文∕涂山青 即将来临的2012年春节，面对深陷调控困局的楼市，一些开发商早早搭起“返乡置业”的戏台，演出一场场跨年大戏，分抢春节市场这块诱人“蛋糕”。但是在“最严调控”持续两年之后，“返乡置业”群体真的能在这个龙年春节为开发商献上一盘美味蛋糕吗？回答这个问题，需要分析当下楼市的新特点。楼市历经长达两年的严厉调控已经发生了很大变化，可谓“年年岁岁花相似，岁岁年年人不同”，今年的春节营销面临着空前的压力和困难，开发商头上悬着四把剑。形势不容乐观，只有拿出壮士断臂的勇气才能有所斩获。 第一把剑：市场存货──存货量大，不吐货等于是在等死 由于2011年市场整体处于“价稳量跌”的态势，大部分一二线城市商品房成交量明显萎缩。根据国家统计局1月17发布的数据，2011年全国房屋新开工面积比上年增长16.2%，但全国商品房销售面积仅增长4.9%，年末全国商品房待售面积达到27194万平方米。目前大部分城市商品房在建面积均创新高，北京、上海均超过6000万平方米，消化周期在20个月以上。而武汉、青岛、成都、杭州、南京等多数二线城市存量房消化周期也在12至18个月。开发商方面，已有数据显示保利、金地、绿城、富力等12家大型房企未完成年度销售目标，其中绿城更是同比下降37.9%，仅完成年度销售目标的64.2%。 加速膨胀的楼市库存将推动房价在2012年继续下行。不吐货等于是在等死。 第二把剑：市场信心──2012年的市场被普遍看衰 “信心比黄金更重要”。这是温总理在2008年9月在谈到如何面对世界金融危机时说的一句话。那么当下的楼市呢？无论是社会公众还是购房人，甚至是开发商，面对持续的楼市调控，都失去了支持房价的信心。1月13日“财经中国2011年会”发布的《2011年和讯预测中国经济白皮书》披露，69.9%的经济学家认为2012年国内房价将下行，还有11.7%的专家认为会大幅下跌。不只是理论界，房地产企业界现在也开始集体看衰2012年楼市，这倒是少见的。在1月11日举办的“2012中国地产新视角高峰论坛”上，房地产大佬们集体看跌房价，最悲观的认为要跌三成，就连从来“打死也不看跌”的华远董事长任志强也终于承认房价要下跌。 没有了市场的信心支撑，房价不是下不下降的问题，只是下降得快与慢的问题。 第三把剑：购房人心态──购房者看跌预期加剧市场观望 目前购房者心态已从前年和去年“看涨预期”转为“看跌预期”，这是开发商必须面对的一个很大转变。1月中旬，腾讯大楚网与世联地产联合进行的一项关于“购房者信心指数”的调查结果显示，2011年看跌楼市的人群比重持续上升，四季度达到70%，期望最大跌幅22%-32%。 看跌预期无疑加大了买方的观望心理。买不买，何时买？成了众多买房人心中十分纠结的问题。2011年11月，《楚天都市报•家园》联合腾讯大楚网、腾讯微博发起调查，回答“你会选择在年底出手购房吗”时，79.24％的网友回答“不会”；至于“你暂时不买房的原因”，认为“楼价还会继续降”的占59.13%，远高于“没有资格购房，等待政策放松” (11.04%)、“难贷款” (15.90%)和“其他”(13.93%)三个选项。 …… 第四把剑：保障房“搅局”──保障房对商品房市场的冲击 …… （本文是应《城市开发》杂志邀请撰写的，成文于2012年1月17日，载《城市开发》杂志2012年1月） 【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，全国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：tusq@mail.ccnu.edu.cn Blog： https://tusq647.chinaceot.com