《中国停车场产业投资信托基金设立和管理策略研究报告》由对外经济贸易大学冯鹏程教授带领团队完成。这是国内首次对停车场产业信托基金的设立和管理进行研究和分析的报告，具有较高的权威性、指导性和实践性。也为行业内企业的运营与管理提供了参考。

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中国停车场产业投资信托基金

设立和管理策略研究报告

纲 要

1. 引 论

1.1研究背景

1.2研究意义

 1.2.1现实意义

 1.2.2理论意义

1.3研究方法

2. 停车场产业投资基金的经验借鉴

2.1停车场产业投资信托基金的理论界定 

 2.1.1产业型投资基金的概念及涵盖范畴

 2.1.2不动产投资基金的概念及涵盖范畴

 2.1.3不动产投资信托基金的概念及涵盖范畴

 2.1.4不动产与停车场的对应关系分类

   2.1.4.1 以收购停车场产权为导向的权益型停车场产业投资信托基金 

   2.1.4.2 以贷款停车场开发为导向的抵押型停车场产业投资信托基金

   2.1.4.3 以投资开发停车场物业为导向的开发型停车场产业投资信托基金 

   2.1.4.4 混合型停车场产业投资信托基金

2.2停车场产业投资基金的国内外经验借鉴

 2.2.1思路一：全球REITs发展经验的借鉴：停车场产业投资基金在未来中长期中国具备成熟条件时的发展方向

   2.2.1.1美国REITs的发展经验借鉴

      2.2.1.1.1产生背景及推动因素

      2.2.1.1.2行业规模及变动趋势

      2.2.1.1.3组织模式及资金投向

      2.2.1.1.4收益表现及变动趋势

      2.2.1.1.5美国知名REITs案例分析：黑石

   2.2.1.2日本REITs的发展经验借鉴

      2.2.1.2.1产生背景及推动因素

      2.2.1.2.2行业规模及变动趋势

      2.2.1.2.3组织模式及资金投向

      2.2.1.2.4收益表现及变动趋势

      2.2.1.2.5日本知名REITs统计分析

   2.2.1.3香港REITs的发展经验借鉴

      2.2.1.3.1产生背景及推动因素

      2.2.1.3.2行业规模及变动趋势

      2.2.1.3.3组织模式及资金投向

      2.2.1.3.4收益表现及变动趋势

      2.2.1.3.5香港知名REITs案例分析：越秀

 2.2.2思路二：PE基础设施基金发展经验的借鉴：停车场产业投资基金在短期中国不具备REITs条件时的发展方向

   2.2.2.1 产生背景与概念界定

   2.2.2.2 PE基础设施基金的特点与作用

   2.2.2.3 组织模式与投资策略

   2.2.2.4 PE基础设施基金的募集来源

   2.2.2.5 PE基础设施基金的并购模式：以麦格理银行为例

   2.2.2.6 PE基础设施基金的PPP模式

   2.2.2.7 PE基础设施基金的退出方式

 2.2.3日本PARK 24停车场证券化和澳大利亚麦格理基础设施基金的深度案例研究

   2.2.3.1日本知名停车场管理公司：PARK24案例深度研究

      2.2.3.1.1发展历程及重要变动

      2.2.3.1.2组织结构及经营模式

      2.2.3.1.3停车场证券化的历程

      2.2.3.1.4服务更新及促销推广

      2.2.3.1.5盈利能力及价值创造

      2.2.3.1.6不动产信托行业与停车场管理公司的对应关系

      2.2.3.1.7未来中长期停车场产业投资信托基金的可行性分析 

   2.2.3.2 麦格理银行的基础设施基金案例分析

      2.2.3.2.1 澳大利亚基础设施基金市场概况

      2.2.3.2.2 麦格理基础设施基金的特点

      2.2.3.2.3麦格理基础设施基金在新兴市场的运用：以韩国为例 

      2.2.3.2.4 麦格理基础设施基金发展案例对我国的启示

3. 停车场产业投资信托基金的外部环境与基本架构

3.1设立停车场产业投资信托基金的外部环境

 3.1.1发展空间分析

   3.1.1.1国内生产总值及各地区生产总值

   3.1.1.2全国及地方城镇居民消费水平

   3.1.1.3国内大中型城市机动车增长趋势

   3.1.1.4国内大中型城市停车场供求缺口

 3.1.2政策导向分析

   3.1.2.1大中城市停车场产业化相关政策

   3.1.2.2城市规划相关政策

   3.1.2.3税收缴纳相关政策

      3.1.2.3.1停车场开发期间税费

      3.1.2.3.2收购停车场税费

      3.1.2.3.3停车场经营税费

      3.1.2.3.4停车场出售税费

      3.1.2.3.5不同组织结构停车场产业投资信托基金税费差异

3.2设立停车场产业信托投资基金的基本构架

 3.2.1基金的组织结构

   3.2.1.1信托计划型停车场产业投资信托基金组织结构

   3.2.1.2基金管理公司主导的契约型停车场产业投资信托基金组织结构 

   3.2.1.3公司型基金组织结构

   3.2.1.4有限合伙型基金组织结构

   3.2.1.5各种组织结构和运作方式的利弊

      3.2.1.5.1信托计划型基金利弊分析

      3.2.1.5.2基金管理公司主导的契约型基金利弊分析

      3.2.1.5.3公司型基金利弊分析

      3.2.1.5.4有限合伙型基金利弊分析

      3.2.1.5.5适合科桥的组织结构：有限合伙制

 3.2.2基金的投资类型

 3.2.3基金的潜在募集对象

 3.2.4基金的赎回类型

   3.2.4.1以固定规模发行的封闭式基金

   3.2.4.2以规模可变发行的开放式基金

   3.2.4.3拟设立的停车场产业投资信托基金的赎回类型

 3.2.5基金的募集方式

   3.2.5.1私募型停车场产业投资信托基金

   3.2.5.2公募型停车场产业投资信托基金

   3.2.5.3拟设立的停车场产业投资信托基金募集方式

 3.2.6基金的注册审批

   3.2.6.1信托计划型基金的注册审批

   3.2.6.2基金管理公司主导的契约型基金的注册审批

   3.2.6.3公司型基金和有限合伙型基金的注册审批

 3.2.7基金的募集规模

 3.2.8基金的设定期限

 3.2.9基金对持有人的数额要求

 3.2.10基金对停车场的投资策略

   3.2.10.1法律权属

   3.2.10.2区域选择

   3.2.10.3物业质量

   3.2.10.4净值估算

   3.2.10.5基金与物业的合作模式

 3.2.11基金对停车场与非停车场的投资比例划分

 3.2.12基金对停车场与非停车场的收益比例划分

 3.2.13基金单位的预期收益

   3.2.13.1停车场类型和建筑面积

   3.2.13.2日常经营净现金流量

   3.2.13.3初始投资成本与内部收益率

 3.2.14基金的税后利润分配比例

   3.2.14.1基金税后利润分配比例

   3.2.14.2基金股息计算方法

   3.2.14.3基金股息分派频率

   3.2.14.4有关股息分派方式以及股息再投资的规定

 3.2.15基金的外部杠杆融资比例

 3.2.16基金单位的交易方式分类

   3.2.16.1基金单位的认购和赎回

   3.2.16.2基金单位的转让

 3.2.17停车场产业投资信托基金退出方式

   3.2.17.1延长存续期

   3.2.17.2发行新基金

   3.2.17.3清算原物业

3.3停车场产业信托投资基金的设立形式与核心竞争力

 3.3.1停车场产业投资信托基金设立形式

 3.3.2停车场产业投资信托基金的核心竞争力

4. 停车场产业投资信托基金的运营模式

4.1停车场产业投资信托基金的资产管理

 4.1.1基金最高权力机构与外部管理模式

   4.1.1.1基金最高权力机构会议的召开.

   4.1.1.2基金最高权力机构会议决议案的表决方式

   4.1.1.3基金最高权力机构表决的内容

 4.1.2资产管理核心内容

   4.1.2.1拟订投资目标

      4.1.2.1.1投资环境调查和分析

      4.1.2.1.2法律权属调查

      4.1.2.1.3投资成本估算

      4.1.2.1.4使用率和租金水平预测

      4.1.2.1.5内部增值潜力分析

   4.1.2.2规划投资成本

      4.1.2.2.1收购停车场物业成本估算

      4.1.2.2.2开发新物业成本估算

      4.1.2.2.3筹资安排

   4.1.2.3完成投资决策

      4.1.2.3.1净现值准则

      4.1.2.3.2投资回收期准则

      4.1.2.3.3内部回报率准则

   4.1.2.4物业增持与减持

   4.1.2.5新基金单位的发行

   4.1.2.6财务杠杆的选择

      4.1.2.6.1财务杠杆类型的选择

      4.1.2.6.2财务杠杆比例的选择

   4.1.2.7物业价值的评估

      4.1.2.7.1物业评估机构

      4.1.2.7.2物业估值报告

      4.1.2.7.3物业估值机构的退任

   4.1.2.8披露基金净值信息

   4.1.2.9披露基金财产使用信息

4.2停车场产业投资信托基金的物业管理

 4.2.1自主经营物业与外包物业经营

 4.2.2物业日常经营与管理

 4.2.3停车位的设计与规划

 4.2.4多元化收费支付方式

 4.2.5停车场附加增值服务

4.3停车场产业投资信托基金的风险管理

 4.3.1以有效的制度安排规避物业管理公司道德风险

 4.3.2以科学分析和尽职调查规避经营风险

 4.3.3以分散化投资规避地域风险.

 4.3.4以投资组合的配置规避流动性风险.

 4.3.5以保险手段规避物业意外损失风险

4.4初步拟订停车场产业投资信托基金的管理范畴

5. 结论与建议

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