观原因是啥？我们过去几十年几乎没有开发房子。所以到了1998年之后，借着那次金融危机救市，我们让房地产业充当支柱产业，起动需求、拉动经济增长，所以它有客观原因。积压了很多年，就像我们什么？连续两天没吃饭，或者说连续两天没有吃饱，终于来了，允许我们随便吃了，吃得多很正常，如果还吃的很少，那是不正常的。所以首先是这样一个大的原因。 再加上在这个过程当中，我们大规模的城市化过程开始了，产生了巨大的需求，人口还在增长，还有一个原因改变家庭在裂变，过去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？两口人、三口人。所以原来的房子不够了，需要什么？增加一套、两套房子。所以人口不增长，也产生了大量的需求。 还有一个非常重要的方面，就是生活方式发生了大的变化。我说离婚的跟过去相比大大增加了，所以不能住在一起产生需求；大龄青年虽然没结婚，买了一套房子，过去没有这种情况，所以需求产生了。 所有这些因素的存在，我能，在这个方面我能讲八、九个方面。个别有所谓的买了房子空在那里等着炒作的，但是他不占主流，很少。 所以当标准不同的时候，我们判断市场肯定是会有毛病。所以我一直强调，大家要客观的、理性的、正确对待市场，我也希望一些大学问家，不是去迎合一些舆论，而要引导这些舆论正确对待这个市场。 房价大跌大家都倒霉 网易财经：有一个是，我们之前刚才一直谈到，有一个规律您也发现了，就是说政府一旦是调控房地产的话，房价反而会越涨越高，为什么现在大家还不断呼吁说政府应该调控房价呢，为什么还不吸取之前的调训呢？ 董藩：我们以往的调控，在很长时间思路上是错的。我们去惩罚开发商，而不是鼓励开发商多生产房子，所以导致了市场的供求关系进一步紧张，所以以往越调控房价越涨，以至于老百姓都不信任政府了。 你们已经看到，我们北京这五个月来几乎没有几块住宅地的成交量，几乎没有几块住宅地成交，这就意味着什么？再下去半年、一年，新的供应量跟不上，国土资源部门在讲什么？说我们放出去多少地，盖完了之后能卖多少多少年，这个数字是有问题的，他们放出去的地当中有很多不具备开发条件，比如说拆迁的问题，比如说大的配套不具备开发的条件，水、电都没有拉到这个地方来，没有办法，所以真正能开发的还很少，而在卖不动房子的情况之下开发商又不敢开发，这样的话会进一步加剧市场的振荡。 老百姓还是盼着在打压，就有几个问题，第一，老百姓对这个行业是没有很科学、很理性的认识的，没有专业知识的，他按照对普通商品的理解来理解这个事情，本身就是错的。第二，源于对政府的一个信任。其实我们发现了，凡是以往政府插手最多的时候，往往过多少年之后去检查，发现都是错的时候，所以我们回过头来我们要说这样的话，调控是必须的，但是这决不是要否定市场，一定要尊重市场，让市场自动的去发挥作用。 如果我们希望饭店价格便宜，服务质量好，你只要鼓励多盖饭店，或者说不限制他们开饭店，用不了多久就会出现这个结果，但是你打压他，不让大家开饭店，我相信饭店的价格一定是高的，饭菜的价格一定是高的，而饭菜的质量也一定是差的。 网易财经：在您看来，什么样的房价下跌才能让普通人真正得到好处呢？ 董藩：不存在这个问题。我不认为房价下跌普通人能得到好处。 我们没有看到全世界一个国家房价下跌的时候，老百姓欢欣鼓舞。房价下跌是满盘皆输，中央政府经济增长完蛋了，地方政府税收上不来，没法儿运转了，税务部门收不上税了，银行部门资产全部出问题了，贷款收不回来了，老百姓90%以上的老百姓家里有房产，缩水了，我们单位还不起贷款了，然后面临着破产了，能有好处吗？没有好处。所以全世界都在对抗经济衰退，对抗房价下跌。房价能涨能稳不能跌，只要一跌就出事。 说这个话没有房的人会骂我，会很不高兴，但是这是规律。而且我还要告诉大家，当房价下跌的时候，最倒霉的人是买不起房的人，为啥？他们处在底端，处在底端是靠租房子。我们在严厉打压房价的情况之下，你们看到没有，最近这一年来租金涨没涨，这两年租金哗哗涨。2010年我就说，这么调控，租金上涨30%毫无悬念，你去查2010年的数据，你做一个调查，房租一定涨了30%，所以告诉大家，不要以为打压房价的时候，没有房子的人是占便宜的。 而且打压房价的时候，政府收入下降，也没有钱搞保障了。 网易财经：这里还有一个资料，说是关于中国住房自有率的一个数据，一些机构发布数据，引起了网友的争议，比如说西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据是89.68%。您认为这个数据和网友感受之间，这种差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因为网友表达意见，和他们的调查这部分人群是不吻合的。为什么这么说呢？他们在做这个调研的时候会研究怎么样使这个调查更科学，所以不同收入阶层，不同人群，不同年龄段都有充分的考虑，我相信这个数据更接近于事实。我们过去提过说86%以上，因为这个数字很难非常精确，每年都有很多新开发的房子卖给了老百姓，又有一些旧房子扒掉，这个数字是动态的，但是肯定是不低于86%的，我过去曾经提这个数字，被国家统计局一个袁局长给批判了，我们俩也产生过这种在网上的所谓的讨论或者争吵，事实上他说的那个根本就不对，他更多的去迎合了网友的说法，说很多人没有房子。 网友为什么都在抱怨呢？因为网友大部分表现为年轻人，即使是有些网友有房子，他可能不去留言，但是没有房子的人对这个数字很敏感，很刺激。 房产税就是吓唬人 网易财经：最近我们听到一些呼声，就是希望房产税尽快出台，然后能够代替目前一直在执行的房产限购政策，您认为这个政策有可能执行吗？ 董藩：房产税这个问题由来已久了，最早我们叫物业税，从2003年中央的文件当中就提出了房产税，但是直到今天仍然没有实施。所以我曾经写过一篇文章《住宅物业税，十年出不来》，到今天我也认为我们没有办法去搞这个房产税。中央政府似乎在探索，通过实施房产税，把限购政策给它替代了，现在来看不可能，为什么呢？告诉大家，实施这个房产税第一个理论条件是什么？是土地要私有化。我们已经交了70年的土地租金，我们租了公有的土地在上面盖了房子，我们自己住着，但是，再征我们一个房产税，等于重复征收，这是个理论问题，我不详细去讲它。所以既交了土地出让金，再交房产税，这是剥夺大家的财产权。 而且我们会发现，按照现在的法律规定，40年、70年之后，土地收归国家，连上面的房子一块收走了，我们交了这么多年税，但是我们并没有拥有这块财产，所以这是不对的，凡是搞房产税的国家都是土地私有化的，所以在法理上我们中国搞是行不通的，因为毕竟土地不是私有的。 第二个是什么？我们要搞这个房产税，一个大的前提是什么？我们要理顺所有房产关系，知道每一套房子在谁手里，这就产生了一系列的问题，首先要跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得了彻底的胜利，我们知道在每个人手里到底有多少套房子，我们再去研究这个房子是该没收还是合法收入买的，可以征税，然后这个事情才实施，而反腐败斗争这个事情是很难的，当然要做，但是非常非常难，需要时间。 还有一个问题，我们现在发现很多地方政府2005年、2006年以来，他们的房地产的产权产系信息管理系统才建立起来，2那么2006年以前的房子在这个系统当中没有体现，你怎么去征？你把它整个搞明白，没有十年、二十年是搞不明白的。 还有，一个大的前提是什么，老百姓愿意交这个税。在西方他是愿意交的，为什么？西方这个税搞得很清楚，你交了这个税，这个税都是地税，直接用到咱们这个社区，修一个社区的医院，或者修小学，或者是提高教学质量，大家一块等于集资改善了我们地方的公共设施，公共的福利，但是在中国，这个钱是被政府拿了，用到哪里我们都不知道，老百姓会对抗的。 最关键的一点，它和征个人所得税不一样，个人所得税是从源头上代扣了，单位在给我们发钱的时候就交给了我们，单位在给我们发钱的时候就把这笔税扣掉了，如果个人所得税也是交给我们，让我们自己去税务局交，我相信他是收不上来的。但是房产就面临这样一个问题，房产已经在我们的手中，政府评估完了说你该交，你今天交3万，我们去交吗？我们不会去交，已经在我们手里了，全民性的可能会对抗。 我开过玩笑，我说啥，雷锋活着也不交，为啥？这个数额巨大，它不是三块、五块钱，所以大家都觉得有压力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我们在很多小区连物业公司给我们服务，让我们交物业费都收不上来，何况一个国家要交这么大额的税呢？没有办法。 还有很多前提都决定了这些搞不了。 另外没有操作思路，怎么来征？如果按照物业的价值征，我们会发现在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，现在价值多少？可能价值三百万、四百万，征1%也要交三、四万，但是这个老房子住的是谁？最底端的家庭，可能60平方米住着五口人，还有两个下岗，只有一个人上班，一个月挣两千，你能征上来吗？你征不上来。 网易财经：但是我们看到在重庆和上海，现在已经开始试行房产税了，还看到一个政策说今年在北京也要推广。 董藩：好，的确一直有这个呼声，我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。我还告诉你，重庆也好，上海也好，他们搞的不叫房产税，房产税是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是对你这个存量资产的价值额征收的，但是你看看重庆和上海怎么搞的？都不是这么回事。我不去评价他们的模式，我告诉大家，这两种模式都不叫房产税，跟房产税本来的含义基本上没关系。但是为什么要搞？牵扯到领导人的思维，对领导人决策的评价，这里我就不去谈了。 限购违宪容易取消难 网易财经：另外一个政策，就是限购政策，这个限购政策目前是已经：房产税这个问题由来已久了，最早我们叫物业税，从2003年中央的文件当中就提出了房产税，但是直到今天仍然没有实施。所以我曾经写过一篇文章《住宅物业税，十年出不来》，到今天我也认为我们没有办法去搞这个房产税。中央政府似乎在探索，通过实施房产税，把限购政策给它替代了，现在来看不可能，为什么呢？告诉大家，实施这个房产税第一个理论条件是什么？是土地要私有化。我们已经交了70年的土地租金，我们租了公有的土地在上面盖了房子，我们自己住着，但是，再征我们一个房产税，等于重复征收，这是个理论问题，我不详细去讲它。所以既交了土地出让金，再交房产税，这是剥夺大家的财产权。
而且我们会发现，按照现在的法律规定，40年、将很多刚性需求阻挡在购房的队伍之外了，您认为这个限购政策什么时候能够放开，大家也非常关心。 董藩：你说的非常对。你想改善，那叫不叫刚性啊？你们家里五口人，60平方米里住着，没法儿住，你说第二套，其实这也是蛮刚性的吧？父母呢必须来你这里养老了，但是你瞪着眼买第二套买不成，你说这个需求是刚性不？所以限购这个政策我们不主张，因为从道理上来讲，限购政策是违法的，违反了《宪法》的基本精神，违反了《民法通则》的基本原则。因为这两个法律都要保证我们交易自由，它违反了《合同法》的规定，《合同法》规定它是一个房子，是一个商品房，是个商品，你作为开发商愿意卖，我作为消费者愿意买，没有欺诈行为，一签合同成交。但是现在我们就不让你成交，为啥？说你再买多了，你已经名下有几套了，不让你买，对不对？ 什么意思，你名下没有才可以，好比你一个人到商场里买衣服，不行，你穿衣服来的，你得脱光了来，然后我们还要派人到你们家翻箱倒柜，发现你确实没有衣服，才能卖给你，这本身严重侵犯了我们的人权，另外也侵犯了公司的经营自主权。 请得神送不得神，这个政策原本不该有，但是一旦搞出来之后，麻烦了，就像户籍制度历史上不该有，但是后来我们搞了户籍制度，实行城乡隔离，到今天不敢取消。 这个政策可能松动，但是不会立刻取消，为啥？担心房价暴涨，只要你一暴涨，这根绳还在我手里，我没扔掉，我继续拽，拽一拽，紧一紧，想起到这样的作用，所以限购限贷政策，很有可能长期化，只不过不是这种严厉程度长期化，而是有所松动的长期化。 网易财经：还有一个我们看到一个新闻，说是在北京下半年有可能放开工作居住证办理，据说就是要放开有十万个的工作居住证。 董藩：可以买房子？ 网易财经：对，这个工作居住证就是可以买房子，这可能也是一个松动限购政策的一个办法。 董藩：对，这就是我说的，地方要采取措施自救的一个表现。 有良心的经济学者很少 网易财经：我们知道您的很多言论是引起了一些广泛的争议的，甚至是辱骂，但是另一方面我们又看到很多经济学家说一些反市场的话，确实非常对老百姓的胃口，您是怎么看这些经济学家的呢，您觉得经济学家的良心是怎么样评价呢？ 董藩：我们总是试图去评价经济学家的良心。我觉得对一个经济学家来讲，重要的是什么？他的语言，重要是他言论的科学性和客观性，是否尊重事实，是否尊重经济规律。在房地产这个问题上我们发现，已经被彻底的政治化、道德化、娱乐化、社会化，而且这个行业的一些问题被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情况之下，就没有人说实话，说实话可能就意味着挨骂，说实话就有人质问你“屁股坐到哪里去了”说实话就有人问你“是否拿了开发商的钱”。每天都有人到我那留言“你拿了开发商多少钱？开发商是不是又扔给你一个什么骨头”这种话，一开始我开了还很生气，反正现在习惯了，也无所谓了，因为社会上总是存在这种人。 我客观的说，迎合老百姓，顺着老百姓去说，一般情况都是错的。为什么呢？老百姓是谁呀？老百姓回到生活当中来是一帮最普通的人，他们只管自己，不管他人；只管目前，不管长远；只管小家庭，不管大社会。如果政治家、学者也去迎合眼前，毫无疑问我们所有的政策都是短期的，我们会制造出很多的麻烦，比如说房价的问题。 曾经有两个很有影响的人，这些人都可以称经济学家，其中有一个人的影响应该说也不比我弱。我问他，我说你说要征房产税，我问你几个问题，你如果能回答得了，我就认可他能够征，回答不了证明是你在胡说，结果三个问题他一个也回答不了。但是他换一个场合他还这么说。所以我们希望学者的观点不要刻意的去迎合决策者。我们要帮助政府去科学决策。我希望更多的学者，所谓的有良心是尊重经济规律，尊重科学、尊重客观事实，而不是去迎合一些人，让那些人说你好。 网易财经：您认为经济学家的良心和知识之间是一种什么样的关系呢？ 董藩：良心的问题，回到了伦理道德层面，我不够权威，可能回答不了，回到我刚才说的话，我就希望这个人是尊重经济规律，尊重科学的。 网易财经：您对于中国的良心经济学家您认为有哪几位呢？ 董藩：在经济学方面有着相当修养的人，通常被我们称为经济学家，但是我们看到大家不一样，我一直强调经济学家应该站在一个球体的顶端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翘翘板，要么偏向这边，要么偏向那边。他必须做到什么，既考虑目前，又考虑长远，既考虑小家庭，又考虑大社会，既考虑农民的利益，我们农业的稳定和发展，又要考虑城市的住房问题，既考虑房地产业的发展，又考虑整个社会的进步和整个国民经济发展的问题，但是我们在这个过程中发现，这种人非常少。 如果一定要让我回答，应该说还是有一些学者我非常佩服的，你比如说像张维迎，我非常佩服他。张维迎非常聪明，对中国的影响那是不可低估的，他已经超越了经济学家层面，实际上是一个思想家。 茅于轼老先生也有很多观点也是对的，当然茅于轼在房地产上有些观点不对，为什么呢？他不是态度不对，是对这个行业的了解还是很有限的。比如说在北大，在清华，我们还看到有些学者，他们本着一个客观公正、尊重经济规律的角度，研究经济规律，研究中国的政策，所以这都让人尊重。 但是我们同时看到，更多的学者其实放弃了什么？对规律的尊重，对客观事实的尊重，他们去迎合政府，迎合百姓的舆论，我认为这是错的。所以经济学家良心问题，的确是一个话题，但是我们要讨论什么才是良心。 (本文来源：网易财经 ) 70年之后，土地收归国家，连上面的房子一块收走了，我们交了这么多年税，但是我们并没有拥有这块财产，所以这是不对的，凡是搞房产税的国家都是土地私有化的，所以在法理上我们中国搞是行不通的，因为毕竟土地不是私有的。
第二个是什么？我们要搞这个房产税，一个大的前提是什么？我们要理顺所有房产关系，知道每一套房子在谁手里，这就产生了一系列的问题，首先要跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得了彻底的胜利，我们知道在每个人手里到底有多少套房子，我们再去研究这个房子是该没收还是合法收入买的，可以征税，然后这个事情才实施，而反腐败斗争这个事情是很难的，当然要做，但是非常非常难，需要时间。
董藩：房价下跌不利中国经济 2012-06-06 来源: 网易财经 点击视频： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 网易财经《意见中国－－网易经济学家访谈录》栏目近日专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩。他真诚地表达观点，尽管这些观点饱受争议，但他相信时间会站在他这一边。他主张学者的良心要建立在专业的态度上。他如何看房地产的调控松动？ 董藩（微博）认为，对地方政府放松调控的指责并不合理。地方政府有财政压力，因此必然松动调控。“让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。”他认为各地房价是各地竞争力的体现。“一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。”政府基于财税理由，不会认可小产权房。 董藩认为，房地产调控走错了路，老百姓并没有更容易买房。支持调控的老百姓不懂专业。房价大跌受损最大的是工薪阶层。房价只能稳不能跌。 董藩认为开征房产税的很多条件并不具备，其中最重要的是土地没有私有化，将会遭到全面拒交。房产税既不公平也缺乏可执行性。政府说开征房产税，只是吓唬大家，并把吓唬当成了一种调控。“我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。” 董藩反对房屋限购，认为限购干预契约，违背宪法精神。限购出台容易，但想取消却很难，于是只能长期化，时紧时松。 董藩主张学者的良心在于尊重专业，不偏不倚。他认为很多学者迎合官员和大众，有良心的学者很少。张维迎、茅于轼（微博）等是令人尊敬的有良心的学者。 以下为访谈实录： 房价调控无法维持只能松动 网易财经：董老师您好，您最近在微博上说，可以买房了，您说出这个话的依据是什么呢？ 董藩：我们主要是根据政策和市场的变化做了这样一个判断。大家知道，在此前我们总理一直在谈“毫不动摇地调控房地产市场，坚定不移地压价”，但是总理最近的两次谈话语气大大缓解，他虽然也还是提房地产宏观调控问题，但是他都放到了相对不重要的位置上，为什么呢？因为最近经济增长受到了极大的威胁，地方的财政收入也得到了极大地威胁。总理还有其他的中央主要领导已经到地方调研，发现确实问题比较严重，这样的话整个的政策，保增长这块可能就更突出了。毫无疑问，尽管我们不直接松动房地产业，但是我们的投入，我们的政策会间接影响到房地产的发展，至少在信心上大家会有所转变。 另外有一些大的集团公司，他通过其他行业融资，可以间接的为房地产行业使用，所以公司的财务状况会得到缓解。所以压力减轻之后，他可能不一定按照过去的那种折扣再继续卖房子了。 还有一点，我们注意到地方政府有一些变相的救市措施，在这个过程当中没有被中央政府叫停，这就意味着什么？在积压了大量需求的情况下，你必须确保能买到某一个楼盘，这样的话未来几年你上班的成本，上学的成本、交通和时间两个方面都会大大减少，所以如果出手慢的话，可能就被别人抢走了。 当然了，这不是说你买完房子之后还会像2009年春天那样暴涨，因为毕竟国家层面限购政策现在没有立刻取消。 网易财经：您刚才提到温家宝总理的一个表态有了变化，我们这里也有一个资料，就说是在4月13号，国务院常务委员会议强调的是“巩固房地产市场调控的成果”但是5月30号温家宝总理就提出说“要稳定和严格实施房地产调控政策”，这个稳定意味着什么？ 董藩：稳定就意味着这个政策不会再变化了，至少不会像更严厉的方向去演化了。 网易财经：那是不是可以解读为最严厉的房地产调控政策已经过去了？ 董藩：政策的底部早就出现了。当去年一月份出现了今天正在实行的严厉的宏观调控政策的时候，我们就知道那是底部，因为什么？不可能再出严厉政策，而且这个政策实施一段时间之后，对中国经济会产生一些致命的影响。因为毕竟整个国民经济对房地产业的依赖度是非常高的，我们承认也好，不承认也好，它是主导产业，是支柱产业，同时还是国家的先导产业。在保增长的情况之下，肯定还是要发展房地产市场，只不过我们在这个过程当中，政府生怕出现过度的反弹，带来更大的舆论压力，所以这个过程当中它必须拿捏好这个分寸。 网易财经：现在我们看到一些地方政府的调控是这样的，有40个城市做出了房地产政策的一个微调，其中有10个城市是通过改变住房公积金，就是叫做充值住房公积金的方式，还有的其他城市的，比如说两、三个城市通过放松限购，都被叫停了。这个可不可以说中央调控房地产政策的一个方向是释放刚需？ 董藩：我们会看到，越来越多的城市放松对市场的调控，当然了，他们只是在地方政府这个有限的权限范围内。为什么这么多城市动用了公积金这个措施？因为公积金是在地方政府手中掌握着，所以动用那个政策他们自己说了算。让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。 在地方财政收入急剧下滑的情况下，地方的财力受到了很大的威胁，地方的一些公共开支没有办法维系，工资开支可能都受到威胁，这种情况之下，毫无疑问必须让房地产市场恢复交易。当然引发，当然促使大家，当然让大家在参加到交易活动当中来，必须有一些政策，给大家一些优惠，所以我们看到地方政府在动脑筋、想办法。 你所说的叫停是前一段时间，如果最近采取一点措施，他也未必会叫停。 我到有的地方去调研，营业税下滑了60%，大家想象一下，这样下去，再下去半年会是什么结果？ 网易财经：我这里还有一个资料，是一个政策部门的人士，他对于稳定的一个看法。他说其实中央现在调控房地产政策的一个思路，应该是希望有一个三全其美的办法，就是既能降低房价，又能促成成交量，另外也能拉动投资增长，您认为有这种三全其美的方式存在吗？ 董藩：这种说法太美好，但是不现实，没有办法做到这一点。 高房价体现高竞争力 网易财经：媒体舆论喜欢指责地方政府没有严格的执行中央的调控政策，在您看来，地方政府没有去严格遵守这个调控政策是好事还是坏事呢？ 董藩：地方政府，就像儿媳妇，在那儿当家的儿媳妇，老婆婆高高在上指手划脚，但是她可能不管钱了，她就不知道多难。一个外来的人，看着那个儿媳妇不听老婆婆的指挥，那么他们对她进行一些评论也很正常。而且为什么媒体喜欢评论这个？因为媒体现在的从业者主要是年轻人，他们更盼望着房价下跌，甚至是什么？最好是送给他一套房子。所以中央政府没有提房地产政策明显转向，而地方政府开始自救的时候，首先从媒体角度来讲他是不干的。 前期扬州也好，或者说其他广东的某个市也好，他们在救市的时候我们看到了媒体激烈的反应，甚至有些政策应该说在媒体的炒作之下被迫终止了。地方政府为什么不听中央的？是因为它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方财政收入下滑太快，开不了工资，公务员要上街，要闹事肯定也不行，所以松动也就成为一个必然。 网易财经：今天看到您发的一条微博是说，城市房价和地方竞争力的一个关系，您说城市的价值越高，竞争力越强，那它的房价就应该是越高的，想请您在这里详细的解释一下这一点。 董藩：房地产价格是很多因素综合作用的反映。一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。看一看全世界房价最高的地方，像纽约、东京、香港这样的地方，新加坡这样的地方，新加坡有20%是市场化的，房价都很高，都七、八万，八、九万甚至更高，这些地方为什么房价高？其实城市的功能都是非常强大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、贸易中心等等。像北京、上海、深圳这样的城市，毫无疑问在中国城市功能是最强大的，经济上是极强的增长点，是龙头，教育、医疗、科技都是非常强的，另外福利搞得非常好，产业的形态比较高级，比如说第三产业占的比较大的比重，就业机会比较多，这种产业创造的财富量大，分配的时候收入也偏高，所以我们看到无数的人涌向了北京、上海、杭州这样的城市，所以需求肯定就旺。 为什么要讲这条？我就是告诉大家，一定要正确对待房价，我们北京、上海、深圳、杭州这样的城市，不可能房价降到三线、四线这样的城市的水平。所以每个人正确对待房价，正确对待这个城市，也使我们的政府能够在相对理性，不是在很多舆论刺激之下去制定这个政策，政策更科学，更理性。 网易财经：我们看到最近深圳土地制度进行了一些改革，有学者就期待深圳对小产权房进行确权，结果深圳政府是否认了小产权房确权，另外还有就是2005年前，广州一直在试图进入宅基地入市，2005年宏观调控之后也就没有再提了，为什么地方的小产权房改革一直没有能够得到推进呢？ 董藩：这个其实是有深刻的社会背景的。小产权房这个问题是合理的，但是按我们国家现行法律规定来讲它不合法，所以理和法就发生了冲突，所以它们在这里较劲。民间不断地产生小产权房，他有这个动力，为什么？便宜，而拥有土地的一方，集体单位，比如说就是村委会，或者乡镇政府，它们又不愿意把土地白白让国家政府，让国家，让城市政府给征走，它得到的很少，所以它愿意盖房子卖。有人想买小产权房，有人想开发、卖，但是我们中央政府要叫停他，为什么呢？是因为我们国家现行的财税制度就是这样的。 如果能够允许农地直接跟开发市场对接，我们地方政府就没有地卖了，没有地卖他们就得饿死，为什么呢？我们看看地方财政收入状况，现在平均50%的地方财政收入是来自卖地，还不包括开发、交易，只是卖地。告诉你两个数字，去年卖地收入，尽管在严厉打压的情况下，仍然占地方财政收入的60.11%。我亲自算了一遍，前年是72.38%。 当然了已经产生了很多小产权房，我们现在处理它很难，为啥？我打过一个比方，这个孩子是超生的，是违反计划生育法规超生的，但是已经生出来了，你能把他抱着扔到井里吗？似乎也不可能。政府现在的做法是什么？没法儿管，口上说我们要坚决治理，但实际是没有办法采取行动，因为已经卖给了老百姓，我们去强行把它推倒，毫无疑问也会产生激烈的冲突，要死人的，所以没有地方政府敢做这个事情。中央政府也不敢下这个令把小产权房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢说它合法化。如果让存量合法化，就意味着什么？后边还有一个问题，我们现在发现很多地方政府2005年、将很多刚性需求阻挡在购房的队伍之外了，您认为这个限购政策什么时候能够放开，大家也非常关心。 董藩：你说的非常对。你想改善，那叫不叫刚性啊？你们家里五口人，60平方米里住着，没法儿住，你说第二套，其实这也是蛮刚性的吧？父母呢必须来你这里养老了，但是你瞪着眼买第二套买不成，你说这个需求是刚性不？所以限购这个政策我们不主张，因为从道理上来讲，限购政策是违法的，违反了《宪法》的基本精神，违反了《民法通则》的基本原则。因为这两个法律都要保证我们交易自由，它违反了《合同法》的规定，《合同法》规定它是一个房子，是一个商品房，是个商品，你作为开发商愿意卖，我作为消费者愿意买，没有欺诈行为，一签合同成交。但是现在我们就不让你成交，为啥？说你再买多了，你已经名下有几套了，不让你买，对不对？ 什么意思，你名下没有才可以，好比你一个人到商场里买衣服，不行，你穿衣服来的，你得脱光了来，然后我们还要派人到你们家翻箱倒柜，发现你确实没有衣服，才能卖给你，这本身严重侵犯了我们的人权，另外也侵犯了公司的经营自主权。 请得神送不得神，这个政策原本不该有，但是一旦搞出来之后，麻烦了，就像户籍制度历史上不该有，但是后来我们搞了户籍制度，实行城乡隔离，到今天不敢取消。 这个政策可能松动，但是不会立刻取消，为啥？担心房价暴涨，只要你一暴涨，这根绳还在我手里，我没扔掉，我继续拽，拽一拽，紧一紧，想起到这样的作用，所以限购限贷政策，很有可能长期化，只不过不是这种严厉程度长期化，而是有所松动的长期化。 网易财经：还有一个我们看到一个新闻，说是在北京下半年有可能放开工作居住证办理，据说就是要放开有十万个的工作居住证。 董藩：可以买房子？ 网易财经：对，这个工作居住证就是可以买房子，这可能也是一个松动限购政策的一个办法。 董藩：对，这就是我说的，地方要采取措施自救的一个表现。 有良心的经济学者很少 网易财经：我们知道您的很多言论是引起了一些广泛的争议的，甚至是辱骂，但是另一方面我们又看到很多经济学家说一些反市场的话，确实非常对老百姓的胃口，您是怎么看这些经济学家的呢，您觉得经济学家的良心是怎么样评价呢？ 董藩：我们总是试图去评价经济学家的良心。我觉得对一个经济学家来讲，重要的是什么？他的语言，重要是他言论的科学性和客观性，是否尊重事实，是否尊重经济规律。在房地产这个问题上我们发现，已经被彻底的政治化、道德化、娱乐化、社会化，而且这个行业的一些问题被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情况之下，就没有人说实话，说实话可能就意味着挨骂，说实话就有人质问你“屁股坐到哪里去了”说实话就有人问你“是否拿了开发商的钱”。每天都有人到我那留言“你拿了开发商多少钱？开发商是不是又扔给你一个什么骨头”这种话，一开始我开了还很生气，反正现在习惯了，也无所谓了，因为社会上总是存在这种人。 我客观的说，迎合老百姓，顺着老百姓去说，一般情况都是错的。为什么呢？老百姓是谁呀？老百姓回到生活当中来是一帮最普通的人，他们只管自己，不管他人；只管目前，不管长远；只管小家庭，不管大社会。如果政治家、学者也去迎合眼前，毫无疑问我们所有的政策都是短期的，我们会制造出很多的麻烦，比如说房价的问题。 曾经有两个很有影响的人，这些人都可以称经济学家，其中有一个人的影响应该说也不比我弱。我问他，我说你说要征房产税，我问你几个问题，你如果能回答得了，我就认可他能够征，回答不了证明是你在胡说，结果三个问题他一个也回答不了。但是他换一个场合他还这么说。所以我们希望学者的观点不要刻意的去迎合决策者。我们要帮助政府去科学决策。我希望更多的学者，所谓的有良心是尊重经济规律，尊重科学、尊重客观事实，而不是去迎合一些人，让那些人说你好。 网易财经：您认为经济学家的良心和知识之间是一种什么样的关系呢？ 董藩：良心的问题，回到了伦理道德层面，我不够权威，可能回答不了，回到我刚才说的话，我就希望这个人是尊重经济规律，尊重科学的。 网易财经：您对于中国的良心经济学家您认为有哪几位呢？ 董藩：在经济学方面有着相当修养的人，通常被我们称为经济学家，但是我们看到大家不一样，我一直强调经济学家应该站在一个球体的顶端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翘翘板，要么偏向这边，要么偏向那边。他必须做到什么，既考虑目前，又考虑长远，既考虑小家庭，又考虑大社会，既考虑农民的利益，我们农业的稳定和发展，又要考虑城市的住房问题，既考虑房地产业的发展，又考虑整个社会的进步和整个国民经济发展的问题，但是我们在这个过程中发现，这种人非常少。 如果一定要让我回答，应该说还是有一些学者我非常佩服的，你比如说像张维迎，我非常佩服他。张维迎非常聪明，对中国的影响那是不可低估的，他已经超越了经济学家层面，实际上是一个思想家。 茅于轼老先生也有很多观点也是对的，当然茅于轼在房地产上有些观点不对，为什么呢？他不是态度不对，是对这个行业的了解还是很有限的。比如说在北大，在清华，我们还看到有些学者，他们本着一个客观公正、尊重经济规律的角度，研究经济规律，研究中国的政策，所以这都让人尊重。 但是我们同时看到，更多的学者其实放弃了什么？对规律的尊重，对客观事实的尊重，他们去迎合政府，迎合百姓的舆论，我认为这是错的。所以经济学家良心问题，的确是一个话题，但是我们要讨论什么才是良心。 (本文来源：网易财经 ) 2006年以来，他们的房地产的产权产系信息管理系统才建立起来，2那么2006年以前的房子在这个系统当中没有体现，你怎么去征？你把它整个搞明白，没有十年、二十年是搞不明白的。
还有人受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。 网易财经：您认为经济对于房地产市场过度依赖是好的还是非常有弊端的？ 董藩：我们不要简单的用好和坏来衡量，形成今天这个格局一定有它的道理，为什么呢？首先房地产这些年火爆，发展规模比较大，有客观原因。一个最基本的客观原因是啥？我们过去几十年几乎没有开发房子。所以到了1998年之后，借着那次金融危机救市，我们让房地产业充当支柱产业，起动需求、拉动经济增长，所以它有客观原因。积压了很多年，就像我们什么？连续两天没吃饭，或者说连续两天没有吃饱，终于来了，允许我们随便吃了，吃得多很正常，如果还吃的很少，那是不正常的。所以首先是这样一个大的原因。 再加上在这个过程当中，我们大规模的城市化过程开始了，产生了巨大的需求，人口还在增长，还有一个原因改变家庭在裂变，过去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？两口人、三口人。所以原来的房子不够了，需要什么？增加一套、两套房子。所以人口不增长，也产生了大量的需求。 还有一个非常重要的方面，就是生活方式发生了大的变化。我说离婚的跟过去相比大大增加了，所以不能住在一起产生需求；大龄青年虽然没结婚，买了一套房子，过去没有这种情况，所以需求产生了。 所有这些因素的存在，我能，在这个方面我能讲八、九个方面。个别有所谓的买了房子空在那里等着炒作的，但是他不占主流，很少。 所以当标准不同的时候，我们判断市场肯定是会有毛病。所以我一直强调，大家要客观的、理性的、正确对待市场，我也希望一些大学问家，不是去迎合一些舆论，而要引导这些舆论正确对待这个市场。 房价大跌大家都倒霉 网易财经：有一个是，我们之前刚才一直谈到，有一个规律您也发现了，就是说政府一旦是调控房地产的话，房价反而会越涨越高，为什么现在大家还不断呼吁说政府应该调控房价呢，为什么还不吸取之前的调训呢？ 董藩：我们以往的调控，在很长时间思路上是错的。我们去惩罚开发商，而不是鼓励开发商多生产房子，所以导致了市场的供求关系进一步紧张，所以以往越调控房价越涨，以至于老百姓都不信任政府了。 你们已经看到，我们北京这五个月来几乎没有几块住宅地的成交量，几乎没有几块住宅地成交，这就意味着什么？再下去半年、一年，新的供应量跟不上，国土资源部门在讲什么？说我们放出去多少地，盖完了之后能卖多少多少年，这个数字是有问题的，他们放出去的地当中有很多不具备开发条件，比如说拆迁的问题，比如说大的配套不具备开发的条件，水、电都没有拉到这个地方来，没有办法，所以真正能开发的还很少，而在卖不动房子的情况之下开发商又不敢开发，这样的话会进一步加剧市场的振荡。 老百姓还是盼着在打压，就有几个问题，第一，老百姓对这个行业是没有很科学、很理性的认识的，没有专业知识的，他按照对普通商品的理解来理解这个事情，本身就是错的。第二，源于对政府的一个信任。其实我们发现了，凡是以往政府插手最多的时候，往往过多少年之后去检查，发现都是错的时候，所以我们回过头来我们要说这样的话，调控是必须的，但是这决不是要否定市场，一定要尊重市场，让市场自动的去发挥作用。 如果我们希望饭店价格便宜，服务质量好，你只要鼓励多盖饭店，或者说不限制他们开饭店，用不了多久就会出现这个结果，但是你打压他，不让大家开饭店，我相信饭店的价格一定是高的，饭菜的价格一定是高的，而饭菜的质量也一定是差的。 网易财经：在您看来，什么样的房价下跌才能让普通人真正得到好处呢？ 董藩：不存在这个问题。我不认为房价下跌普通人能得到好处。 我们没有看到全世界一个国家房价下跌的时候，老百姓欢欣鼓舞。房价下跌是满盘皆输，中央政府经济增长完蛋了，地方政府税收上不来，没法儿运转了，税务部门收不上税了，银行部门资产全部出问题了，贷款收不回来了，老百姓90%以上的老百姓家里有房产，缩水了，我们单位还不起贷款了，然后面临着破产了，能有好处吗？没有好处。所以全世界都在对抗经济衰退，对抗房价下跌。房价能涨能稳不能跌，只要一跌就出事。 说这个话没有房的人会骂我，会很不高兴，但是这是规律。而且我还要告诉大家，当房价下跌的时候，最倒霉的人是买不起房的人，为啥？他们处在底端，处在底端是靠租房子。我们在严厉打压房价的情况之下，你们看到没有，最近这一年来租金涨没涨，这两年租金哗哗涨。2010年我就说，这么调控，租金上涨30%毫无悬念，你去查2010年的数据，你做一个调查，房租一定涨了30%，所以告诉大家，不要以为打压房价的时候，没有房子的人是占便宜的。 而且打压房价的时候，政府收入下降，也没有钱搞保障了。 网易财经：这里还有一个资料，说是关于中国住房自有率的一个数据，一些机构发布数据，引起了网友的争议，比如说西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据是89.68%。您认为这个数据和网友感受之间，这种差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因为网友表达意见，和他们的调查这部分人群是不吻合的。为什么这么说呢？他们在做这个调研的时候会研究怎么样使这个调查更科学，所以不同收入阶层，不同人群，不同年龄段都有充分的考虑，我相信这个数据更接近于事实。我们过去提过说86%以上，因为这个数字很难非常精确，每年都有很多新开发的房子卖给了老百姓，又有一些旧房子扒掉，这个数字是动态的，但是肯定是不低于86%的，我过去曾经提这个数字，被国家统计局一个袁局长给批判了，我们俩也产生过这种在网上的所谓的讨论或者争吵，事实上他说的那个根本就不对，他更多的去迎合了网友的说法，说很多人没有房子。 网友为什么都在抱怨呢？因为网友大部分表现为年轻人，即使是有些网友有房子，他可能不去留言，但是没有房子的人对这个数字很敏感，很刺激。 房产税就是吓唬人 网易财经：最近我们听到一些呼声，就是希望房产税尽快出台，然后能够代替目前一直在执行的房产限购政策，您认为这个政策有可能执行吗？ 董藩：房产税这个问题由来已久了，最早我们叫物业税，从2003年中央的文件当中就提出了房产税，但是直到今天仍然没有实施。所以我曾经写过一篇文章《住宅物业税，十年出不来》，到今天我也认为我们没有办法去搞这个房产税。中央政府似乎在探索，通过实施房产税，把限购政策给它替代了，现在来看不可能，为什么呢？告诉大家，实施这个房产税第一个理论条件是什么？是土地要私有化。我们已经交了70年的土地租金，我们租了公有的土地在上面盖了房子，我们自己住着，但是，再征我们一个房产税，等于重复征收，这是个理论问题，我不详细去讲它。所以既交了土地出让金，再交房产税，这是剥夺大家的财产权。 而且我们会发现，按照现在的法律规定，40年、70年之后，土地收归国家，连上面的房子一块收走了，我们交了这么多年税，但是我们并没有拥有这块财产，所以这是不对的，凡是搞房产税的国家都是土地私有化的，所以在法理上我们中国搞是行不通的，因为毕竟土地不是私有的。 第二个是什么？我们要搞这个房产税，一个大的前提是什么？我们要理顺所有房产关系，知道每一套房子在谁手里，这就产生了一系列的问题，首先要跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得了彻底的胜利，我们知道在每个人手里到底有多少套房子，我们再去研究这个房子是该没收还是合法收入买的，可以征税，然后这个事情才实施，而反腐败斗争这个事情是很难的，当然要做，但是非常非常难，需要时间。 还有一个问题，我们现在发现很多地方政府2005年、2006年以来，他们的房地产的产权产系信息管理系统才建立起来，2那么2006年以前的房子在这个系统当中没有体现，你怎么去征？你把它整个搞明白，没有十年、二十年是搞不明白的。 还有，一个大的前提是什么，老百姓愿意交这个税。在西方他是愿意交的，为什么？西方这个税搞得很清楚，你交了这个税，这个税都是地税，直接用到咱们这个社区，修一个社区的医院，或者修小学，或者是提高教学质量，大家一块等于集资改善了我们地方的公共设施，公共的福利，但是在中国，这个钱是被政府拿了，用到哪里我们都不知道，老百姓会对抗的。 最关键的一点，它和征个人所得税不一样，个人所得税是从源头上代扣了，单位在给我们发钱的时候就交给了我们，单位在给我们发钱的时候就把这笔税扣掉了，如果个人所得税也是交给我们，让我们自己去税务局交，我相信他是收不上来的。但是房产就面临这样一个问题，房产已经在我们的手中，政府评估完了说你该交，你今天交3万，我们去交吗？我们不会去交，已经在我们手里了，全民性的可能会对抗。 我开过玩笑，我说啥，雷锋活着也不交，为啥？这个数额巨大，它不是三块、五块钱，所以大家都觉得有压力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我们在很多小区连物业公司给我们服务，让我们交物业费都收不上来，何况一个国家要交这么大额的税呢？没有办法。 还有很多前提都决定了这些搞不了。 另外没有操作思路，怎么来征？如果按照物业的价值征，我们会发现在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，现在价值多少？可能价值三百万、四百万，征1%也要交三、四万，但是这个老房子住的是谁？最底端的家庭，可能60平方米住着五口人，还有两个下岗，只有一个人上班，一个月挣两千，你能征上来吗？你征不上来。 网易财经：但是我们看到在重庆和上海，现在已经开始试行房产税了，还看到一个政策说今年在北京也要推广。 董藩：好，的确一直有这个呼声，我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。我还告诉你，重庆也好，上海也好，他们搞的不叫房产税，房产税是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是对你这个存量资产的价值额征收的，但是你看看重庆和上海怎么搞的？都不是这么回事。我不去评价他们的模式，我告诉大家，这两种模式都不叫房产税，跟房产税本来的含义基本上没关系。但是为什么要搞？牵扯到领导人的思维，对领导人决策的评价，这里我就不去谈了。 限购违宪容易取消难 网易财经：另外一个政策，就是限购政策，这个限购政策目前是已经还有，一个大的前提是什么，老百姓愿意交这个税。在西方他是愿意交的，为什么？西方这个税搞得很清楚，你交了这个税，这个税都是地税，直接用到咱们这个社区，修一个社区的医院，或者修小学，或者是提高教学质量，大家一块等于集资改善了我们地方的公共设施，公共的福利，但是在中国，这个钱是被政府拿了，用到哪里我们都不知道，老百姓会对抗的。
还有人受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。 网易财经：您认为经济对于房地产市场过度依赖是好的还是非常有弊端的？ 董藩：我们不要简单的用好和坏来衡量，形成今天这个格局一定有它的道理，为什么呢？首先房地产这些年火爆，发展规模比较大，有客观原因。一个最基本的客观原因是啥？我们过去几十年几乎没有开发房子。所以到了1998年之后，借着那次金融危机救市，我们让房地产业充当支柱产业，起动需求、拉动经济增长，所以它有客观原因。积压了很多年，就像我们什么？连续两天没吃饭，或者说连续两天没有吃饱，终于来了，允许我们随便吃了，吃得多很正常，如果还吃的很少，那是不正常的。所以首先是这样一个大的原因。 再加上在这个过程当中，我们大规模的城市化过程开始了，产生了巨大的需求，人口还在增长，还有一个原因改变家庭在裂变，过去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？两口人、三口人。所以原来的房子不够了，需要什么？增加一套、两套房子。所以人口不增长，也产生了大量的需求。 还有一个非常重要的方面，就是生活方式发生了大的变化。我说离婚的跟过去相比大大增加了，所以不能住在一起产生需求；大龄青年虽然没结婚，买了一套房子，过去没有这种情况，所以需求产生了。 所有这些因素的存在，我能，在这个方面我能讲八、九个方面。个别有所谓的买了房子空在那里等着炒作的，但是他不占主流，很少。 所以当标准不同的时候，我们判断市场肯定是会有毛病。所以我一直强调，大家要客观的、理性的、正确对待市场，我也希望一些大学问家，不是去迎合一些舆论，而要引导这些舆论正确对待这个市场。 房价大跌大家都倒霉 网易财经：有一个是，我们之前刚才一直谈到，有一个规律您也发现了，就是说政府一旦是调控房地产的话，房价反而会越涨越高，为什么现在大家还不断呼吁说政府应该调控房价呢，为什么还不吸取之前的调训呢？ 董藩：我们以往的调控，在很长时间思路上是错的。我们去惩罚开发商，而不是鼓励开发商多生产房子，所以导致了市场的供求关系进一步紧张，所以以往越调控房价越涨，以至于老百姓都不信任政府了。 你们已经看到，我们北京这五个月来几乎没有几块住宅地的成交量，几乎没有几块住宅地成交，这就意味着什么？再下去半年、一年，新的供应量跟不上，国土资源部门在讲什么？说我们放出去多少地，盖完了之后能卖多少多少年，这个数字是有问题的，他们放出去的地当中有很多不具备开发条件，比如说拆迁的问题，比如说大的配套不具备开发的条件，水、电都没有拉到这个地方来，没有办法，所以真正能开发的还很少，而在卖不动房子的情况之下开发商又不敢开发，这样的话会进一步加剧市场的振荡。 老百姓还是盼着在打压，就有几个问题，第一，老百姓对这个行业是没有很科学、很理性的认识的，没有专业知识的，他按照对普通商品的理解来理解这个事情，本身就是错的。第二，源于对政府的一个信任。其实我们发现了，凡是以往政府插手最多的时候，往往过多少年之后去检查，发现都是错的时候，所以我们回过头来我们要说这样的话，调控是必须的，但是这决不是要否定市场，一定要尊重市场，让市场自动的去发挥作用。 如果我们希望饭店价格便宜，服务质量好，你只要鼓励多盖饭店，或者说不限制他们开饭店，用不了多久就会出现这个结果，但是你打压他，不让大家开饭店，我相信饭店的价格一定是高的，饭菜的价格一定是高的，而饭菜的质量也一定是差的。 网易财经：在您看来，什么样的房价下跌才能让普通人真正得到好处呢？ 董藩：不存在这个问题。我不认为房价下跌普通人能得到好处。 我们没有看到全世界一个国家房价下跌的时候，老百姓欢欣鼓舞。房价下跌是满盘皆输，中央政府经济增长完蛋了，地方政府税收上不来，没法儿运转了，税务部门收不上税了，银行部门资产全部出问题了，贷款收不回来了，老百姓90%以上的老百姓家里有房产，缩水了，我们单位还不起贷款了，然后面临着破产了，能有好处吗？没有好处。所以全世界都在对抗经济衰退，对抗房价下跌。房价能涨能稳不能跌，只要一跌就出事。 说这个话没有房的人会骂我，会很不高兴，但是这是规律。而且我还要告诉大家，当房价下跌的时候，最倒霉的人是买不起房的人，为啥？他们处在底端，处在底端是靠租房子。我们在严厉打压房价的情况之下，你们看到没有，最近这一年来租金涨没涨，这两年租金哗哗涨。2010年我就说，这么调控，租金上涨30%毫无悬念，你去查2010年的数据，你做一个调查，房租一定涨了30%，所以告诉大家，不要以为打压房价的时候，没有房子的人是占便宜的。 而且打压房价的时候，政府收入下降，也没有钱搞保障了。 网易财经：这里还有一个资料，说是关于中国住房自有率的一个数据，一些机构发布数据，引起了网友的争议，比如说西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据是89.68%。您认为这个数据和网友感受之间，这种差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因为网友表达意见，和他们的调查这部分人群是不吻合的。为什么这么说呢？他们在做这个调研的时候会研究怎么样使这个调查更科学，所以不同收入阶层，不同人群，不同年龄段都有充分的考虑，我相信这个数据更接近于事实。我们过去提过说86%以上，因为这个数字很难非常精确，每年都有很多新开发的房子卖给了老百姓，又有一些旧房子扒掉，这个数字是动态的，但是肯定是不低于86%的，我过去曾经提这个数字，被国家统计局一个袁局长给批判了，我们俩也产生过这种在网上的所谓的讨论或者争吵，事实上他说的那个根本就不对，他更多的去迎合了网友的说法，说很多人没有房子。 网友为什么都在抱怨呢？因为网友大部分表现为年轻人，即使是有些网友有房子，他可能不去留言，但是没有房子的人对这个数字很敏感，很刺激。 房产税就是吓唬人 网易财经：最近我们听到一些呼声，就是希望房产税尽快出台，然后能够代替目前一直在执行的房产限购政策，您认为这个政策有可能执行吗？ 董藩：房产税这个问题由来已久了，最早我们叫物业税，从2003年中央的文件当中就提出了房产税，但是直到今天仍然没有实施。所以我曾经写过一篇文章《住宅物业税，十年出不来》，到今天我也认为我们没有办法去搞这个房产税。中央政府似乎在探索，通过实施房产税，把限购政策给它替代了，现在来看不可能，为什么呢？告诉大家，实施这个房产税第一个理论条件是什么？是土地要私有化。我们已经交了70年的土地租金，我们租了公有的土地在上面盖了房子，我们自己住着，但是，再征我们一个房产税，等于重复征收，这是个理论问题，我不详细去讲它。所以既交了土地出让金，再交房产税，这是剥夺大家的财产权。 而且我们会发现，按照现在的法律规定，40年、70年之后，土地收归国家，连上面的房子一块收走了，我们交了这么多年税，但是我们并没有拥有这块财产，所以这是不对的，凡是搞房产税的国家都是土地私有化的，所以在法理上我们中国搞是行不通的，因为毕竟土地不是私有的。 第二个是什么？我们要搞这个房产税，一个大的前提是什么？我们要理顺所有房产关系，知道每一套房子在谁手里，这就产生了一系列的问题，首先要跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得了彻底的胜利，我们知道在每个人手里到底有多少套房子，我们再去研究这个房子是该没收还是合法收入买的，可以征税，然后这个事情才实施，而反腐败斗争这个事情是很难的，当然要做，但是非常非常难，需要时间。 还有一个问题，我们现在发现很多地方政府2005年、2006年以来，他们的房地产的产权产系信息管理系统才建立起来，2那么2006年以前的房子在这个系统当中没有体现，你怎么去征？你把它整个搞明白，没有十年、二十年是搞不明白的。 还有，一个大的前提是什么，老百姓愿意交这个税。在西方他是愿意交的，为什么？西方这个税搞得很清楚，你交了这个税，这个税都是地税，直接用到咱们这个社区，修一个社区的医院，或者修小学，或者是提高教学质量，大家一块等于集资改善了我们地方的公共设施，公共的福利，但是在中国，这个钱是被政府拿了，用到哪里我们都不知道，老百姓会对抗的。 最关键的一点，它和征个人所得税不一样，个人所得税是从源头上代扣了，单位在给我们发钱的时候就交给了我们，单位在给我们发钱的时候就把这笔税扣掉了，如果个人所得税也是交给我们，让我们自己去税务局交，我相信他是收不上来的。但是房产就面临这样一个问题，房产已经在我们的手中，政府评估完了说你该交，你今天交3万，我们去交吗？我们不会去交，已经在我们手里了，全民性的可能会对抗。 我开过玩笑，我说啥，雷锋活着也不交，为啥？这个数额巨大，它不是三块、五块钱，所以大家都觉得有压力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我们在很多小区连物业公司给我们服务，让我们交物业费都收不上来，何况一个国家要交这么大额的税呢？没有办法。 还有很多前提都决定了这些搞不了。 另外没有操作思路，怎么来征？如果按照物业的价值征，我们会发现在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，现在价值多少？可能价值三百万、四百万，征1%也要交三、四万，但是这个老房子住的是谁？最底端的家庭，可能60平方米住着五口人，还有两个下岗，只有一个人上班，一个月挣两千，你能征上来吗？你征不上来。 网易财经：但是我们看到在重庆和上海，现在已经开始试行房产税了，还看到一个政策说今年在北京也要推广。 董藩：好，的确一直有这个呼声，我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。我还告诉你，重庆也好，上海也好，他们搞的不叫房产税，房产税是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是对你这个存量资产的价值额征收的，但是你看看重庆和上海怎么搞的？都不是这么回事。我不去评价他们的模式，我告诉大家，这两种模式都不叫房产税，跟房产税本来的含义基本上没关系。但是为什么要搞？牵扯到领导人的思维，对领导人决策的评价，这里我就不去谈了。 限购违宪容易取消难 网易财经：另外一个政策，就是限购政策，这个限购政策目前是已经 最关键的一点，它和征个人所得税不一样，个人所得税是从源头上代扣了，单位在给我们发钱的时候就交给了我们，单位在给我们发钱的时候就把这笔税扣掉了，如果个人所得税也是交给我们，让我们自己去税务局交，我相信他是收不上来的。但是房产就面临这样一个问题，房产已经在我们的手中，政府评估完了说你该交，你今天交3万，我们去交吗？我们不会去交，已经在我们手里了，全民性的可能会对抗。
我开过玩笑，我说啥，雷锋活着也不交，为啥？这个数额巨大，它不是三块、五块钱，所以大家都觉得有压力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我们在很多小区连物业公司给我们服务，让我们交物业费都收不上来，何况一个国家要交这么大额的税呢？没有办法。
还有很多前提都决定了这些搞不了。
另外没有操作思路，怎么来征？如果按照物业的价值征，我们会发现在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，现在价值多少？可能价值三百万、四百万，征1%也要交三、四万，但是这个老房子住的是谁？最底端的家庭，可能60平方米住着五口人，还有两个下岗，只有一个人上班，一个月挣两千，你能征上来吗？你征不上来。
网易财经：但是我们看到在重庆和上海，现在已经开始试行房产税了，还看到一个政策说今年在北京也要推广。
董藩：房价下跌不利中国经济 2012-06-06 来源: 网易财经 点击视频： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 网易财经《意见中国－－网易经济学家访谈录》栏目近日专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩。他真诚地表达观点，尽管这些观点饱受争议，但他相信时间会站在他这一边。他主张学者的良心要建立在专业的态度上。他如何看房地产的调控松动？ 董藩（微博）认为，对地方政府放松调控的指责并不合理。地方政府有财政压力，因此必然松动调控。“让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。”他认为各地房价是各地竞争力的体现。“一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。”政府基于财税理由，不会认可小产权房。 董藩认为，房地产调控走错了路，老百姓并没有更容易买房。支持调控的老百姓不懂专业。房价大跌受损最大的是工薪阶层。房价只能稳不能跌。 董藩认为开征房产税的很多条件并不具备，其中最重要的是土地没有私有化，将会遭到全面拒交。房产税既不公平也缺乏可执行性。政府说开征房产税，只是吓唬大家，并把吓唬当成了一种调控。“我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。” 董藩反对房屋限购，认为限购干预契约，违背宪法精神。限购出台容易，但想取消却很难，于是只能长期化，时紧时松。 董藩主张学者的良心在于尊重专业，不偏不倚。他认为很多学者迎合官员和大众，有良心的学者很少。张维迎、茅于轼（微博）等是令人尊敬的有良心的学者。 以下为访谈实录： 房价调控无法维持只能松动 网易财经：董老师您好，您最近在微博上说，可以买房了，您说出这个话的依据是什么呢？ 董藩：我们主要是根据政策和市场的变化做了这样一个判断。大家知道，在此前我们总理一直在谈“毫不动摇地调控房地产市场，坚定不移地压价”，但是总理最近的两次谈话语气大大缓解，他虽然也还是提房地产宏观调控问题，但是他都放到了相对不重要的位置上，为什么呢？因为最近经济增长受到了极大的威胁，地方的财政收入也得到了极大地威胁。总理还有其他的中央主要领导已经到地方调研，发现确实问题比较严重，这样的话整个的政策，保增长这块可能就更突出了。毫无疑问，尽管我们不直接松动房地产业，但是我们的投入，我们的政策会间接影响到房地产的发展，至少在信心上大家会有所转变。 另外有一些大的集团公司，他通过其他行业融资，可以间接的为房地产行业使用，所以公司的财务状况会得到缓解。所以压力减轻之后，他可能不一定按照过去的那种折扣再继续卖房子了。 还有一点，我们注意到地方政府有一些变相的救市措施，在这个过程当中没有被中央政府叫停，这就意味着什么？在积压了大量需求的情况下，你必须确保能买到某一个楼盘，这样的话未来几年你上班的成本，上学的成本、交通和时间两个方面都会大大减少，所以如果出手慢的话，可能就被别人抢走了。 当然了，这不是说你买完房子之后还会像2009年春天那样暴涨，因为毕竟国家层面限购政策现在没有立刻取消。 网易财经：您刚才提到温家宝总理的一个表态有了变化，我们这里也有一个资料，就说是在4月13号，国务院常务委员会议强调的是“巩固房地产市场调控的成果”但是5月30号温家宝总理就提出说“要稳定和严格实施房地产调控政策”，这个稳定意味着什么？ 董藩：稳定就意味着这个政策不会再变化了，至少不会像更严厉的方向去演化了。 网易财经：那是不是可以解读为最严厉的房地产调控政策已经过去了？ 董藩：政策的底部早就出现了。当去年一月份出现了今天正在实行的严厉的宏观调控政策的时候，我们就知道那是底部，因为什么？不可能再出严厉政策，而且这个政策实施一段时间之后，对中国经济会产生一些致命的影响。因为毕竟整个国民经济对房地产业的依赖度是非常高的，我们承认也好，不承认也好，它是主导产业，是支柱产业，同时还是国家的先导产业。在保增长的情况之下，肯定还是要发展房地产市场，只不过我们在这个过程当中，政府生怕出现过度的反弹，带来更大的舆论压力，所以这个过程当中它必须拿捏好这个分寸。 网易财经：现在我们看到一些地方政府的调控是这样的，有40个城市做出了房地产政策的一个微调，其中有10个城市是通过改变住房公积金，就是叫做充值住房公积金的方式，还有的其他城市的，比如说两、三个城市通过放松限购，都被叫停了。这个可不可以说中央调控房地产政策的一个方向是释放刚需？ 董藩：我们会看到，越来越多的城市放松对市场的调控，当然了，他们只是在地方政府这个有限的权限范围内。为什么这么多城市动用了公积金这个措施？因为公积金是在地方政府手中掌握着，所以动用那个政策他们自己说了算。让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。 在地方财政收入急剧下滑的情况下，地方的财力受到了很大的威胁，地方的一些公共开支没有办法维系，工资开支可能都受到威胁，这种情况之下，毫无疑问必须让房地产市场恢复交易。当然引发，当然促使大家，当然让大家在参加到交易活动当中来，必须有一些政策，给大家一些优惠，所以我们看到地方政府在动脑筋、想办法。 你所说的叫停是前一段时间，如果最近采取一点措施，他也未必会叫停。 我到有的地方去调研，营业税下滑了60%，大家想象一下，这样下去，再下去半年会是什么结果？ 网易财经：我这里还有一个资料，是一个政策部门的人士，他对于稳定的一个看法。他说其实中央现在调控房地产政策的一个思路，应该是希望有一个三全其美的办法，就是既能降低房价，又能促成成交量，另外也能拉动投资增长，您认为有这种三全其美的方式存在吗？ 董藩：这种说法太美好，但是不现实，没有办法做到这一点。 高房价体现高竞争力 网易财经：媒体舆论喜欢指责地方政府没有严格的执行中央的调控政策，在您看来，地方政府没有去严格遵守这个调控政策是好事还是坏事呢？ 董藩：地方政府，就像儿媳妇，在那儿当家的儿媳妇，老婆婆高高在上指手划脚，但是她可能不管钱了，她就不知道多难。一个外来的人，看着那个儿媳妇不听老婆婆的指挥，那么他们对她进行一些评论也很正常。而且为什么媒体喜欢评论这个？因为媒体现在的从业者主要是年轻人，他们更盼望着房价下跌，甚至是什么？最好是送给他一套房子。所以中央政府没有提房地产政策明显转向，而地方政府开始自救的时候，首先从媒体角度来讲他是不干的。 前期扬州也好，或者说其他广东的某个市也好，他们在救市的时候我们看到了媒体激烈的反应，甚至有些政策应该说在媒体的炒作之下被迫终止了。地方政府为什么不听中央的？是因为它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方财政收入下滑太快，开不了工资，公务员要上街，要闹事肯定也不行，所以松动也就成为一个必然。 网易财经：今天看到您发的一条微博是说，城市房价和地方竞争力的一个关系，您说城市的价值越高，竞争力越强，那它的房价就应该是越高的，想请您在这里详细的解释一下这一点。 董藩：房地产价格是很多因素综合作用的反映。一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。看一看全世界房价最高的地方，像纽约、东京、香港这样的地方，新加坡这样的地方，新加坡有20%是市场化的，房价都很高，都七、八万，八、九万甚至更高，这些地方为什么房价高？其实城市的功能都是非常强大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、贸易中心等等。像北京、上海、深圳这样的城市，毫无疑问在中国城市功能是最强大的，经济上是极强的增长点，是龙头，教育、医疗、科技都是非常强的，另外福利搞得非常好，产业的形态比较高级，比如说第三产业占的比较大的比重，就业机会比较多，这种产业创造的财富量大，分配的时候收入也偏高，所以我们看到无数的人涌向了北京、上海、杭州这样的城市，所以需求肯定就旺。 为什么要讲这条？我就是告诉大家，一定要正确对待房价，我们北京、上海、深圳、杭州这样的城市，不可能房价降到三线、四线这样的城市的水平。所以每个人正确对待房价，正确对待这个城市，也使我们的政府能够在相对理性，不是在很多舆论刺激之下去制定这个政策，政策更科学，更理性。 网易财经：我们看到最近深圳土地制度进行了一些改革，有学者就期待深圳对小产权房进行确权，结果深圳政府是否认了小产权房确权，另外还有就是2005年前，广州一直在试图进入宅基地入市，2005年宏观调控之后也就没有再提了，为什么地方的小产权房改革一直没有能够得到推进呢？ 董藩：这个其实是有深刻的社会背景的。小产权房这个问题是合理的，但是按我们国家现行法律规定来讲它不合法，所以理和法就发生了冲突，所以它们在这里较劲。民间不断地产生小产权房，他有这个动力，为什么？便宜，而拥有土地的一方，集体单位，比如说就是村委会，或者乡镇政府，它们又不愿意把土地白白让国家政府，让国家，让城市政府给征走，它得到的很少，所以它愿意盖房子卖。有人想买小产权房，有人想开发、卖，但是我们中央政府要叫停他，为什么呢？是因为我们国家现行的财税制度就是这样的。 如果能够允许农地直接跟开发市场对接，我们地方政府就没有地卖了，没有地卖他们就得饿死，为什么呢？我们看看地方财政收入状况，现在平均50%的地方财政收入是来自卖地，还不包括开发、交易，只是卖地。告诉你两个数字，去年卖地收入，尽管在严厉打压的情况下，仍然占地方财政收入的60.11%。我亲自算了一遍，前年是72.38%。 当然了已经产生了很多小产权房，我们现在处理它很难，为啥？我打过一个比方，这个孩子是超生的，是违反计划生育法规超生的，但是已经生出来了，你能把他抱着扔到井里吗？似乎也不可能。政府现在的做法是什么？没法儿管，口上说我们要坚决治理，但实际是没有办法采取行动，因为已经卖给了老百姓，我们去强行把它推倒，毫无疑问也会产生激烈的冲突，要死人的，所以没有地方政府敢做这个事情。中央政府也不敢下这个令把小产权房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢说它合法化。如果让存量合法化，就意味着什么？后边董藩 董藩：房价下跌不利中国经济 2012-06-06 来源: 网易财经 点击视频： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 网易财经《意见中国－－网易经济学家访谈录》栏目近日专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩。他真诚地表达观点，尽管这些观点饱受争议，但他相信时间会站在他这一边。他主张学者的良心要建立在专业的态度上。他如何看房地产的调控松动？ 董藩（微博）认为，对地方政府放松调控的指责并不合理。地方政府有财政压力，因此必然松动调控。“让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。”他认为各地房价是各地竞争力的体现。“一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。”政府基于财税理由，不会认可小产权房。 董藩认为，房地产调控走错了路，老百姓并没有更容易买房。支持调控的老百姓不懂专业。房价大跌受损最大的是工薪阶层。房价只能稳不能跌。 董藩认为开征房产税的很多条件并不具备，其中最重要的是土地没有私有化，将会遭到全面拒交。房产税既不公平也缺乏可执行性。政府说开征房产税，只是吓唬大家，并把吓唬当成了一种调控。“我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。” 董藩反对房屋限购，认为限购干预契约，违背宪法精神。限购出台容易，但想取消却很难，于是只能长期化，时紧时松。 董藩主张学者的良心在于尊重专业，不偏不倚。他认为很多学者迎合官员和大众，有良心的学者很少。张维迎、茅于轼（微博）等是令人尊敬的有良心的学者。 以下为访谈实录： 房价调控无法维持只能松动 网易财经：董老师您好，您最近在微博上说，可以买房了，您说出这个话的依据是什么呢？ 董藩：我们主要是根据政策和市场的变化做了这样一个判断。大家知道，在此前我们总理一直在谈“毫不动摇地调控房地产市场，坚定不移地压价”，但是总理最近的两次谈话语气大大缓解，他虽然也还是提房地产宏观调控问题，但是他都放到了相对不重要的位置上，为什么呢？因为最近经济增长受到了极大的威胁，地方的财政收入也得到了极大地威胁。总理还有其他的中央主要领导已经到地方调研，发现确实问题比较严重，这样的话整个的政策，保增长这块可能就更突出了。毫无疑问，尽管我们不直接松动房地产业，但是我们的投入，我们的政策会间接影响到房地产的发展，至少在信心上大家会有所转变。 另外有一些大的集团公司，他通过其他行业融资，可以间接的为房地产行业使用，所以公司的财务状况会得到缓解。所以压力减轻之后，他可能不一定按照过去的那种折扣再继续卖房子了。 还有一点，我们注意到地方政府有一些变相的救市措施，在这个过程当中没有被中央政府叫停，这就意味着什么？在积压了大量需求的情况下，你必须确保能买到某一个楼盘，这样的话未来几年你上班的成本，上学的成本、交通和时间两个方面都会大大减少，所以如果出手慢的话，可能就被别人抢走了。 当然了，这不是说你买完房子之后还会像2009年春天那样暴涨，因为毕竟国家层面限购政策现在没有立刻取消。 网易财经：您刚才提到温家宝总理的一个表态有了变化，我们这里也有一个资料，就说是在4月13号，国务院常务委员会议强调的是“巩固房地产市场调控的成果”但是5月30号温家宝总理就提出说“要稳定和严格实施房地产调控政策”，这个稳定意味着什么？ 董藩：稳定就意味着这个政策不会再变化了，至少不会像更严厉的方向去演化了。 网易财经：那是不是可以解读为最严厉的房地产调控政策已经过去了？ 董藩：政策的底部早就出现了。当去年一月份出现了今天正在实行的严厉的宏观调控政策的时候，我们就知道那是底部，因为什么？不可能再出严厉政策，而且这个政策实施一段时间之后，对中国经济会产生一些致命的影响。因为毕竟整个国民经济对房地产业的依赖度是非常高的，我们承认也好，不承认也好，它是主导产业，是支柱产业，同时还是国家的先导产业。在保增长的情况之下，肯定还是要发展房地产市场，只不过我们在这个过程当中，政府生怕出现过度的反弹，带来更大的舆论压力，所以这个过程当中它必须拿捏好这个分寸。 网易财经：现在我们看到一些地方政府的调控是这样的，有40个城市做出了房地产政策的一个微调，其中有10个城市是通过改变住房公积金，就是叫做充值住房公积金的方式，还有的其他城市的，比如说两、三个城市通过放松限购，都被叫停了。这个可不可以说中央调控房地产政策的一个方向是释放刚需？ 董藩：我们会看到，越来越多的城市放松对市场的调控，当然了，他们只是在地方政府这个有限的权限范围内。为什么这么多城市动用了公积金这个措施？因为公积金是在地方政府手中掌握着，所以动用那个政策他们自己说了算。让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。 在地方财政收入急剧下滑的情况下，地方的财力受到了很大的威胁，地方的一些公共开支没有办法维系，工资开支可能都受到威胁，这种情况之下，毫无疑问必须让房地产市场恢复交易。当然引发，当然促使大家，当然让大家在参加到交易活动当中来，必须有一些政策，给大家一些优惠，所以我们看到地方政府在动脑筋、想办法。 你所说的叫停是前一段时间，如果最近采取一点措施，他也未必会叫停。 我到有的地方去调研，营业税下滑了60%，大家想象一下，这样下去，再下去半年会是什么结果？ 网易财经：我这里还有一个资料，是一个政策部门的人士，他对于稳定的一个看法。他说其实中央现在调控房地产政策的一个思路，应该是希望有一个三全其美的办法，就是既能降低房价，又能促成成交量，另外也能拉动投资增长，您认为有这种三全其美的方式存在吗？ 董藩：这种说法太美好，但是不现实，没有办法做到这一点。 高房价体现高竞争力 网易财经：媒体舆论喜欢指责地方政府没有严格的执行中央的调控政策，在您看来，地方政府没有去严格遵守这个调控政策是好事还是坏事呢？ 董藩：地方政府，就像儿媳妇，在那儿当家的儿媳妇，老婆婆高高在上指手划脚，但是她可能不管钱了，她就不知道多难。一个外来的人，看着那个儿媳妇不听老婆婆的指挥，那么他们对她进行一些评论也很正常。而且为什么媒体喜欢评论这个？因为媒体现在的从业者主要是年轻人，他们更盼望着房价下跌，甚至是什么？最好是送给他一套房子。所以中央政府没有提房地产政策明显转向，而地方政府开始自救的时候，首先从媒体角度来讲他是不干的。 前期扬州也好，或者说其他广东的某个市也好，他们在救市的时候我们看到了媒体激烈的反应，甚至有些政策应该说在媒体的炒作之下被迫终止了。地方政府为什么不听中央的？是因为它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方财政收入下滑太快，开不了工资，公务员要上街，要闹事肯定也不行，所以松动也就成为一个必然。 网易财经：今天看到您发的一条微博是说，城市房价和地方竞争力的一个关系，您说城市的价值越高，竞争力越强，那它的房价就应该是越高的，想请您在这里详细的解释一下这一点。 董藩：房地产价格是很多因素综合作用的反映。一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。看一看全世界房价最高的地方，像纽约、东京、香港这样的地方，新加坡这样的地方，新加坡有20%是市场化的，房价都很高，都七、八万，八、九万甚至更高，这些地方为什么房价高？其实城市的功能都是非常强大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、贸易中心等等。像北京、上海、深圳这样的城市，毫无疑问在中国城市功能是最强大的，经济上是极强的增长点，是龙头，教育、医疗、科技都是非常强的，另外福利搞得非常好，产业的形态比较高级，比如说第三产业占的比较大的比重，就业机会比较多，这种产业创造的财富量大，分配的时候收入也偏高，所以我们看到无数的人涌向了北京、上海、杭州这样的城市，所以需求肯定就旺。 为什么要讲这条？我就是告诉大家，一定要正确对待房价，我们北京、上海、深圳、杭州这样的城市，不可能房价降到三线、四线这样的城市的水平。所以每个人正确对待房价，正确对待这个城市，也使我们的政府能够在相对理性，不是在很多舆论刺激之下去制定这个政策，政策更科学，更理性。 网易财经：我们看到最近深圳土地制度进行了一些改革，有学者就期待深圳对小产权房进行确权，结果深圳政府是否认了小产权房确权，另外还有就是2005年前，广州一直在试图进入宅基地入市，2005年宏观调控之后也就没有再提了，为什么地方的小产权房改革一直没有能够得到推进呢？ 董藩：这个其实是有深刻的社会背景的。小产权房这个问题是合理的，但是按我们国家现行法律规定来讲它不合法，所以理和法就发生了冲突，所以它们在这里较劲。民间不断地产生小产权房，他有这个动力，为什么？便宜，而拥有土地的一方，集体单位，比如说就是村委会，或者乡镇政府，它们又不愿意把土地白白让国家政府，让国家，让城市政府给征走，它得到的很少，所以它愿意盖房子卖。有人想买小产权房，有人想开发、卖，但是我们中央政府要叫停他，为什么呢？是因为我们国家现行的财税制度就是这样的。 如果能够允许农地直接跟开发市场对接，我们地方政府就没有地卖了，没有地卖他们就得饿死，为什么呢？我们看看地方财政收入状况，现在平均50%的地方财政收入是来自卖地，还不包括开发、交易，只是卖地。告诉你两个数字，去年卖地收入，尽管在严厉打压的情况下，仍然占地方财政收入的60.11%。我亲自算了一遍，前年是72.38%。 当然了已经产生了很多小产权房，我们现在处理它很难，为啥？我打过一个比方，这个孩子是超生的，是违反计划生育法规超生的，但是已经生出来了，你能把他抱着扔到井里吗？似乎也不可能。政府现在的做法是什么？没法儿管，口上说我们要坚决治理，但实际是没有办法采取行动，因为已经卖给了老百姓，我们去强行把它推倒，毫无疑问也会产生激烈的冲突，要死人的，所以没有地方政府敢做这个事情。中央政府也不敢下这个令把小产权房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢说它合法化。如果让存量合法化，就意味着什么？后边：好，的确一直有这个呼声，我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。我还告诉你，重庆也好，上海也好，他们搞的不叫房产税，房产税是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是对你这个存量资产的价值额征收的，但是你看看重庆和上海怎么搞的？都不是这么回事。我不去评价他们的模式，我告诉大家，这两种模式都不叫房产税，跟房产税本来的含义基本上没关系。但是为什么要搞？牵扯到领导人的思维，对领导人决策的评价，这里我就不去谈了。
限购违宪容易取消难
网易财经：另外一个政策，就是限购政策，这个限购政策目前是已经将很多刚性需求阻挡在购房的队伍之外了，您认为这个限购政策什么时候能够放开，大家也非常关心。
董藩：你说的非常对。你想改善，那叫不叫刚性啊？你们家里五口人，60平方米里住着，没法儿住，你说第二套，其实这也是蛮刚性的吧？父母呢必须来你这里养老了，但是你瞪着眼买第二套买不成，你说这个需求是刚性不？所以限购这个政策我们不主张，因为从道理上来讲，限购政策是违法的，违反了《宪法》的基本精神，违反了《民法通则》的基本原则。因为这两个法律都要保证我们交易自由，它违反了《合同法》的规定，《合同法》规定它是一个房子，是一个商品房，是个商品，你作为开发商愿意卖，我作为消费者愿意买，没有欺诈行为，一签合同成交。但是现在我们就不让你成交，为啥？说你再买多了，你已经名下有几套了，不让你买，对不对？
什么意思，你名下没有才可以，好比你一个人到商场里买衣服，不行，你穿衣服来的，你得脱光了来，然后我们还要派人到你们家翻箱倒柜，发现你确实没有衣服，才能卖给你，这本身严重侵犯了我们的人权，另外也侵犯了公司的经营自主权。
请得神送不得神，这个政策原本不该有，但是一旦搞出来之后，麻烦了，就像户籍制度历史上不该有，但是后来我们搞了户籍制度，实行城乡隔离，到今天不敢取消。
将很多刚性需求阻挡在购房的队伍之外了，您认为这个限购政策什么时候能够放开，大家也非常关心。 董藩：你说的非常对。你想改善，那叫不叫刚性啊？你们家里五口人，60平方米里住着，没法儿住，你说第二套，其实这也是蛮刚性的吧？父母呢必须来你这里养老了，但是你瞪着眼买第二套买不成，你说这个需求是刚性不？所以限购这个政策我们不主张，因为从道理上来讲，限购政策是违法的，违反了《宪法》的基本精神，违反了《民法通则》的基本原则。因为这两个法律都要保证我们交易自由，它违反了《合同法》的规定，《合同法》规定它是一个房子，是一个商品房，是个商品，你作为开发商愿意卖，我作为消费者愿意买，没有欺诈行为，一签合同成交。但是现在我们就不让你成交，为啥？说你再买多了，你已经名下有几套了，不让你买，对不对？ 什么意思，你名下没有才可以，好比你一个人到商场里买衣服，不行，你穿衣服来的，你得脱光了来，然后我们还要派人到你们家翻箱倒柜，发现你确实没有衣服，才能卖给你，这本身严重侵犯了我们的人权，另外也侵犯了公司的经营自主权。 请得神送不得神，这个政策原本不该有，但是一旦搞出来之后，麻烦了，就像户籍制度历史上不该有，但是后来我们搞了户籍制度，实行城乡隔离，到今天不敢取消。 这个政策可能松动，但是不会立刻取消，为啥？担心房价暴涨，只要你一暴涨，这根绳还在我手里，我没扔掉，我继续拽，拽一拽，紧一紧，想起到这样的作用，所以限购限贷政策，很有可能长期化，只不过不是这种严厉程度长期化，而是有所松动的长期化。 网易财经：还有一个我们看到一个新闻，说是在北京下半年有可能放开工作居住证办理，据说就是要放开有十万个的工作居住证。 董藩：可以买房子？ 网易财经：对，这个工作居住证就是可以买房子，这可能也是一个松动限购政策的一个办法。 董藩：对，这就是我说的，地方要采取措施自救的一个表现。 有良心的经济学者很少 网易财经：我们知道您的很多言论是引起了一些广泛的争议的，甚至是辱骂，但是另一方面我们又看到很多经济学家说一些反市场的话，确实非常对老百姓的胃口，您是怎么看这些经济学家的呢，您觉得经济学家的良心是怎么样评价呢？ 董藩：我们总是试图去评价经济学家的良心。我觉得对一个经济学家来讲，重要的是什么？他的语言，重要是他言论的科学性和客观性，是否尊重事实，是否尊重经济规律。在房地产这个问题上我们发现，已经被彻底的政治化、道德化、娱乐化、社会化，而且这个行业的一些问题被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情况之下，就没有人说实话，说实话可能就意味着挨骂，说实话就有人质问你“屁股坐到哪里去了”说实话就有人问你“是否拿了开发商的钱”。每天都有人到我那留言“你拿了开发商多少钱？开发商是不是又扔给你一个什么骨头”这种话，一开始我开了还很生气，反正现在习惯了，也无所谓了，因为社会上总是存在这种人。 我客观的说，迎合老百姓，顺着老百姓去说，一般情况都是错的。为什么呢？老百姓是谁呀？老百姓回到生活当中来是一帮最普通的人，他们只管自己，不管他人；只管目前，不管长远；只管小家庭，不管大社会。如果政治家、学者也去迎合眼前，毫无疑问我们所有的政策都是短期的，我们会制造出很多的麻烦，比如说房价的问题。 曾经有两个很有影响的人，这些人都可以称经济学家，其中有一个人的影响应该说也不比我弱。我问他，我说你说要征房产税，我问你几个问题，你如果能回答得了，我就认可他能够征，回答不了证明是你在胡说，结果三个问题他一个也回答不了。但是他换一个场合他还这么说。所以我们希望学者的观点不要刻意的去迎合决策者。我们要帮助政府去科学决策。我希望更多的学者，所谓的有良心是尊重经济规律，尊重科学、尊重客观事实，而不是去迎合一些人，让那些人说你好。 网易财经：您认为经济学家的良心和知识之间是一种什么样的关系呢？ 董藩：良心的问题，回到了伦理道德层面，我不够权威，可能回答不了，回到我刚才说的话，我就希望这个人是尊重经济规律，尊重科学的。 网易财经：您对于中国的良心经济学家您认为有哪几位呢？ 董藩：在经济学方面有着相当修养的人，通常被我们称为经济学家，但是我们看到大家不一样，我一直强调经济学家应该站在一个球体的顶端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翘翘板，要么偏向这边，要么偏向那边。他必须做到什么，既考虑目前，又考虑长远，既考虑小家庭，又考虑大社会，既考虑农民的利益，我们农业的稳定和发展，又要考虑城市的住房问题，既考虑房地产业的发展，又考虑整个社会的进步和整个国民经济发展的问题，但是我们在这个过程中发现，这种人非常少。 如果一定要让我回答，应该说还是有一些学者我非常佩服的，你比如说像张维迎，我非常佩服他。张维迎非常聪明，对中国的影响那是不可低估的，他已经超越了经济学家层面，实际上是一个思想家。 茅于轼老先生也有很多观点也是对的，当然茅于轼在房地产上有些观点不对，为什么呢？他不是态度不对，是对这个行业的了解还是很有限的。比如说在北大，在清华，我们还看到有些学者，他们本着一个客观公正、尊重经济规律的角度，研究经济规律，研究中国的政策，所以这都让人尊重。 但是我们同时看到，更多的学者其实放弃了什么？对规律的尊重，对客观事实的尊重，他们去迎合政府，迎合百姓的舆论，我认为这是错的。所以经济学家良心问题，的确是一个话题，但是我们要讨论什么才是良心。 (本文来源：网易财经 ) 这个政策可能松动，但是不会立刻取消，为啥？担心房价暴涨，只要你一暴涨，这根绳还在我手里，我没扔掉，我继续拽，拽一拽，紧一紧，想起到这样的作用，所以限购限贷政策，很有可能长期化，只不过不是这种严厉程度长期化，而是有所松动的长期化。
网易财经：还有一个我们看到一个新闻，说是在北京下半年有可能放开工作居住证办理，据说就是要放开有十万个的工作居住证。
董藩：房价下跌不利中国经济 2012-06-06 来源: 网易财经 点击视频： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 网易财经《意见中国－－网易经济学家访谈录》栏目近日专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩。他真诚地表达观点，尽管这些观点饱受争议，但他相信时间会站在他这一边。他主张学者的良心要建立在专业的态度上。他如何看房地产的调控松动？ 董藩（微博）认为，对地方政府放松调控的指责并不合理。地方政府有财政压力，因此必然松动调控。“让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。”他认为各地房价是各地竞争力的体现。“一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。”政府基于财税理由，不会认可小产权房。 董藩认为，房地产调控走错了路，老百姓并没有更容易买房。支持调控的老百姓不懂专业。房价大跌受损最大的是工薪阶层。房价只能稳不能跌。 董藩认为开征房产税的很多条件并不具备，其中最重要的是土地没有私有化，将会遭到全面拒交。房产税既不公平也缺乏可执行性。政府说开征房产税，只是吓唬大家，并把吓唬当成了一种调控。“我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。” 董藩反对房屋限购，认为限购干预契约，违背宪法精神。限购出台容易，但想取消却很难，于是只能长期化，时紧时松。 董藩主张学者的良心在于尊重专业，不偏不倚。他认为很多学者迎合官员和大众，有良心的学者很少。张维迎、茅于轼（微博）等是令人尊敬的有良心的学者。 以下为访谈实录： 房价调控无法维持只能松动 网易财经：董老师您好，您最近在微博上说，可以买房了，您说出这个话的依据是什么呢？ 董藩：我们主要是根据政策和市场的变化做了这样一个判断。大家知道，在此前我们总理一直在谈“毫不动摇地调控房地产市场，坚定不移地压价”，但是总理最近的两次谈话语气大大缓解，他虽然也还是提房地产宏观调控问题，但是他都放到了相对不重要的位置上，为什么呢？因为最近经济增长受到了极大的威胁，地方的财政收入也得到了极大地威胁。总理还有其他的中央主要领导已经到地方调研，发现确实问题比较严重，这样的话整个的政策，保增长这块可能就更突出了。毫无疑问，尽管我们不直接松动房地产业，但是我们的投入，我们的政策会间接影响到房地产的发展，至少在信心上大家会有所转变。 另外有一些大的集团公司，他通过其他行业融资，可以间接的为房地产行业使用，所以公司的财务状况会得到缓解。所以压力减轻之后，他可能不一定按照过去的那种折扣再继续卖房子了。 还有一点，我们注意到地方政府有一些变相的救市措施，在这个过程当中没有被中央政府叫停，这就意味着什么？在积压了大量需求的情况下，你必须确保能买到某一个楼盘，这样的话未来几年你上班的成本，上学的成本、交通和时间两个方面都会大大减少，所以如果出手慢的话，可能就被别人抢走了。 当然了，这不是说你买完房子之后还会像2009年春天那样暴涨，因为毕竟国家层面限购政策现在没有立刻取消。 网易财经：您刚才提到温家宝总理的一个表态有了变化，我们这里也有一个资料，就说是在4月13号，国务院常务委员会议强调的是“巩固房地产市场调控的成果”但是5月30号温家宝总理就提出说“要稳定和严格实施房地产调控政策”，这个稳定意味着什么？ 董藩：稳定就意味着这个政策不会再变化了，至少不会像更严厉的方向去演化了。 网易财经：那是不是可以解读为最严厉的房地产调控政策已经过去了？ 董藩：政策的底部早就出现了。当去年一月份出现了今天正在实行的严厉的宏观调控政策的时候，我们就知道那是底部，因为什么？不可能再出严厉政策，而且这个政策实施一段时间之后，对中国经济会产生一些致命的影响。因为毕竟整个国民经济对房地产业的依赖度是非常高的，我们承认也好，不承认也好，它是主导产业，是支柱产业，同时还是国家的先导产业。在保增长的情况之下，肯定还是要发展房地产市场，只不过我们在这个过程当中，政府生怕出现过度的反弹，带来更大的舆论压力，所以这个过程当中它必须拿捏好这个分寸。 网易财经：现在我们看到一些地方政府的调控是这样的，有40个城市做出了房地产政策的一个微调，其中有10个城市是通过改变住房公积金，就是叫做充值住房公积金的方式，还有的其他城市的，比如说两、三个城市通过放松限购，都被叫停了。这个可不可以说中央调控房地产政策的一个方向是释放刚需？ 董藩：我们会看到，越来越多的城市放松对市场的调控，当然了，他们只是在地方政府这个有限的权限范围内。为什么这么多城市动用了公积金这个措施？因为公积金是在地方政府手中掌握着，所以动用那个政策他们自己说了算。让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。 在地方财政收入急剧下滑的情况下，地方的财力受到了很大的威胁，地方的一些公共开支没有办法维系，工资开支可能都受到威胁，这种情况之下，毫无疑问必须让房地产市场恢复交易。当然引发，当然促使大家，当然让大家在参加到交易活动当中来，必须有一些政策，给大家一些优惠，所以我们看到地方政府在动脑筋、想办法。 你所说的叫停是前一段时间，如果最近采取一点措施，他也未必会叫停。 我到有的地方去调研，营业税下滑了60%，大家想象一下，这样下去，再下去半年会是什么结果？ 网易财经：我这里还有一个资料，是一个政策部门的人士，他对于稳定的一个看法。他说其实中央现在调控房地产政策的一个思路，应该是希望有一个三全其美的办法，就是既能降低房价，又能促成成交量，另外也能拉动投资增长，您认为有这种三全其美的方式存在吗？ 董藩：这种说法太美好，但是不现实，没有办法做到这一点。 高房价体现高竞争力 网易财经：媒体舆论喜欢指责地方政府没有严格的执行中央的调控政策，在您看来，地方政府没有去严格遵守这个调控政策是好事还是坏事呢？ 董藩：地方政府，就像儿媳妇，在那儿当家的儿媳妇，老婆婆高高在上指手划脚，但是她可能不管钱了，她就不知道多难。一个外来的人，看着那个儿媳妇不听老婆婆的指挥，那么他们对她进行一些评论也很正常。而且为什么媒体喜欢评论这个？因为媒体现在的从业者主要是年轻人，他们更盼望着房价下跌，甚至是什么？最好是送给他一套房子。所以中央政府没有提房地产政策明显转向，而地方政府开始自救的时候，首先从媒体角度来讲他是不干的。 前期扬州也好，或者说其他广东的某个市也好，他们在救市的时候我们看到了媒体激烈的反应，甚至有些政策应该说在媒体的炒作之下被迫终止了。地方政府为什么不听中央的？是因为它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方财政收入下滑太快，开不了工资，公务员要上街，要闹事肯定也不行，所以松动也就成为一个必然。 网易财经：今天看到您发的一条微博是说，城市房价和地方竞争力的一个关系，您说城市的价值越高，竞争力越强，那它的房价就应该是越高的，想请您在这里详细的解释一下这一点。 董藩：房地产价格是很多因素综合作用的反映。一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。看一看全世界房价最高的地方，像纽约、东京、香港这样的地方，新加坡这样的地方，新加坡有20%是市场化的，房价都很高，都七、八万，八、九万甚至更高，这些地方为什么房价高？其实城市的功能都是非常强大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、贸易中心等等。像北京、上海、深圳这样的城市，毫无疑问在中国城市功能是最强大的，经济上是极强的增长点，是龙头，教育、医疗、科技都是非常强的，另外福利搞得非常好，产业的形态比较高级，比如说第三产业占的比较大的比重，就业机会比较多，这种产业创造的财富量大，分配的时候收入也偏高，所以我们看到无数的人涌向了北京、上海、杭州这样的城市，所以需求肯定就旺。 为什么要讲这条？我就是告诉大家，一定要正确对待房价，我们北京、上海、深圳、杭州这样的城市，不可能房价降到三线、四线这样的城市的水平。所以每个人正确对待房价，正确对待这个城市，也使我们的政府能够在相对理性，不是在很多舆论刺激之下去制定这个政策，政策更科学，更理性。 网易财经：我们看到最近深圳土地制度进行了一些改革，有学者就期待深圳对小产权房进行确权，结果深圳政府是否认了小产权房确权，另外还有就是2005年前，广州一直在试图进入宅基地入市，2005年宏观调控之后也就没有再提了，为什么地方的小产权房改革一直没有能够得到推进呢？ 董藩：这个其实是有深刻的社会背景的。小产权房这个问题是合理的，但是按我们国家现行法律规定来讲它不合法，所以理和法就发生了冲突，所以它们在这里较劲。民间不断地产生小产权房，他有这个动力，为什么？便宜，而拥有土地的一方，集体单位，比如说就是村委会，或者乡镇政府，它们又不愿意把土地白白让国家政府，让国家，让城市政府给征走，它得到的很少，所以它愿意盖房子卖。有人想买小产权房，有人想开发、卖，但是我们中央政府要叫停他，为什么呢？是因为我们国家现行的财税制度就是这样的。 如果能够允许农地直接跟开发市场对接，我们地方政府就没有地卖了，没有地卖他们就得饿死，为什么呢？我们看看地方财政收入状况，现在平均50%的地方财政收入是来自卖地，还不包括开发、交易，只是卖地。告诉你两个数字，去年卖地收入，尽管在严厉打压的情况下，仍然占地方财政收入的60.11%。我亲自算了一遍，前年是72.38%。 当然了已经产生了很多小产权房，我们现在处理它很难，为啥？我打过一个比方，这个孩子是超生的，是违反计划生育法规超生的，但是已经生出来了，你能把他抱着扔到井里吗？似乎也不可能。政府现在的做法是什么？没法儿管，口上说我们要坚决治理，但实际是没有办法采取行动，因为已经卖给了老百姓，我们去强行把它推倒，毫无疑问也会产生激烈的冲突，要死人的，所以没有地方政府敢做这个事情。中央政府也不敢下这个令把小产权房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢说它合法化。如果让存量合法化，就意味着什么？后边 董藩：可以买房子？
网易财经：对，这个工作居住证就是可以买房子，这可能也是一个松动限购政策的一个办法。
董藩：对，这就是我说的，地方要采取措施自救的一个表现。
有良心的经济学者很少
董藩：房价下跌不利中国经济 2012-06-06 来源: 网易财经 点击视频： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 网易财经《意见中国－－网易经济学家访谈录》栏目近日专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩。他真诚地表达观点，尽管这些观点饱受争议，但他相信时间会站在他这一边。他主张学者的良心要建立在专业的态度上。他如何看房地产的调控松动？ 董藩（微博）认为，对地方政府放松调控的指责并不合理。地方政府有财政压力，因此必然松动调控。“让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。”他认为各地房价是各地竞争力的体现。“一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。”政府基于财税理由，不会认可小产权房。 董藩认为，房地产调控走错了路，老百姓并没有更容易买房。支持调控的老百姓不懂专业。房价大跌受损最大的是工薪阶层。房价只能稳不能跌。 董藩认为开征房产税的很多条件并不具备，其中最重要的是土地没有私有化，将会遭到全面拒交。房产税既不公平也缺乏可执行性。政府说开征房产税，只是吓唬大家，并把吓唬当成了一种调控。“我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。” 董藩反对房屋限购，认为限购干预契约，违背宪法精神。限购出台容易，但想取消却很难，于是只能长期化，时紧时松。 董藩主张学者的良心在于尊重专业，不偏不倚。他认为很多学者迎合官员和大众，有良心的学者很少。张维迎、茅于轼（微博）等是令人尊敬的有良心的学者。 以下为访谈实录： 房价调控无法维持只能松动 网易财经：董老师您好，您最近在微博上说，可以买房了，您说出这个话的依据是什么呢？ 董藩：我们主要是根据政策和市场的变化做了这样一个判断。大家知道，在此前我们总理一直在谈“毫不动摇地调控房地产市场，坚定不移地压价”，但是总理最近的两次谈话语气大大缓解，他虽然也还是提房地产宏观调控问题，但是他都放到了相对不重要的位置上，为什么呢？因为最近经济增长受到了极大的威胁，地方的财政收入也得到了极大地威胁。总理还有其他的中央主要领导已经到地方调研，发现确实问题比较严重，这样的话整个的政策，保增长这块可能就更突出了。毫无疑问，尽管我们不直接松动房地产业，但是我们的投入，我们的政策会间接影响到房地产的发展，至少在信心上大家会有所转变。 另外有一些大的集团公司，他通过其他行业融资，可以间接的为房地产行业使用，所以公司的财务状况会得到缓解。所以压力减轻之后，他可能不一定按照过去的那种折扣再继续卖房子了。 还有一点，我们注意到地方政府有一些变相的救市措施，在这个过程当中没有被中央政府叫停，这就意味着什么？在积压了大量需求的情况下，你必须确保能买到某一个楼盘，这样的话未来几年你上班的成本，上学的成本、交通和时间两个方面都会大大减少，所以如果出手慢的话，可能就被别人抢走了。 当然了，这不是说你买完房子之后还会像2009年春天那样暴涨，因为毕竟国家层面限购政策现在没有立刻取消。 网易财经：您刚才提到温家宝总理的一个表态有了变化，我们这里也有一个资料，就说是在4月13号，国务院常务委员会议强调的是“巩固房地产市场调控的成果”但是5月30号温家宝总理就提出说“要稳定和严格实施房地产调控政策”，这个稳定意味着什么？ 董藩：稳定就意味着这个政策不会再变化了，至少不会像更严厉的方向去演化了。 网易财经：那是不是可以解读为最严厉的房地产调控政策已经过去了？ 董藩：政策的底部早就出现了。当去年一月份出现了今天正在实行的严厉的宏观调控政策的时候，我们就知道那是底部，因为什么？不可能再出严厉政策，而且这个政策实施一段时间之后，对中国经济会产生一些致命的影响。因为毕竟整个国民经济对房地产业的依赖度是非常高的，我们承认也好，不承认也好，它是主导产业，是支柱产业，同时还是国家的先导产业。在保增长的情况之下，肯定还是要发展房地产市场，只不过我们在这个过程当中，政府生怕出现过度的反弹，带来更大的舆论压力，所以这个过程当中它必须拿捏好这个分寸。 网易财经：现在我们看到一些地方政府的调控是这样的，有40个城市做出了房地产政策的一个微调，其中有10个城市是通过改变住房公积金，就是叫做充值住房公积金的方式，还有的其他城市的，比如说两、三个城市通过放松限购，都被叫停了。这个可不可以说中央调控房地产政策的一个方向是释放刚需？ 董藩：我们会看到，越来越多的城市放松对市场的调控，当然了，他们只是在地方政府这个有限的权限范围内。为什么这么多城市动用了公积金这个措施？因为公积金是在地方政府手中掌握着，所以动用那个政策他们自己说了算。让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。 在地方财政收入急剧下滑的情况下，地方的财力受到了很大的威胁，地方的一些公共开支没有办法维系，工资开支可能都受到威胁，这种情况之下，毫无疑问必须让房地产市场恢复交易。当然引发，当然促使大家，当然让大家在参加到交易活动当中来，必须有一些政策，给大家一些优惠，所以我们看到地方政府在动脑筋、想办法。 你所说的叫停是前一段时间，如果最近采取一点措施，他也未必会叫停。 我到有的地方去调研，营业税下滑了60%，大家想象一下，这样下去，再下去半年会是什么结果？ 网易财经：我这里还有一个资料，是一个政策部门的人士，他对于稳定的一个看法。他说其实中央现在调控房地产政策的一个思路，应该是希望有一个三全其美的办法，就是既能降低房价，又能促成成交量，另外也能拉动投资增长，您认为有这种三全其美的方式存在吗？ 董藩：这种说法太美好，但是不现实，没有办法做到这一点。 高房价体现高竞争力 网易财经：媒体舆论喜欢指责地方政府没有严格的执行中央的调控政策，在您看来，地方政府没有去严格遵守这个调控政策是好事还是坏事呢？ 董藩：地方政府，就像儿媳妇，在那儿当家的儿媳妇，老婆婆高高在上指手划脚，但是她可能不管钱了，她就不知道多难。一个外来的人，看着那个儿媳妇不听老婆婆的指挥，那么他们对她进行一些评论也很正常。而且为什么媒体喜欢评论这个？因为媒体现在的从业者主要是年轻人，他们更盼望着房价下跌，甚至是什么？最好是送给他一套房子。所以中央政府没有提房地产政策明显转向，而地方政府开始自救的时候，首先从媒体角度来讲他是不干的。 前期扬州也好，或者说其他广东的某个市也好，他们在救市的时候我们看到了媒体激烈的反应，甚至有些政策应该说在媒体的炒作之下被迫终止了。地方政府为什么不听中央的？是因为它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方财政收入下滑太快，开不了工资，公务员要上街，要闹事肯定也不行，所以松动也就成为一个必然。 网易财经：今天看到您发的一条微博是说，城市房价和地方竞争力的一个关系，您说城市的价值越高，竞争力越强，那它的房价就应该是越高的，想请您在这里详细的解释一下这一点。 董藩：房地产价格是很多因素综合作用的反映。一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。看一看全世界房价最高的地方，像纽约、东京、香港这样的地方，新加坡这样的地方，新加坡有20%是市场化的，房价都很高，都七、八万，八、九万甚至更高，这些地方为什么房价高？其实城市的功能都是非常强大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、贸易中心等等。像北京、上海、深圳这样的城市，毫无疑问在中国城市功能是最强大的，经济上是极强的增长点，是龙头，教育、医疗、科技都是非常强的，另外福利搞得非常好，产业的形态比较高级，比如说第三产业占的比较大的比重，就业机会比较多，这种产业创造的财富量大，分配的时候收入也偏高，所以我们看到无数的人涌向了北京、上海、杭州这样的城市，所以需求肯定就旺。 为什么要讲这条？我就是告诉大家，一定要正确对待房价，我们北京、上海、深圳、杭州这样的城市，不可能房价降到三线、四线这样的城市的水平。所以每个人正确对待房价，正确对待这个城市，也使我们的政府能够在相对理性，不是在很多舆论刺激之下去制定这个政策，政策更科学，更理性。 网易财经：我们看到最近深圳土地制度进行了一些改革，有学者就期待深圳对小产权房进行确权，结果深圳政府是否认了小产权房确权，另外还有就是2005年前，广州一直在试图进入宅基地入市，2005年宏观调控之后也就没有再提了，为什么地方的小产权房改革一直没有能够得到推进呢？ 董藩：这个其实是有深刻的社会背景的。小产权房这个问题是合理的，但是按我们国家现行法律规定来讲它不合法，所以理和法就发生了冲突，所以它们在这里较劲。民间不断地产生小产权房，他有这个动力，为什么？便宜，而拥有土地的一方，集体单位，比如说就是村委会，或者乡镇政府，它们又不愿意把土地白白让国家政府，让国家，让城市政府给征走，它得到的很少，所以它愿意盖房子卖。有人想买小产权房，有人想开发、卖，但是我们中央政府要叫停他，为什么呢？是因为我们国家现行的财税制度就是这样的。 如果能够允许农地直接跟开发市场对接，我们地方政府就没有地卖了，没有地卖他们就得饿死，为什么呢？我们看看地方财政收入状况，现在平均50%的地方财政收入是来自卖地，还不包括开发、交易，只是卖地。告诉你两个数字，去年卖地收入，尽管在严厉打压的情况下，仍然占地方财政收入的60.11%。我亲自算了一遍，前年是72.38%。 当然了已经产生了很多小产权房，我们现在处理它很难，为啥？我打过一个比方，这个孩子是超生的，是违反计划生育法规超生的，但是已经生出来了，你能把他抱着扔到井里吗？似乎也不可能。政府现在的做法是什么？没法儿管，口上说我们要坚决治理，但实际是没有办法采取行动，因为已经卖给了老百姓，我们去强行把它推倒，毫无疑问也会产生激烈的冲突，要死人的，所以没有地方政府敢做这个事情。中央政府也不敢下这个令把小产权房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢说它合法化。如果让存量合法化，就意味着什么？后边网易财经：我们知道您的很多言论是引起了一些广泛的争议的，甚至是辱骂，但是另一方面我们又看到很多经济学家说一些反市场的话，确实非常对老百姓的胃口，您是怎么看这些经济学家的呢，您觉得经济学家的良心是怎么样评价呢？
董藩：我们总是试图去评价经济学家的良心。我觉得对一个经济学家来讲，重要的是什么？他的语言，重要是他言论的科学性和客观性，是否尊重事实，是否尊重经济规律。在房地产这个问题上我们发现，已经被彻底的政治化、道德化、娱乐化、社会化，而且这个行业的一些问题被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情况之下，就没有人说实话，说实话可能就意味着挨骂，说实话就有人质问你“屁股坐到哪里去了”说实话就有人问你“是否拿了开发商的钱”。每天都有人到我那留言“你拿了开发商多少钱？开发商是不是又扔给你一个什么骨头”这种话，一开始我开了还很生气，反正现在习惯了，也无所谓了，因为社会上总是存在这种人。
董藩：房价下跌不利中国经济 2012-06-06 来源: 网易财经 点击视频： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 网易财经《意见中国－－网易经济学家访谈录》栏目近日专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩。他真诚地表达观点，尽管这些观点饱受争议，但他相信时间会站在他这一边。他主张学者的良心要建立在专业的态度上。他如何看房地产的调控松动？ 董藩（微博）认为，对地方政府放松调控的指责并不合理。地方政府有财政压力，因此必然松动调控。“让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。”他认为各地房价是各地竞争力的体现。“一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。”政府基于财税理由，不会认可小产权房。 董藩认为，房地产调控走错了路，老百姓并没有更容易买房。支持调控的老百姓不懂专业。房价大跌受损最大的是工薪阶层。房价只能稳不能跌。 董藩认为开征房产税的很多条件并不具备，其中最重要的是土地没有私有化，将会遭到全面拒交。房产税既不公平也缺乏可执行性。政府说开征房产税，只是吓唬大家，并把吓唬当成了一种调控。“我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。” 董藩反对房屋限购，认为限购干预契约，违背宪法精神。限购出台容易，但想取消却很难，于是只能长期化，时紧时松。 董藩主张学者的良心在于尊重专业，不偏不倚。他认为很多学者迎合官员和大众，有良心的学者很少。张维迎、茅于轼（微博）等是令人尊敬的有良心的学者。 以下为访谈实录： 房价调控无法维持只能松动 网易财经：董老师您好，您最近在微博上说，可以买房了，您说出这个话的依据是什么呢？ 董藩：我们主要是根据政策和市场的变化做了这样一个判断。大家知道，在此前我们总理一直在谈“毫不动摇地调控房地产市场，坚定不移地压价”，但是总理最近的两次谈话语气大大缓解，他虽然也还是提房地产宏观调控问题，但是他都放到了相对不重要的位置上，为什么呢？因为最近经济增长受到了极大的威胁，地方的财政收入也得到了极大地威胁。总理还有其他的中央主要领导已经到地方调研，发现确实问题比较严重，这样的话整个的政策，保增长这块可能就更突出了。毫无疑问，尽管我们不直接松动房地产业，但是我们的投入，我们的政策会间接影响到房地产的发展，至少在信心上大家会有所转变。 另外有一些大的集团公司，他通过其他行业融资，可以间接的为房地产行业使用，所以公司的财务状况会得到缓解。所以压力减轻之后，他可能不一定按照过去的那种折扣再继续卖房子了。 还有一点，我们注意到地方政府有一些变相的救市措施，在这个过程当中没有被中央政府叫停，这就意味着什么？在积压了大量需求的情况下，你必须确保能买到某一个楼盘，这样的话未来几年你上班的成本，上学的成本、交通和时间两个方面都会大大减少，所以如果出手慢的话，可能就被别人抢走了。 当然了，这不是说你买完房子之后还会像2009年春天那样暴涨，因为毕竟国家层面限购政策现在没有立刻取消。 网易财经：您刚才提到温家宝总理的一个表态有了变化，我们这里也有一个资料，就说是在4月13号，国务院常务委员会议强调的是“巩固房地产市场调控的成果”但是5月30号温家宝总理就提出说“要稳定和严格实施房地产调控政策”，这个稳定意味着什么？ 董藩：稳定就意味着这个政策不会再变化了，至少不会像更严厉的方向去演化了。 网易财经：那是不是可以解读为最严厉的房地产调控政策已经过去了？ 董藩：政策的底部早就出现了。当去年一月份出现了今天正在实行的严厉的宏观调控政策的时候，我们就知道那是底部，因为什么？不可能再出严厉政策，而且这个政策实施一段时间之后，对中国经济会产生一些致命的影响。因为毕竟整个国民经济对房地产业的依赖度是非常高的，我们承认也好，不承认也好，它是主导产业，是支柱产业，同时还是国家的先导产业。在保增长的情况之下，肯定还是要发展房地产市场，只不过我们在这个过程当中，政府生怕出现过度的反弹，带来更大的舆论压力，所以这个过程当中它必须拿捏好这个分寸。 网易财经：现在我们看到一些地方政府的调控是这样的，有40个城市做出了房地产政策的一个微调，其中有10个城市是通过改变住房公积金，就是叫做充值住房公积金的方式，还有的其他城市的，比如说两、三个城市通过放松限购，都被叫停了。这个可不可以说中央调控房地产政策的一个方向是释放刚需？ 董藩：我们会看到，越来越多的城市放松对市场的调控，当然了，他们只是在地方政府这个有限的权限范围内。为什么这么多城市动用了公积金这个措施？因为公积金是在地方政府手中掌握着，所以动用那个政策他们自己说了算。让政府生存下去，这毫无疑问比控制房价上涨更重要。 在地方财政收入急剧下滑的情况下，地方的财力受到了很大的威胁，地方的一些公共开支没有办法维系，工资开支可能都受到威胁，这种情况之下，毫无疑问必须让房地产市场恢复交易。当然引发，当然促使大家，当然让大家在参加到交易活动当中来，必须有一些政策，给大家一些优惠，所以我们看到地方政府在动脑筋、想办法。 你所说的叫停是前一段时间，如果最近采取一点措施，他也未必会叫停。 我到有的地方去调研，营业税下滑了60%，大家想象一下，这样下去，再下去半年会是什么结果？ 网易财经：我这里还有一个资料，是一个政策部门的人士，他对于稳定的一个看法。他说其实中央现在调控房地产政策的一个思路，应该是希望有一个三全其美的办法，就是既能降低房价，又能促成成交量，另外也能拉动投资增长，您认为有这种三全其美的方式存在吗？ 董藩：这种说法太美好，但是不现实，没有办法做到这一点。 高房价体现高竞争力 网易财经：媒体舆论喜欢指责地方政府没有严格的执行中央的调控政策，在您看来，地方政府没有去严格遵守这个调控政策是好事还是坏事呢？ 董藩：地方政府，就像儿媳妇，在那儿当家的儿媳妇，老婆婆高高在上指手划脚，但是她可能不管钱了，她就不知道多难。一个外来的人，看着那个儿媳妇不听老婆婆的指挥，那么他们对她进行一些评论也很正常。而且为什么媒体喜欢评论这个？因为媒体现在的从业者主要是年轻人，他们更盼望着房价下跌，甚至是什么？最好是送给他一套房子。所以中央政府没有提房地产政策明显转向，而地方政府开始自救的时候，首先从媒体角度来讲他是不干的。 前期扬州也好，或者说其他广东的某个市也好，他们在救市的时候我们看到了媒体激烈的反应，甚至有些政策应该说在媒体的炒作之下被迫终止了。地方政府为什么不听中央的？是因为它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方财政收入下滑太快，开不了工资，公务员要上街，要闹事肯定也不行，所以松动也就成为一个必然。 网易财经：今天看到您发的一条微博是说，城市房价和地方竞争力的一个关系，您说城市的价值越高，竞争力越强，那它的房价就应该是越高的，想请您在这里详细的解释一下这一点。 董藩：房地产价格是很多因素综合作用的反映。一般说来我们发现，一个城市竞争力越强，它的城市功能越强大，所以房价就越高。看一看全世界房价最高的地方，像纽约、东京、香港这样的地方，新加坡这样的地方，新加坡有20%是市场化的，房价都很高，都七、八万，八、九万甚至更高，这些地方为什么房价高？其实城市的功能都是非常强大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、贸易中心等等。像北京、上海、深圳这样的城市，毫无疑问在中国城市功能是最强大的，经济上是极强的增长点，是龙头，教育、医疗、科技都是非常强的，另外福利搞得非常好，产业的形态比较高级，比如说第三产业占的比较大的比重，就业机会比较多，这种产业创造的财富量大，分配的时候收入也偏高，所以我们看到无数的人涌向了北京、上海、杭州这样的城市，所以需求肯定就旺。 为什么要讲这条？我就是告诉大家，一定要正确对待房价，我们北京、上海、深圳、杭州这样的城市，不可能房价降到三线、四线这样的城市的水平。所以每个人正确对待房价，正确对待这个城市，也使我们的政府能够在相对理性，不是在很多舆论刺激之下去制定这个政策，政策更科学，更理性。 网易财经：我们看到最近深圳土地制度进行了一些改革，有学者就期待深圳对小产权房进行确权，结果深圳政府是否认了小产权房确权，另外还有就是2005年前，广州一直在试图进入宅基地入市，2005年宏观调控之后也就没有再提了，为什么地方的小产权房改革一直没有能够得到推进呢？ 董藩：这个其实是有深刻的社会背景的。小产权房这个问题是合理的，但是按我们国家现行法律规定来讲它不合法，所以理和法就发生了冲突，所以它们在这里较劲。民间不断地产生小产权房，他有这个动力，为什么？便宜，而拥有土地的一方，集体单位，比如说就是村委会，或者乡镇政府，它们又不愿意把土地白白让国家政府，让国家，让城市政府给征走，它得到的很少，所以它愿意盖房子卖。有人想买小产权房，有人想开发、卖，但是我们中央政府要叫停他，为什么呢？是因为我们国家现行的财税制度就是这样的。 如果能够允许农地直接跟开发市场对接，我们地方政府就没有地卖了，没有地卖他们就得饿死，为什么呢？我们看看地方财政收入状况，现在平均50%的地方财政收入是来自卖地，还不包括开发、交易，只是卖地。告诉你两个数字，去年卖地收入，尽管在严厉打压的情况下，仍然占地方财政收入的60.11%。我亲自算了一遍，前年是72.38%。 当然了已经产生了很多小产权房，我们现在处理它很难，为啥？我打过一个比方，这个孩子是超生的，是违反计划生育法规超生的，但是已经生出来了，你能把他抱着扔到井里吗？似乎也不可能。政府现在的做法是什么？没法儿管，口上说我们要坚决治理，但实际是没有办法采取行动，因为已经卖给了老百姓，我们去强行把它推倒，毫无疑问也会产生激烈的冲突，要死人的，所以没有地方政府敢做这个事情。中央政府也不敢下这个令把小产权房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢说它合法化。如果让存量合法化，就意味着什么？后边 我客观的说，迎合老百姓，顺着老百姓去说，一般情况都是错的。为什么呢？老百姓是谁呀？老百姓回到生活当中来是一帮最普通的人，他们只管自己，不管他人；只管目前，不管长远；只管小家庭，不管大社会。如果政治家、学者也去迎合眼前，毫无疑问我们所有的政策都是短期的，我们会制造出很多的麻烦，比如说房价的问题。
曾经有两个很有影响的人，这些人都可以称经济学家，其中有一个人的影响应该说也不比我弱。我问他，我说你说要征房产税，我问你几个问题，你如果能回答得了，我就认可他能够征，回答不了证明是你在胡说，结果三个问题他一个也回答不了。但是他换一个场合他还这么说。所以我们希望学者的观点不要刻意的去迎合决策者。我们要帮助政府去科学决策。我希望更多的学者，所谓的有良心是尊重经济规律，尊重科学、尊重客观事实，而不是去迎合一些人，让那些人说你好。
网易财经：您认为经济学家的良心和知识之间是一种什么样的关系呢？
将很多刚性需求阻挡在购房的队伍之外了，您认为这个限购政策什么时候能够放开，大家也非常关心。 董藩：你说的非常对。你想改善，那叫不叫刚性啊？你们家里五口人，60平方米里住着，没法儿住，你说第二套，其实这也是蛮刚性的吧？父母呢必须来你这里养老了，但是你瞪着眼买第二套买不成，你说这个需求是刚性不？所以限购这个政策我们不主张，因为从道理上来讲，限购政策是违法的，违反了《宪法》的基本精神，违反了《民法通则》的基本原则。因为这两个法律都要保证我们交易自由，它违反了《合同法》的规定，《合同法》规定它是一个房子，是一个商品房，是个商品，你作为开发商愿意卖，我作为消费者愿意买，没有欺诈行为，一签合同成交。但是现在我们就不让你成交，为啥？说你再买多了，你已经名下有几套了，不让你买，对不对？ 什么意思，你名下没有才可以，好比你一个人到商场里买衣服，不行，你穿衣服来的，你得脱光了来，然后我们还要派人到你们家翻箱倒柜，发现你确实没有衣服，才能卖给你，这本身严重侵犯了我们的人权，另外也侵犯了公司的经营自主权。 请得神送不得神，这个政策原本不该有，但是一旦搞出来之后，麻烦了，就像户籍制度历史上不该有，但是后来我们搞了户籍制度，实行城乡隔离，到今天不敢取消。 这个政策可能松动，但是不会立刻取消，为啥？担心房价暴涨，只要你一暴涨，这根绳还在我手里，我没扔掉，我继续拽，拽一拽，紧一紧，想起到这样的作用，所以限购限贷政策，很有可能长期化，只不过不是这种严厉程度长期化，而是有所松动的长期化。 网易财经：还有一个我们看到一个新闻，说是在北京下半年有可能放开工作居住证办理，据说就是要放开有十万个的工作居住证。 董藩：可以买房子？ 网易财经：对，这个工作居住证就是可以买房子，这可能也是一个松动限购政策的一个办法。 董藩：对，这就是我说的，地方要采取措施自救的一个表现。 有良心的经济学者很少 网易财经：我们知道您的很多言论是引起了一些广泛的争议的，甚至是辱骂，但是另一方面我们又看到很多经济学家说一些反市场的话，确实非常对老百姓的胃口，您是怎么看这些经济学家的呢，您觉得经济学家的良心是怎么样评价呢？ 董藩：我们总是试图去评价经济学家的良心。我觉得对一个经济学家来讲，重要的是什么？他的语言，重要是他言论的科学性和客观性，是否尊重事实，是否尊重经济规律。在房地产这个问题上我们发现，已经被彻底的政治化、道德化、娱乐化、社会化，而且这个行业的一些问题被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情况之下，就没有人说实话，说实话可能就意味着挨骂，说实话就有人质问你“屁股坐到哪里去了”说实话就有人问你“是否拿了开发商的钱”。每天都有人到我那留言“你拿了开发商多少钱？开发商是不是又扔给你一个什么骨头”这种话，一开始我开了还很生气，反正现在习惯了，也无所谓了，因为社会上总是存在这种人。 我客观的说，迎合老百姓，顺着老百姓去说，一般情况都是错的。为什么呢？老百姓是谁呀？老百姓回到生活当中来是一帮最普通的人，他们只管自己，不管他人；只管目前，不管长远；只管小家庭，不管大社会。如果政治家、学者也去迎合眼前，毫无疑问我们所有的政策都是短期的，我们会制造出很多的麻烦，比如说房价的问题。 曾经有两个很有影响的人，这些人都可以称经济学家，其中有一个人的影响应该说也不比我弱。我问他，我说你说要征房产税，我问你几个问题，你如果能回答得了，我就认可他能够征，回答不了证明是你在胡说，结果三个问题他一个也回答不了。但是他换一个场合他还这么说。所以我们希望学者的观点不要刻意的去迎合决策者。我们要帮助政府去科学决策。我希望更多的学者，所谓的有良心是尊重经济规律，尊重科学、尊重客观事实，而不是去迎合一些人，让那些人说你好。 网易财经：您认为经济学家的良心和知识之间是一种什么样的关系呢？ 董藩：良心的问题，回到了伦理道德层面，我不够权威，可能回答不了，回到我刚才说的话，我就希望这个人是尊重经济规律，尊重科学的。 网易财经：您对于中国的良心经济学家您认为有哪几位呢？ 董藩：在经济学方面有着相当修养的人，通常被我们称为经济学家，但是我们看到大家不一样，我一直强调经济学家应该站在一个球体的顶端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翘翘板，要么偏向这边，要么偏向那边。他必须做到什么，既考虑目前，又考虑长远，既考虑小家庭，又考虑大社会，既考虑农民的利益，我们农业的稳定和发展，又要考虑城市的住房问题，既考虑房地产业的发展，又考虑整个社会的进步和整个国民经济发展的问题，但是我们在这个过程中发现，这种人非常少。 如果一定要让我回答，应该说还是有一些学者我非常佩服的，你比如说像张维迎，我非常佩服他。张维迎非常聪明，对中国的影响那是不可低估的，他已经超越了经济学家层面，实际上是一个思想家。 茅于轼老先生也有很多观点也是对的，当然茅于轼在房地产上有些观点不对，为什么呢？他不是态度不对，是对这个行业的了解还是很有限的。比如说在北大，在清华，我们还看到有些学者，他们本着一个客观公正、尊重经济规律的角度，研究经济规律，研究中国的政策，所以这都让人尊重。 但是我们同时看到，更多的学者其实放弃了什么？对规律的尊重，对客观事实的尊重，他们去迎合政府，迎合百姓的舆论，我认为这是错的。所以经济学家良心问题，的确是一个话题，但是我们要讨论什么才是良心。 (本文来源：网易财经 ) 董藩：良心的问题，回到了伦理道德层面，我不够权威，可能回答不了，回到我刚才说的话，我就希望这个人是尊重经济规律，尊重科学的。
将很多刚性需求阻挡在购房的队伍之外了，您认为这个限购政策什么时候能够放开，大家也非常关心。 董藩：你说的非常对。你想改善，那叫不叫刚性啊？你们家里五口人，60平方米里住着，没法儿住，你说第二套，其实这也是蛮刚性的吧？父母呢必须来你这里养老了，但是你瞪着眼买第二套买不成，你说这个需求是刚性不？所以限购这个政策我们不主张，因为从道理上来讲，限购政策是违法的，违反了《宪法》的基本精神，违反了《民法通则》的基本原则。因为这两个法律都要保证我们交易自由，它违反了《合同法》的规定，《合同法》规定它是一个房子，是一个商品房，是个商品，你作为开发商愿意卖，我作为消费者愿意买，没有欺诈行为，一签合同成交。但是现在我们就不让你成交，为啥？说你再买多了，你已经名下有几套了，不让你买，对不对？ 什么意思，你名下没有才可以，好比你一个人到商场里买衣服，不行，你穿衣服来的，你得脱光了来，然后我们还要派人到你们家翻箱倒柜，发现你确实没有衣服，才能卖给你，这本身严重侵犯了我们的人权，另外也侵犯了公司的经营自主权。 请得神送不得神，这个政策原本不该有，但是一旦搞出来之后，麻烦了，就像户籍制度历史上不该有，但是后来我们搞了户籍制度，实行城乡隔离，到今天不敢取消。 这个政策可能松动，但是不会立刻取消，为啥？担心房价暴涨，只要你一暴涨，这根绳还在我手里，我没扔掉，我继续拽，拽一拽，紧一紧，想起到这样的作用，所以限购限贷政策，很有可能长期化，只不过不是这种严厉程度长期化，而是有所松动的长期化。 网易财经：还有一个我们看到一个新闻，说是在北京下半年有可能放开工作居住证办理，据说就是要放开有十万个的工作居住证。 董藩：可以买房子？ 网易财经：对，这个工作居住证就是可以买房子，这可能也是一个松动限购政策的一个办法。 董藩：对，这就是我说的，地方要采取措施自救的一个表现。 有良心的经济学者很少 网易财经：我们知道您的很多言论是引起了一些广泛的争议的，甚至是辱骂，但是另一方面我们又看到很多经济学家说一些反市场的话，确实非常对老百姓的胃口，您是怎么看这些经济学家的呢，您觉得经济学家的良心是怎么样评价呢？ 董藩：我们总是试图去评价经济学家的良心。我觉得对一个经济学家来讲，重要的是什么？他的语言，重要是他言论的科学性和客观性，是否尊重事实，是否尊重经济规律。在房地产这个问题上我们发现，已经被彻底的政治化、道德化、娱乐化、社会化，而且这个行业的一些问题被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情况之下，就没有人说实话，说实话可能就意味着挨骂，说实话就有人质问你“屁股坐到哪里去了”说实话就有人问你“是否拿了开发商的钱”。每天都有人到我那留言“你拿了开发商多少钱？开发商是不是又扔给你一个什么骨头”这种话，一开始我开了还很生气，反正现在习惯了，也无所谓了，因为社会上总是存在这种人。 我客观的说，迎合老百姓，顺着老百姓去说，一般情况都是错的。为什么呢？老百姓是谁呀？老百姓回到生活当中来是一帮最普通的人，他们只管自己，不管他人；只管目前，不管长远；只管小家庭，不管大社会。如果政治家、学者也去迎合眼前，毫无疑问我们所有的政策都是短期的，我们会制造出很多的麻烦，比如说房价的问题。 曾经有两个很有影响的人，这些人都可以称经济学家，其中有一个人的影响应该说也不比我弱。我问他，我说你说要征房产税，我问你几个问题，你如果能回答得了，我就认可他能够征，回答不了证明是你在胡说，结果三个问题他一个也回答不了。但是他换一个场合他还这么说。所以我们希望学者的观点不要刻意的去迎合决策者。我们要帮助政府去科学决策。我希望更多的学者，所谓的有良心是尊重经济规律，尊重科学、尊重客观事实，而不是去迎合一些人，让那些人说你好。 网易财经：您认为经济学家的良心和知识之间是一种什么样的关系呢？ 董藩：良心的问题，回到了伦理道德层面，我不够权威，可能回答不了，回到我刚才说的话，我就希望这个人是尊重经济规律，尊重科学的。 网易财经：您对于中国的良心经济学家您认为有哪几位呢？ 董藩：在经济学方面有着相当修养的人，通常被我们称为经济学家，但是我们看到大家不一样，我一直强调经济学家应该站在一个球体的顶端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翘翘板，要么偏向这边，要么偏向那边。他必须做到什么，既考虑目前，又考虑长远，既考虑小家庭，又考虑大社会，既考虑农民的利益，我们农业的稳定和发展，又要考虑城市的住房问题，既考虑房地产业的发展，又考虑整个社会的进步和整个国民经济发展的问题，但是我们在这个过程中发现，这种人非常少。 如果一定要让我回答，应该说还是有一些学者我非常佩服的，你比如说像张维迎，我非常佩服他。张维迎非常聪明，对中国的影响那是不可低估的，他已经超越了经济学家层面，实际上是一个思想家。 茅于轼老先生也有很多观点也是对的，当然茅于轼在房地产上有些观点不对，为什么呢？他不是态度不对，是对这个行业的了解还是很有限的。比如说在北大，在清华，我们还看到有些学者，他们本着一个客观公正、尊重经济规律的角度，研究经济规律，研究中国的政策，所以这都让人尊重。 但是我们同时看到，更多的学者其实放弃了什么？对规律的尊重，对客观事实的尊重，他们去迎合政府，迎合百姓的舆论，我认为这是错的。所以经济学家良心问题，的确是一个话题，但是我们要讨论什么才是良心。 (本文来源：网易财经 ) 网易财经：您对于中国的良心经济学家您认为有哪几位呢？
董藩还有人受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。 网易财经：您认为经济对于房地产市场过度依赖是好的还是非常有弊端的？ 董藩：我们不要简单的用好和坏来衡量，形成今天这个格局一定有它的道理，为什么呢？首先房地产这些年火爆，发展规模比较大，有客观原因。一个最基本的客观原因是啥？我们过去几十年几乎没有开发房子。所以到了1998年之后，借着那次金融危机救市，我们让房地产业充当支柱产业，起动需求、拉动经济增长，所以它有客观原因。积压了很多年，就像我们什么？连续两天没吃饭，或者说连续两天没有吃饱，终于来了，允许我们随便吃了，吃得多很正常，如果还吃的很少，那是不正常的。所以首先是这样一个大的原因。 再加上在这个过程当中，我们大规模的城市化过程开始了，产生了巨大的需求，人口还在增长，还有一个原因改变家庭在裂变，过去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？两口人、三口人。所以原来的房子不够了，需要什么？增加一套、两套房子。所以人口不增长，也产生了大量的需求。 还有一个非常重要的方面，就是生活方式发生了大的变化。我说离婚的跟过去相比大大增加了，所以不能住在一起产生需求；大龄青年虽然没结婚，买了一套房子，过去没有这种情况，所以需求产生了。 所有这些因素的存在，我能，在这个方面我能讲八、九个方面。个别有所谓的买了房子空在那里等着炒作的，但是他不占主流，很少。 所以当标准不同的时候，我们判断市场肯定是会有毛病。所以我一直强调，大家要客观的、理性的、正确对待市场，我也希望一些大学问家，不是去迎合一些舆论，而要引导这些舆论正确对待这个市场。 房价大跌大家都倒霉 网易财经：有一个是，我们之前刚才一直谈到，有一个规律您也发现了，就是说政府一旦是调控房地产的话，房价反而会越涨越高，为什么现在大家还不断呼吁说政府应该调控房价呢，为什么还不吸取之前的调训呢？ 董藩：我们以往的调控，在很长时间思路上是错的。我们去惩罚开发商，而不是鼓励开发商多生产房子，所以导致了市场的供求关系进一步紧张，所以以往越调控房价越涨，以至于老百姓都不信任政府了。 你们已经看到，我们北京这五个月来几乎没有几块住宅地的成交量，几乎没有几块住宅地成交，这就意味着什么？再下去半年、一年，新的供应量跟不上，国土资源部门在讲什么？说我们放出去多少地，盖完了之后能卖多少多少年，这个数字是有问题的，他们放出去的地当中有很多不具备开发条件，比如说拆迁的问题，比如说大的配套不具备开发的条件，水、电都没有拉到这个地方来，没有办法，所以真正能开发的还很少，而在卖不动房子的情况之下开发商又不敢开发，这样的话会进一步加剧市场的振荡。 老百姓还是盼着在打压，就有几个问题，第一，老百姓对这个行业是没有很科学、很理性的认识的，没有专业知识的，他按照对普通商品的理解来理解这个事情，本身就是错的。第二，源于对政府的一个信任。其实我们发现了，凡是以往政府插手最多的时候，往往过多少年之后去检查，发现都是错的时候，所以我们回过头来我们要说这样的话，调控是必须的，但是这决不是要否定市场，一定要尊重市场，让市场自动的去发挥作用。 如果我们希望饭店价格便宜，服务质量好，你只要鼓励多盖饭店，或者说不限制他们开饭店，用不了多久就会出现这个结果，但是你打压他，不让大家开饭店，我相信饭店的价格一定是高的，饭菜的价格一定是高的，而饭菜的质量也一定是差的。 网易财经：在您看来，什么样的房价下跌才能让普通人真正得到好处呢？ 董藩：不存在这个问题。我不认为房价下跌普通人能得到好处。 我们没有看到全世界一个国家房价下跌的时候，老百姓欢欣鼓舞。房价下跌是满盘皆输，中央政府经济增长完蛋了，地方政府税收上不来，没法儿运转了，税务部门收不上税了，银行部门资产全部出问题了，贷款收不回来了，老百姓90%以上的老百姓家里有房产，缩水了，我们单位还不起贷款了，然后面临着破产了，能有好处吗？没有好处。所以全世界都在对抗经济衰退，对抗房价下跌。房价能涨能稳不能跌，只要一跌就出事。 说这个话没有房的人会骂我，会很不高兴，但是这是规律。而且我还要告诉大家，当房价下跌的时候，最倒霉的人是买不起房的人，为啥？他们处在底端，处在底端是靠租房子。我们在严厉打压房价的情况之下，你们看到没有，最近这一年来租金涨没涨，这两年租金哗哗涨。2010年我就说，这么调控，租金上涨30%毫无悬念，你去查2010年的数据，你做一个调查，房租一定涨了30%，所以告诉大家，不要以为打压房价的时候，没有房子的人是占便宜的。 而且打压房价的时候，政府收入下降，也没有钱搞保障了。 网易财经：这里还有一个资料，说是关于中国住房自有率的一个数据，一些机构发布数据，引起了网友的争议，比如说西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据是89.68%。您认为这个数据和网友感受之间，这种差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因为网友表达意见，和他们的调查这部分人群是不吻合的。为什么这么说呢？他们在做这个调研的时候会研究怎么样使这个调查更科学，所以不同收入阶层，不同人群，不同年龄段都有充分的考虑，我相信这个数据更接近于事实。我们过去提过说86%以上，因为这个数字很难非常精确，每年都有很多新开发的房子卖给了老百姓，又有一些旧房子扒掉，这个数字是动态的，但是肯定是不低于86%的，我过去曾经提这个数字，被国家统计局一个袁局长给批判了，我们俩也产生过这种在网上的所谓的讨论或者争吵，事实上他说的那个根本就不对，他更多的去迎合了网友的说法，说很多人没有房子。 网友为什么都在抱怨呢？因为网友大部分表现为年轻人，即使是有些网友有房子，他可能不去留言，但是没有房子的人对这个数字很敏感，很刺激。 房产税就是吓唬人 网易财经：最近我们听到一些呼声，就是希望房产税尽快出台，然后能够代替目前一直在执行的房产限购政策，您认为这个政策有可能执行吗？ 董藩：房产税这个问题由来已久了，最早我们叫物业税，从2003年中央的文件当中就提出了房产税，但是直到今天仍然没有实施。所以我曾经写过一篇文章《住宅物业税，十年出不来》，到今天我也认为我们没有办法去搞这个房产税。中央政府似乎在探索，通过实施房产税，把限购政策给它替代了，现在来看不可能，为什么呢？告诉大家，实施这个房产税第一个理论条件是什么？是土地要私有化。我们已经交了70年的土地租金，我们租了公有的土地在上面盖了房子，我们自己住着，但是，再征我们一个房产税，等于重复征收，这是个理论问题，我不详细去讲它。所以既交了土地出让金，再交房产税，这是剥夺大家的财产权。 而且我们会发现，按照现在的法律规定，40年、70年之后，土地收归国家，连上面的房子一块收走了，我们交了这么多年税，但是我们并没有拥有这块财产，所以这是不对的，凡是搞房产税的国家都是土地私有化的，所以在法理上我们中国搞是行不通的，因为毕竟土地不是私有的。 第二个是什么？我们要搞这个房产税，一个大的前提是什么？我们要理顺所有房产关系，知道每一套房子在谁手里，这就产生了一系列的问题，首先要跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得了彻底的胜利，我们知道在每个人手里到底有多少套房子，我们再去研究这个房子是该没收还是合法收入买的，可以征税，然后这个事情才实施，而反腐败斗争这个事情是很难的，当然要做，但是非常非常难，需要时间。 还有一个问题，我们现在发现很多地方政府2005年、2006年以来，他们的房地产的产权产系信息管理系统才建立起来，2那么2006年以前的房子在这个系统当中没有体现，你怎么去征？你把它整个搞明白，没有十年、二十年是搞不明白的。 还有，一个大的前提是什么，老百姓愿意交这个税。在西方他是愿意交的，为什么？西方这个税搞得很清楚，你交了这个税，这个税都是地税，直接用到咱们这个社区，修一个社区的医院，或者修小学，或者是提高教学质量，大家一块等于集资改善了我们地方的公共设施，公共的福利，但是在中国，这个钱是被政府拿了，用到哪里我们都不知道，老百姓会对抗的。 最关键的一点，它和征个人所得税不一样，个人所得税是从源头上代扣了，单位在给我们发钱的时候就交给了我们，单位在给我们发钱的时候就把这笔税扣掉了，如果个人所得税也是交给我们，让我们自己去税务局交，我相信他是收不上来的。但是房产就面临这样一个问题，房产已经在我们的手中，政府评估完了说你该交，你今天交3万，我们去交吗？我们不会去交，已经在我们手里了，全民性的可能会对抗。 我开过玩笑，我说啥，雷锋活着也不交，为啥？这个数额巨大，它不是三块、五块钱，所以大家都觉得有压力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我们在很多小区连物业公司给我们服务，让我们交物业费都收不上来，何况一个国家要交这么大额的税呢？没有办法。 还有很多前提都决定了这些搞不了。 另外没有操作思路，怎么来征？如果按照物业的价值征，我们会发现在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，现在价值多少？可能价值三百万、四百万，征1%也要交三、四万，但是这个老房子住的是谁？最底端的家庭，可能60平方米住着五口人，还有两个下岗，只有一个人上班，一个月挣两千，你能征上来吗？你征不上来。 网易财经：但是我们看到在重庆和上海，现在已经开始试行房产税了，还看到一个政策说今年在北京也要推广。 董藩：好，的确一直有这个呼声，我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。我还告诉你，重庆也好，上海也好，他们搞的不叫房产税，房产税是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是对你这个存量资产的价值额征收的，但是你看看重庆和上海怎么搞的？都不是这么回事。我不去评价他们的模式，我告诉大家，这两种模式都不叫房产税，跟房产税本来的含义基本上没关系。但是为什么要搞？牵扯到领导人的思维，对领导人决策的评价，这里我就不去谈了。 限购违宪容易取消难 网易财经：另外一个政策，就是限购政策，这个限购政策目前是已经：在经济学方面有着相当修养的人，通常被我们称为经济学家，但是我们看到大家不一样，我一直强调经济学家应该站在一个球体的顶端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翘翘板，要么偏向这边，要么偏向那边。他必须做到什么，既考虑目前，又考虑长远，既考虑小家庭，又考虑大社会，既考虑农民的利益，我们农业的稳定和发展，又要考虑城市的住房问题，既考虑房地产业的发展，又考虑整个社会的进步和整个国民经济发展的问题，但是我们在这个过程中发现，这种人非常少。
如果一定要让我回答，应该说还是有一些学者我非常佩服的，你比如说像张维迎，我非常佩服他。张维迎非常聪明，对中国的影响那是不可低估的，他已经超越了经济学家层面，实际上是一个思想家。
茅于轼老先生也有很多观点也是对的，当然茅于轼在房地产上有些观点不对，为什么呢？他不是态度不对，是对这个行业的了解还是很有限的。比如说在北大，在清华，我们还看到有些学者，他们本着一个客观公正、尊重经济规律的角度，研究经济规律，研究中国的政策，所以这都让人尊重。
还有人受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。 网易财经：您认为经济对于房地产市场过度依赖是好的还是非常有弊端的？ 董藩：我们不要简单的用好和坏来衡量，形成今天这个格局一定有它的道理，为什么呢？首先房地产这些年火爆，发展规模比较大，有客观原因。一个最基本的客观原因是啥？我们过去几十年几乎没有开发房子。所以到了1998年之后，借着那次金融危机救市，我们让房地产业充当支柱产业，起动需求、拉动经济增长，所以它有客观原因。积压了很多年，就像我们什么？连续两天没吃饭，或者说连续两天没有吃饱，终于来了，允许我们随便吃了，吃得多很正常，如果还吃的很少，那是不正常的。所以首先是这样一个大的原因。 再加上在这个过程当中，我们大规模的城市化过程开始了，产生了巨大的需求，人口还在增长，还有一个原因改变家庭在裂变，过去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？两口人、三口人。所以原来的房子不够了，需要什么？增加一套、两套房子。所以人口不增长，也产生了大量的需求。 还有一个非常重要的方面，就是生活方式发生了大的变化。我说离婚的跟过去相比大大增加了，所以不能住在一起产生需求；大龄青年虽然没结婚，买了一套房子，过去没有这种情况，所以需求产生了。 所有这些因素的存在，我能，在这个方面我能讲八、九个方面。个别有所谓的买了房子空在那里等着炒作的，但是他不占主流，很少。 所以当标准不同的时候，我们判断市场肯定是会有毛病。所以我一直强调，大家要客观的、理性的、正确对待市场，我也希望一些大学问家，不是去迎合一些舆论，而要引导这些舆论正确对待这个市场。 房价大跌大家都倒霉 网易财经：有一个是，我们之前刚才一直谈到，有一个规律您也发现了，就是说政府一旦是调控房地产的话，房价反而会越涨越高，为什么现在大家还不断呼吁说政府应该调控房价呢，为什么还不吸取之前的调训呢？ 董藩：我们以往的调控，在很长时间思路上是错的。我们去惩罚开发商，而不是鼓励开发商多生产房子，所以导致了市场的供求关系进一步紧张，所以以往越调控房价越涨，以至于老百姓都不信任政府了。 你们已经看到，我们北京这五个月来几乎没有几块住宅地的成交量，几乎没有几块住宅地成交，这就意味着什么？再下去半年、一年，新的供应量跟不上，国土资源部门在讲什么？说我们放出去多少地，盖完了之后能卖多少多少年，这个数字是有问题的，他们放出去的地当中有很多不具备开发条件，比如说拆迁的问题，比如说大的配套不具备开发的条件，水、电都没有拉到这个地方来，没有办法，所以真正能开发的还很少，而在卖不动房子的情况之下开发商又不敢开发，这样的话会进一步加剧市场的振荡。 老百姓还是盼着在打压，就有几个问题，第一，老百姓对这个行业是没有很科学、很理性的认识的，没有专业知识的，他按照对普通商品的理解来理解这个事情，本身就是错的。第二，源于对政府的一个信任。其实我们发现了，凡是以往政府插手最多的时候，往往过多少年之后去检查，发现都是错的时候，所以我们回过头来我们要说这样的话，调控是必须的，但是这决不是要否定市场，一定要尊重市场，让市场自动的去发挥作用。 如果我们希望饭店价格便宜，服务质量好，你只要鼓励多盖饭店，或者说不限制他们开饭店，用不了多久就会出现这个结果，但是你打压他，不让大家开饭店，我相信饭店的价格一定是高的，饭菜的价格一定是高的，而饭菜的质量也一定是差的。 网易财经：在您看来，什么样的房价下跌才能让普通人真正得到好处呢？ 董藩：不存在这个问题。我不认为房价下跌普通人能得到好处。 我们没有看到全世界一个国家房价下跌的时候，老百姓欢欣鼓舞。房价下跌是满盘皆输，中央政府经济增长完蛋了，地方政府税收上不来，没法儿运转了，税务部门收不上税了，银行部门资产全部出问题了，贷款收不回来了，老百姓90%以上的老百姓家里有房产，缩水了，我们单位还不起贷款了，然后面临着破产了，能有好处吗？没有好处。所以全世界都在对抗经济衰退，对抗房价下跌。房价能涨能稳不能跌，只要一跌就出事。 说这个话没有房的人会骂我，会很不高兴，但是这是规律。而且我还要告诉大家，当房价下跌的时候，最倒霉的人是买不起房的人，为啥？他们处在底端，处在底端是靠租房子。我们在严厉打压房价的情况之下，你们看到没有，最近这一年来租金涨没涨，这两年租金哗哗涨。2010年我就说，这么调控，租金上涨30%毫无悬念，你去查2010年的数据，你做一个调查，房租一定涨了30%，所以告诉大家，不要以为打压房价的时候，没有房子的人是占便宜的。 而且打压房价的时候，政府收入下降，也没有钱搞保障了。 网易财经：这里还有一个资料，说是关于中国住房自有率的一个数据，一些机构发布数据，引起了网友的争议，比如说西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据是89.68%。您认为这个数据和网友感受之间，这种差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因为网友表达意见，和他们的调查这部分人群是不吻合的。为什么这么说呢？他们在做这个调研的时候会研究怎么样使这个调查更科学，所以不同收入阶层，不同人群，不同年龄段都有充分的考虑，我相信这个数据更接近于事实。我们过去提过说86%以上，因为这个数字很难非常精确，每年都有很多新开发的房子卖给了老百姓，又有一些旧房子扒掉，这个数字是动态的，但是肯定是不低于86%的，我过去曾经提这个数字，被国家统计局一个袁局长给批判了，我们俩也产生过这种在网上的所谓的讨论或者争吵，事实上他说的那个根本就不对，他更多的去迎合了网友的说法，说很多人没有房子。 网友为什么都在抱怨呢？因为网友大部分表现为年轻人，即使是有些网友有房子，他可能不去留言，但是没有房子的人对这个数字很敏感，很刺激。 房产税就是吓唬人 网易财经：最近我们听到一些呼声，就是希望房产税尽快出台，然后能够代替目前一直在执行的房产限购政策，您认为这个政策有可能执行吗？ 董藩：房产税这个问题由来已久了，最早我们叫物业税，从2003年中央的文件当中就提出了房产税，但是直到今天仍然没有实施。所以我曾经写过一篇文章《住宅物业税，十年出不来》，到今天我也认为我们没有办法去搞这个房产税。中央政府似乎在探索，通过实施房产税，把限购政策给它替代了，现在来看不可能，为什么呢？告诉大家，实施这个房产税第一个理论条件是什么？是土地要私有化。我们已经交了70年的土地租金，我们租了公有的土地在上面盖了房子，我们自己住着，但是，再征我们一个房产税，等于重复征收，这是个理论问题，我不详细去讲它。所以既交了土地出让金，再交房产税，这是剥夺大家的财产权。 而且我们会发现，按照现在的法律规定，40年、70年之后，土地收归国家，连上面的房子一块收走了，我们交了这么多年税，但是我们并没有拥有这块财产，所以这是不对的，凡是搞房产税的国家都是土地私有化的，所以在法理上我们中国搞是行不通的，因为毕竟土地不是私有的。 第二个是什么？我们要搞这个房产税，一个大的前提是什么？我们要理顺所有房产关系，知道每一套房子在谁手里，这就产生了一系列的问题，首先要跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得了彻底的胜利，我们知道在每个人手里到底有多少套房子，我们再去研究这个房子是该没收还是合法收入买的，可以征税，然后这个事情才实施，而反腐败斗争这个事情是很难的，当然要做，但是非常非常难，需要时间。 还有一个问题，我们现在发现很多地方政府2005年、2006年以来，他们的房地产的产权产系信息管理系统才建立起来，2那么2006年以前的房子在这个系统当中没有体现，你怎么去征？你把它整个搞明白，没有十年、二十年是搞不明白的。 还有，一个大的前提是什么，老百姓愿意交这个税。在西方他是愿意交的，为什么？西方这个税搞得很清楚，你交了这个税，这个税都是地税，直接用到咱们这个社区，修一个社区的医院，或者修小学，或者是提高教学质量，大家一块等于集资改善了我们地方的公共设施，公共的福利，但是在中国，这个钱是被政府拿了，用到哪里我们都不知道，老百姓会对抗的。 最关键的一点，它和征个人所得税不一样，个人所得税是从源头上代扣了，单位在给我们发钱的时候就交给了我们，单位在给我们发钱的时候就把这笔税扣掉了，如果个人所得税也是交给我们，让我们自己去税务局交，我相信他是收不上来的。但是房产就面临这样一个问题，房产已经在我们的手中，政府评估完了说你该交，你今天交3万，我们去交吗？我们不会去交，已经在我们手里了，全民性的可能会对抗。 我开过玩笑，我说啥，雷锋活着也不交，为啥？这个数额巨大，它不是三块、五块钱，所以大家都觉得有压力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我们在很多小区连物业公司给我们服务，让我们交物业费都收不上来，何况一个国家要交这么大额的税呢？没有办法。 还有很多前提都决定了这些搞不了。 另外没有操作思路，怎么来征？如果按照物业的价值征，我们会发现在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，现在价值多少？可能价值三百万、四百万，征1%也要交三、四万，但是这个老房子住的是谁？最底端的家庭，可能60平方米住着五口人，还有两个下岗，只有一个人上班，一个月挣两千，你能征上来吗？你征不上来。 网易财经：但是我们看到在重庆和上海，现在已经开始试行房产税了，还看到一个政策说今年在北京也要推广。 董藩：好，的确一直有这个呼声，我们发现了，房产税很难搞，但是经常呼唤一下也好，为啥？吓唬大家，吓唬演化成一个什么？宏观调控的手段。我还告诉你，重庆也好，上海也好，他们搞的不叫房产税，房产税是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是对你这个存量资产的价值额征收的，但是你看看重庆和上海怎么搞的？都不是这么回事。我不去评价他们的模式，我告诉大家，这两种模式都不叫房产税，跟房产税本来的含义基本上没关系。但是为什么要搞？牵扯到领导人的思维，对领导人决策的评价，这里我就不去谈了。 限购违宪容易取消难 网易财经：另外一个政策，就是限购政策，这个限购政策目前是已经 但是我们同时看到，更多的学者其实放弃了什么？对规律的尊重，对客观事实的尊重，他们去迎合政府，迎合百姓的舆论，我认为这是错的。所以经济学家良心问题，的确是一个话题，但是我们要讨论什么才是良心。
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